立地について考えてみよう

不動産の立地は、ここをチェック

どのような立地の不動産を購入するかによって生活の便利さや心地よさ、資産価値が変わります。 良い立地の条件は暮らす人のライフスタイルによって異なりますが、そのライフスタイルもテレワークの普及など時代の変化に伴ってますます多様化しています。 生活の拠点に適したエリアや土地を見つけ、質の高い生活を実現するためにも、立地を構成する様々な要素を見ていきましょう。

立地は家探しの重要ポイント

　

立地は後で変更できない

不動産には1つとして同じものがありません。建物の構造がまったく変わらなくても、立地が異なれば不動産としての価値は変わります。また、建物や設備、内装、場合によっては土地の地形も費用をかければ変えることができますが、立地は後から変更できません。 家探しで立地が重視されるのも当然と言えるでしょう。

　

大半の購入者が重視する立地

国土交通省の住宅市場動向調査（2019年度）の結果でも、住宅購入者が立地を大切であると考えていることがわかります。同調査で住宅を購入した世帯に「住宅の選択理由」を複数回答で尋ねたところ、「住宅の立地環境が良かったから」との回答が中古戸建て住宅で49.8%、中古マンションで63.1%に上りました。

　

立地はリセールバリューに影響する

一戸建てやマンションが新築の場合、建物の新しさや設備の先進性、流行のデザインなどが買主様の興味を引きつけます。しかし、そのような魅力は年月とともに薄れていってしまいます。 ところが、誰もが評価する立地にある家は、建物が古くなっても価値があります。立地は住まいのリセールバリューに大きく関係するのです。 具体的には都市部か郊外か、人気エリアかどうかといった広い意味での立地が最も影響し、次に生活の便利さや交通の便などの狭い意味での立地が評価されます。 住まいの資産価値を維持するなら、中古物件になっても価値がある立地を重視すべきです。

都市の利便性と資産価値

東京や大阪などの大都市圏では都心のターミナル駅に近かったり、全国的なブランド力のあるエリアに位置したりすることが高い評価につながります。 では、静岡県ではどうでしょう。

静岡県内でもマンション志向の買主様は住まいの広さよりも都市居住の利便性を追求する傾向があります。 全国の人口が減少していく中で、郊外よりも都市部の方が交通網や商業施設、公共施設の整備が期待されます。そのため、静岡県内でも都市部に立地することは資産価値の維持に有利に働くと考えられます。 たしかに、静岡県内では中心市街地に空き店舗が増え、昔のにぎわいが失われた例もあります。そのような状況になったのは、人口の増加で郊外化が進み、人々が生活の足として車を使い、郊外型店舗を利用して日常生活を送るようになったためです。 しかし、社会の高齢化に伴って車を運転できない人が増えるにつれ、東京など大都市圏以外でも都市部への人口回帰が緩やかに進んでいます。新型コロナウイルスの影響で首都圏から地方都市への回帰を考える層が現れたことも見逃せません。

また、政府が地方都市のまちづくり政策としてコンパクトシティの実現を掲げ、都市の中心部に様々な機能を集めることで相乗的な経済交流活動を生み、中心市街地を活性化しようとしている動きも注目したいところです。

立地を構成する要素

高度なサービスや娯楽などの機能が充実している都市であっても、自然環境が豊かな郊外であっても、商業施設や医療施設との近さ、公共交通機関の充実度、子どもの教育環境、治安などの要素は不動産の価値に影響します。 ここでは、立地の評価に影響する様々な要素を見ていきましょう。

　

子育て環境

子どもがいる世帯の視点で不動産を見るとき、幼稚園・保育園や学校までの距離や通学路の安全性、学区の特徴などは外せないポイントです。そのため、不動産会社が作成する案内には必ずと言ってよいほどこれらの情報が盛り込まれています。 買主様が自分で調べられる情報としては、教育施設の分布や、行政が独自に行なっている子育て支援策があります。待機児童対策、医療費助成、子育て支援センターの設置など、同じ静岡県内の市や町でも差が出やすい分野だけに、しっかりとチェックしましょう。

　

健康・長寿につながる環境

いつまでも健康で元気に暮らしたいと願う買主様は、住まいの立地にも関心を持っています。生活圏内の医療施設や介護施設だけでなく、行動の制限を受けずに健康に生きられる“健康寿命”につながる要素として日頃の生活環境も注目ポイントです。例えば、温暖な気候や、地場の食材が豊富で食生活が豊かなこと、高齢になっても働く場があることなども調べておきたいものです。

　

買い物の便利さ

ファミリー層にとっての利便性を優先するなら、買い物に便利なスーパーや商店街に近い物件が候補になります。 食料品や日用品を近隣で購入できる物件であれば、不動産会社がその旨を必ずアピールしています。大型商業施設まで徒歩や公共交通機関で行ける立地となるとかなり絞られますが、車を利用するならそれほど距離を気にする必要もないでしょう。

　

職住近接

職場と住まいが近い「職住近接」が注目されています。職場の近くに立地する住まいに引っ越し、通勤時間を短縮できれば、趣味や家族との時間を増やしてゆとりのある生活を送れます。 ただ、同じ「職住近接」という言葉で表現されても、大都市圏と静岡県ではその中身が異なります。大都市圏では電車に揺られる時間が片道15分、自宅から勤務先までドア・トゥ・ドアで片道30分なら職住近接と言えます。ところが、静岡県の平均通勤・通学時間は往復68分（※1）ですから、片道30分が短いとは言えませんよね。職住近接を重視するのであれば、より短時間で通勤できる物件を探すことが必要かもしれません。

※1 2016年社会生活基本調査 総務省

　

自家用車の利用

日常生活の移動で車を利用する前提なら、住まいの立地に求める条件が変わります。公共交通機関に頼らなくても病院や商業施設、職場まで直接行けるため、中心街に比べて価格の安い郊外の不動産も選択肢に加えることができます。 実際、静岡県では1世帯当たりの自家用自動車（軽自動車を含む）の保有台数は1.50台（※2）で全国の1.052台（※3）を上回り、日常的に車で移動する人が多いことを伺わせます。

※2 2019年 静岡県の自動車保有台数調査

※3 2019年3月末 一般財団法人自動車検査登録情報協会集計

　

駅の近さ

電車で通勤する買主様にとっては最寄り駅までの近さが重要です。静岡県では東京などの大都市圏と比べて鉄道網の整備が限定的なため、電車通勤が一般的ではないイメージがあるかもしれません。しかし、静岡・浜松の両政令指定都市やその他の主要都市では通勤手段として電車を選ぶ人も少なくありません。例えば、静岡市・藤枝市・焼津市・島田市の4市で構成される都市圏で通勤を目的とした移動の主な交通手段を調べたところ、約1割が鉄道だったというデータ（※4）もあります。

※4 第4回静岡中部都市圏パーソントリップ調査（2012年～2013年）。目的別代表交通手段別分担率

　

大都市圏への通勤

静岡県内に住宅を構え、大都市圏へ新幹線で通勤する例は以前から見られます。例えば静岡駅～東京駅、静岡駅～名古屋駅の所要時間はそれぞれ約60分であるため、業種・職種によっては十分に通勤圏内です。東京に近い三島、名古屋に近い浜松になると新幹線で通学する学生も数多くいます。 このように新幹線通勤・通学を選ぶ買主様にとってもやはり、駅へのアクセスの良さが物件選びの重要ポイントです。静岡県でも大きな駅の周辺では、駅利用者をターゲットに商業施設が優先的に整備され、利便性が高い傾向にあります。市街の中心部で都市開発が進めば、将来にわたって住みやすい環境が整うことも期待できます。

　

自然環境

自然の豊かさは子育てや、健康・長寿、働く人のリフレッシュなどに良い影響を与えます。静岡県では政令指定都市の中心部からであっても、車で数十分も走れば大自然に足を踏み入れることができます。 アウトドア派や季節の移り変わりを感じながら暮らしたい買主様にとって、自然に恵まれた立地は魅力が大きいでしょう。

好立地の物件を選ぶためのポイント

立地に満足できる物件を見つけるためのポイントをご紹介します。

　

ライフプランから地域を絞る

住まいとして不動産を購入する目的は、生活の効率性や資産価値の維持だけではありません。豊かで快適な暮らしこそが本当の目的のはずです。ですから、買主様が自分の価値観に添ったライフプランを明確にし、そのプランに合った住まいを具体的にイメージすることが大切です。そのイメージさえできていれば、面積は少し狭くても便利な都市部に住むのか、利便性よりも広さを取って郊外に住むのか…といった大まかな選択ができます。さらに、地域のブランド力や、仕事、教育などそれぞれの買主様が重視する項目も合わせて考慮することで、候補となる地域を絞り込めます。

　

候補物件を挙げる

候補となる地域を絞っても、その地域内にはいくつもの物件があり、選別は難しいものです。そこで頼りになるのが地域の事情に詳しい不動産会社です。不動産会社が持つ情報を参考に、有力候補を挙げていきましょう。

　

自分の足で歩く

有力候補をピックアップできたら、周辺を歩いてみることです。都市部であれば街のにぎわいを体感し、郊外なら近隣の住居の密度や自然環境を確認します。特に都市部の場合は平日と休日、昼間と夜間では様子がまったく異なることがあるため、曜日や時間帯を変えて何度か訪れる方がよいでしょう。そうすることで候補物件の周辺がどのような特徴を持つ場所であるのかを把握できます。

　

人口の変動をチェック

候補物件が立地する地域の人口をチェックしてみましょう。自治体が町字別・年齢別の人口をインターネットで公開しているため、購入を検討中している物件がある地域の人口変動を知ることができます。大都市圏を除いて全国的に人口が減少する時代だけに、候補地域の人口が減っているだけでマイナス要素とは言えません。ただ、減少率が年々高まっているようなことがあるなら、不動産会社の担当者と一緒に理由を考えてみるとよいでしょう。

　

迷ったら、多くの人に選ばれる方を

住まいの立地を選ぶときに自分のライフスタイルや好みを重視するのは当然です。しかし、複数の候補から購入する不動産を決めきれないときは、多くの人がよいと考えそうな立地を選ぶ方法もあります。そうすることで年月が経っても立地を評価される可能性が高まり、リセールバリューによい影響を与えて資産価値の維持につながるからです。

優先順位を明確にしましょう

不動産の立地は間取りや設備とは違い、住み始めてから変更できない条件です。そのため、現在のニーズだけではなく、将来のライフスタイルの変化や家族構成の変化、住まう人の高齢化なども考慮するべきです。 また、人口の変動や企業が構えるオフィスの在り方、テレワークの浸透といった社会的な動きにも目を向けておきたいところです。 その上で、今回ご紹介したような様々な要素に優先順位を付け、購入する不動産の立地を選ぶ基準としましょう。