購入申込書の提出から売買契約までの流れ

一戸建てやマンションの購入申し込みをすると、その直後から様々な手続きや交渉、確認をこなしていくことになります。物件によっては他にも購入検討者がいるため、売買契約まで1～2週間ほどの短期間で行うのが一般的です。限られた時間の中でも適切な判断ができるように、購入申し込みから売買契約までの流れを知り、心構えをしておきましょう。

購入申し込みの前に

買いたい物件に出会い、購入申し込みを考え始めたら、いったん冷静に。その物件が本当に希望に合うかどうかのチェックをお勧めします。物件に住んだり利用したりする方たちの現在のニーズはもちろん、家族・利用者の将来像や転売の可能性についても検討してみましょう。 資金計画に無理がないことや、主に中古物件で必要となる仲介手数料も要確認です。

購入申し込み

購入申込書（買付証明書）

購入希望者は購入申し込みによって物件を「買いたい」という意思を表します。購入申込書（買付証明書）が購入希望者から不動産会社へ、そして売却希望者へと渡ることで、交渉が始まります。また、複数の購入希望者がほぼ同一条件で競合する物件の場合、購入申込書（買付証明書）の発行順に優先権を与えられることがあります。なお、購入希望額が異なる場合は当然ながら高値を提示した希望者が優先されます。 購入申込書と買付証明書は不動産売買の実務上、違いがありません。購入申込書は売主が直接販売する新築物件で用いられることが多く、買付証明書は不動産会社が入る中古物件や土地などの取引で多く使われます。いずれも法律で定められた書類ではなく、提出によって売買契約が義務付けられることもありません。 購入申込書（買付証明書）は不動産会社が用意し、購入希望者が署名押印します。書類には住宅ローンの利用有無といった情報が記載されるほか、「これくらいの価格なら買える」という交渉条件も示されます。

申込証拠金

新築一戸建てや新築マンションの購入申し込みの際、申込証拠金を求められることがあります。中古物件では必要とされないケースが大半です。 申込証拠金を預けることで、購入申込書の提出に加えてさらに強い購入意思を表す効果があります。申込証拠金の金額は物件の価格に関係なく設定されていることがほとんどです。なお、売買契約の成立時には申込証拠金は手付金の一部に充当されます。売買契約が成立しなかった場合、申込証拠金は全額が返還されます。

購入申し込みから売買契約までの期間に行うこと

価格・条件交渉

購入申し込みの段階では物件の価格や詳細な条件は確定していません。申し込み後に始まる買主と売主の交渉の中で、価格や引き渡しの条件、備品の引き継ぎなどについて合意を目指すことになります。 中古物件の場合、交渉で合意に至ってはじめて売主が売渡承諾書を、買主が買付証明書（購入申込書）を発行するというケースもあります。

住宅ローンの事前審査

購入申し込みと同時に住宅ローンの事前審査を受けるのが一般的ですが、省略されることもあります。もちろん、現金売買の場合は不要です。売買契約後に様々な書類を揃えて行う本審査とは異なり、事前審査は買主の申告に基づいて簡便な手続きで行われ、融資が可能か、貸し出せる金額はいくらかについて調査が行われます。 仮に事前審査に通らなかった場合は資金計画を見直すか、購入を断念するかの判断に迫られます。そのような事態を招かないように購入申し込み前に資金計画を慎重にチェックしたいものです。

インスペクション等

主に物件の購入時に行う専門検査として、インスペクション（建物状況調査）、耐震基準適合証明の検査、既存住宅売買瑕疵保険の検査、フラット35適合証明の検査があります。 例えば、インスペクションは中古戸建ての状態を的確に把握するために実施する住宅診断のようなものです。インスペクションで建物に問題が判明した場合は購入を取りやめるだけでなく、売主に問題を改善してもらった上で購入したり、問題がある分だけ値引きしてもらったりする選択肢もあります。

購入申し込みの撤回

売買契約を結んでおらず、購入申し込みを行っただけであれば、購入をやめてもペナルティはありません。申込証拠金は全額が返金されます。多くの人にとって不動産の購入は人生を左右しかねない大きな買い物です。購入申し込み後の事情の変化などにより、申し込みを撤回せざるを得ないケースはたしかにあります。ただ、購入申し込みを受けて買主と売主の交渉はスタートしており、仲介業者など各方面の関係者が動き出しています。安易な申し込み・撤回とみなされれば、買主としての信用を失うことは避けられないでしょう。

売買契約

重要事項説明

買主側と売主側の価格・条件交渉によって合意に至ったら、売買契約の前に重要事項説明が必ず行われます。重要事項説明では、物件と売買契約の条件について大切な事項を詳細に説明します。 通常、重要事項説明書と売買契約書の素案は売買契約の数日前にはできあがっています。買主は不動産会社から素案をもらい、物件や契約内容をきちんと確認しておくべきでしょう。そうすることで不明な点を整理でき、担当者に質問することで理解を確かなものにできます。

いよいよ売買契約

不動産会社が作成するリストに従って必要書類を集め、重要事項説明書や契約書の疑問点も一掃。納得して署名押印すれば、正式な売買契約の締結です。希望する不動産を手に入れるまでの1つの大きな山を越えたと言えるでしょう。

手付金

売買契約時には買主から売主に手付金を支払います。手付金は契約成立の証拠となるお金で、買主の都合で解約することになった場合は放棄しなければなりません。手付金の金額は物件価格の5～10％が目安です。