路線価と実勢価格の違い

土地の「一物四価」とは？ ～実勢価格、公示価格、路線価、固定資産税評価額

土地の価格は1種類ではありません。「一物四価」（いちぶつよんか）といって、同じ土地に実勢価格（時価）、公示価格、路線価、固定資産税評価額と4つの価格が付けられています。 実勢価格は不動産市場で実際に取り引きされている価格のことです。それに対し、公示価格などはそれぞれの目的を持った公的な価格です。

ここでは、4つの価格の用途や評価方法についてご紹介します。

実勢価格（時価）

実勢価格は時価、市況価格、取引価格のことです。土地の売主様と買主様の需要が釣り合う金額と言うこともできます。もちろん、売主様が売却を急ぐ場合や、買主様が立地エリアにこだわって土地を探している場合など、個別の事情によって価格は変わります。 売主様が不動産会社に土地売却の仲介を依頼すると、まず土地の査定が行われます。査定額はその金額での売却を約束するものではありませんが、不動産会社が「売却できそうな価格」として示す金額ですから、通常は実勢価格とそれほど違わないと考えてよいでしょう。

実勢価格の出し方

実勢価格を知るためには、土地の査定を行うことになります。査定では、次のようなポイントを調査します。

これらのポイントについて総合的に判断して出された査定額から、実勢価格を知ることができます。

また、査定の方法には主に次の2つがあります。

不動産売買の仲介を依頼された不動産会社が不動産の価格（評価額）について意見を述べるときには、根拠を明示することが宅地建物取引業法で義務付けられています。その根拠となるのが、査定の結果をまとめた査定書です。

鑑定評価額

鑑定評価額は実勢価格や公示価格などの評価額とは別に、不動産の経済価値を判定し、その結果を反映した価格です。不動産の本来の価格を正確に判定するための価格とも言えます。不動産会社が宅地建物取引業者として行う査定は、あくまでも仲介業務のために行うもので、鑑定評価とは異なります。

不動産の鑑定評価は「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づき、不動産鑑定士または不動産鑑定士補が行います。 不動産鑑定士とは、国家試験に合格して不動産鑑定士として登録された人で、不動産の適正な価格を法律に基づいて調査報告するスペシャリストです。 一物四価に鑑定評価額を加えて「一物五価」と言われることもあります。

公示地価（地価公示価格）

公示価格は国土交通省が発表する毎年1月1日現在の標準値の価格です。土地売買や資産評価の1つの指標となるほか、公共用地を取得する際の算定基準にもなります。また、経済の動向を示す指標としても注目され、毎年3月に公示されると有名地点の公示価格の上昇や下落が報道されます。

公示地価は全国の都市計画区域内の約2万6000地点を対象に評価が行われます。公示価格を出すためには、土地が持つ本来の価値、つまり売主様にも買主様にも偏らない客観的な価値を評価することになっています。2人以上の不動産鑑定士が別々に鑑定評価を行い、その結果を調整した上で価格が決定されます。

基準地価（都道府県基準地標準価格）

公示価格と同様に土地の取り引きや資産評価の指標、経済の動向を示す指標として用いられるのが基準地価（都道府県基準地標準価格）です。 基準地価は国土利用計画法に基づき、各都道府県が全国約2万強の基準地点について調べた地価です。毎年7月1日時点の調査結果を国土交通省がまとめ、9月に公表しています。 公示地価が主に都市計画区域内を対象としているのに対し、基準地価は都市計画区域外の住宅地や商業地、工業地、宅地ではない林地なども含んでいます。そのため、基準地価は公示地価の補完的な指標とも言えます。

路線価（相続税評価額）

路線価と言えば、一般的には相続税路線価のことを指します。相続税路線価は相続税・贈与税の算定基準となる土地価格で、国税庁が決めています。公示価格は土地そのものの価格であるのに対し、路線価は道路に面する標準的な土地の単位面積（1平方メートル）の価格を指します。

路線価は多くの納税者に関わる土地価格なので、調査対象は全国約33万地点強と公示地価や基準地価の10倍以上もあります。 路線価の調査は相続税法に基づいて行われます。調査の手順としては、まず国税局や国税事務所が各地の土地評価審議会の意見を聞き、都道府県庁所在地の最高路線価を決めます。次に、最高路線価を基に、主要道路に面する土地の路線価を決めていきます。 決定される路線価は毎年1月1日時点のものです。1月に死亡した人の相続税は10月までには申告しなければならないため、相続税の計算に間に合うように夏に公表されます。 公示地価、基準地価、固定資産税評価額など、他の公的な地価と「相互の均衡と適正化が図られるように努めるものとする」とうたった土地基本法の趣旨を踏まえ、路線価は公示地価の約8割が目安となっています。 路線価は国税庁のホームページの「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で誰でも簡単に調べることができます。

相続した不動産の評価方法

相続した宅地の評価方法には「路線価方式」と「倍率方式」があります。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税、都市計画税、登録免許税を算定する際の基準として市町村長（都区部の場合は知事）が決定しています。 評価額は実際に売買される取引価格ではなく、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて評価された額で、市町村の固定資産課税台帳に登録された価格です。

課税台帳は土地と建物それぞれについて作成されています。 評価額は基準年度（３年ごと）に全件評価替えを行い、価格が見直されます。その間は原則として評価額が据え置かれます。ただし、地価下落のため土地の評価額を据え置くことが適当でないときは、基準年度以外でも評価額が修正されます。 評価額は土地・建物のどちらも実勢価格に比べて低いのが普通です。土地の場合、公示価格の7割程度となります。これは実勢価格の6～7割程度と考えてよいでしょう。

固定資産税

固定資産税は土地や建物に対して、原則として市町村（都区部では都）が課す税金です。不動産取得税や登録免許税は不動産を取得したときに1度だけ課税されますが、固定資産税は毎年1月1日現在の登記簿上の所有者に対して課税されます。つまり、土地や建物を所有していれば毎年納めることになる税金です。 固定資産税の税額は土地・建物ともに課税標準額に通常は1.4％の税率をかけて計算されます。 課税標準額とは各市町村が決めている土地や建物の評価額のことで、通常は固定資産税評価額が課税標準額になります。 税率は各市町村が決められるため、1.4％より低かったり高かったりするケースがあります。また、小規模住宅用地は課税標準額が6分の1に、一般住宅用地は3分の1になるなどの特例措置が設けられています。

都市計画税

都市計画税は、都市計画法で定められた市街化区域内などにある土地や建物の毎年1月1日時点の所有者に対して課せられる税金です。 税額は固定資産課税台帳に記載されている評価額に0.3％の税率をかけて計算されます。税率は0.3％を超えることができませんが、市町村によっては0.3％より低い場合があります。 土地の都市計画税については、固定資産税と同じような軽減措置や負担調整措置が用意されています。

登録免許税

登録免許税は不動産登記や商業登記の際に課される税金です。税額は登記の種類や原因によって決められています。 例えば、購入した土地の所有権を自分の名義に変えるときに行う所有権移転登記では、土地の評価額に税率2％をかけて計算されます。ただし、2023年3月31日までの間に登記を受ける場合は税率1.5％に軽減されます。ほかにも様々な軽減税率があります。 また、相続や贈与などによって所有権が移転した場合、異なる税率が適用されます。

土地の適正価格や税額の目安に

土地に付いている4つの価格として知られる実勢価格、公示価格、路線価、固定資産税評価額と、もう1つの価格である鑑定評価額についてまとめました。 ご説明したように、各価格は調査を行う官庁や調査目的などが違い、金額も同じではありません。 それぞれの価格が適用される場面や評価方法を押さえておき、土地の売買や相続の際に適正価格や税額を知るための参考にしてみてください。