マンション購入の際、自分に合うマンションとはどのようなものか迷う人も多いでしょう。 今回は、家族構成別のマンションの選び方をご紹介していきます。 また、将来的な家族構成の変化の視点を入れるのも良いでしょう。

世帯タイプ別のマンション選び

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家族構成にマッチしたマンション選び

マンションの購入を希望される買主様の家族構成は、子育てファミリーや夫婦2人世帯、単身世帯など多様です。それぞれの買主様に合ったマンションを選ぶためには、どのような点に注目すればよいのでしょうか。 ここでは、家族構成ごとのマンション選びの要点をまとめました。

マンションのタイプ

  

間取り

各住戸の間取りに注目すると、2DKや3LDKなど家族が生活できる部屋数を備えたファミリーマンションや、主に賃貸に出して収益を得る目的で購入されるワンルームマンションなどのタイプに分かれます。

  

住戸数

マンション全体の規模で分類するなら、総戸数が30戸以下なら小規模、100戸以上なら大規模と言えます。

大規模マンションはキッズルームやゲストルームなどの共用施設が充実しているため世帯人数が多い家族に向いていますが、その分だけ管理費は高くなりがちです。ファミリー向けの住戸を南向きに配置し、コンパクトタイプを北向きにつくる場合もあるため、単身者や2人世帯の買主様は注意が必要です。

小規模マンションにはコンパクトタイプが多い物件もあります。不要な共用施設のコストを負担しなくてよい反面、住戸数が少ないため管理費はそれほど安くならないケースもあります。

  

用途地域

マンションの建物の高さには、用途地域が関係していることがあります。用途地域とは計画的な市街地を形成するために設けられた、建物の種類や大きさを制限するものです。例えば、第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域に建つ低層マンションなら、閑静な住環境が期待できます。 商業地域から準工業地域に建つタワーマンションは地域の静かさの代わりに利便性を求める買主様に向いています。

面積は住んでから増やせない

マンションは一戸建てと違って増築ができないため、家族にとって手狭になった場合は引っ越さざるを得なくなります。 一方で、面積が広ければ、間取りなどに不満が生じたとしてもリフォームによって解消することができます。 そのため、これからマンションを購入するなら現在と将来の家族構成を想定し、必要となる面積を考えることが重要です。

どれくらい広ければよいのか

どれほどの広さがあれば現在または将来、快適に生活することができるのでしょうか。

マンションを選ぶ基準の一つとして面積がありますが、どのくらいの面積が最適なのでしょうか。 国土交通省が定めている「都市居住型 誘導居住面積水準」や「最低居住面積水準」が参考になります。

  

都市居住型 誘導居住面積水準

国土交通省は「住生活基本計画」の中で、マンションなどの共同住宅を想定した「都市居住型 誘導居住面積水準」を示しています。これは、世帯人数に応じて豊かな住生活を実現するための面積の水準です。

具体的には

単身者 40㎡
2人以上の世帯 20㎡×世帯人数+15㎡

です。

静岡県内で持ち家のマンションを持つ約65,200世帯のうち、約49,100世帯(約75%)がこの水準を満たしています。(2018年住宅・土地統計調査 総務省)

  

最低居住面積水準

また、国土交通省は健康で文化的な住生活の基礎として必要不可欠な住宅の面積として、「最低居住面積水準」も設けています。

具体的には

単身者 25㎡
2人以上の世帯 10㎡×世帯人数+10㎡

となっています。

子育て世帯のマンション選び

平均的なサラリーマン世帯を想定したファミリーマンションは2DK~4LDK程度の間取りが中心です。ライフスタイルが似通った家族が集まるマンションでは、自然に始まった近所付き合いが子育てコミュニティに発展することもあります。 子育てファミリーに適したマンションの面積水準(都市居住型 誘導居住面積水準)と最低水準(最低居住面積水準)は次の通りです。

  

夫婦と子ども1人

面積水準 75㎡
最低水準 40㎡

※未就学児童がいない想定

子どもが増える予定がなければ、3LDKで1人1部屋を確保できます。 広さは面積水準に近い方が快適ですが、65㎡あれば子どもが成長しても生活できるレベルの広さです。

  

夫婦と子ども2人

面積水準 95㎡
最低水準 50㎡

※未就学児童がいない想定

95㎡以上となると物件数が限られてくるため、面積水準にこだわると住まい探しが難しくなります。70㎡以上の3LDK~4LDKを理想とすれば、選択肢が広がります。 子どもの成長に伴って寝室を分割するなどのリフォームも想定し、不動産のプロにアドバイスを求めるとよいでしょう。

  

立地

子育て世帯が望むのは何と言っても子どもの成長に適した環境や子育て支援の施策でしょう。それゆえ、自然の豊かさや安全性、教育施設の充実などを重視する買主様が多く、静岡県内でも政令指定都市の人気学区にある中古マンションは価格が安定する傾向にあります。

夫婦2人世帯・単身世帯のマンション選び

収入が比較的安定しているシングルや2人世帯が長く安心して暮らせる場所として、また将来の売却も考えた資産として住まいを持ちたいというニーズに応えるため、床面積がコンパクトなマンションが供給されています。

高齢化を見据えたバリアフリーな間取りや緊急通報システムを備えた高齢者対応型マンションという選択肢もあります。

また、独身世帯や学生の住宅としてポピュラーなワンルームマンションは、単身赴任ビジネスマンがウィークデーのみ生活するセカンドハウスや自営業者の小さな事務所などとしても利用されます。 2人世帯・単身世帯に適したマンションの面積水準と最低水準は次の通りです。

  

夫婦2人(DINKS)

面積水準 55㎡
最低水準 30㎡

夫婦2人で長く住み続ける予定なら間取りは1LDK、2LDKでも十分です。面積があまり大きくても持て余すことになるため、所有している物の量や生活スタイルを振り返って冷静に検討しましょう。

  

単身者

面積水準 40㎡
最低水準 25㎡

都市部では働く単身者をターゲットにした物件が流通しているため、様々な物件を調べた上で自分のライフスタイルに合った住宅を検討しましょう。 単身者向けの賃貸を目的とした投資用ワンルームマンションでは専有面積が20㎡以下の物件も流通しています。

  

立地

DINKS(double income no kids)や単身世帯の買主様は仕事に注力している方が多いため、職場や駅へのアクセスの良さを重視します。

  

ライフプラン

DINKSや単身世帯向けのマンションを検討するときには、将来のライフプランをよく検討することが大切です。購入するマンションに住み続けるなら問題ありませんが、途中で家族が増えると手狭になり、引っ越しを余儀なくされるからです。

単身者やDINKSは注意! 税の軽減措置は50㎡以上が対象

単身者や2人世帯にとって注意が必要なのが、税金の優遇措置を受けられる条件です。各措置は床面積50㎡以上を対象にしています。そのため、50㎡をわずかに下回る物件と50㎡の物件で迷っているなら、税金面から考えて50㎡の物件の方がお得です。

  

住宅ローン控除

住宅ローン減税は、年末のローン残高の1%を10年間にわたって所得税などから控除する制度です。 中古物件でも住宅ローン減税の対象となることから、DINKSや単身世帯向けのマンションを購入して住宅ローン控除を受けようとお考えの方もいるでしょう。 しかし、いくつか注意が必要です。

住宅ローン減税を受けるためには物件の床面積(登記面積)が50㎡以上という条件があり、この条件は新築でも中古でも変わりません。 また、住宅ローン減税の適用の判断に用いられる床面積とは専有面積ではなく登記簿面積である点にも併せて注意してください。登記簿面積はマンションの壁の厚みを計算に入れないため、専有面積より小さくなります。

  

不動産取得税

土地や建物の購入時に1度だけ課せられる不動産取得税の税額は固定資産税評価額の4%(2021年3月31日までは住宅を取得した場合の特例措置として税率3%)です。マンションでは専有部分と共用部分を併せた買主様の持分が課税対象となります。 この不動産取得税にも軽減措置がありますが、対象となるのは新築・中古ともに課税床面積が50㎡以上240㎡以下の居住用の建物です。

軽減措置の内容は、一定の要件を満たす建物の固定資産税評価額から最高1,200万円(認定長期優良住宅は1,300万円)を特別控除するというものです。つまり、固定資産税評価額が1,200万円を超えなければ不動産取得税はかかりません。ただし、1997年4月より前に建てられた中古建物は控除額が下がります。

  

固定資産税・登録免許税

土地と建物に毎年課税される固定資産税の税額は固定資産評価額の1.4%(標準税率)ですが、2022年3月31日までに新築されるマンションについては新築から5年間(3階建以上の耐火・準耐火建築物の場合)は税額が半額になる軽減措置があります(居住床面積120㎡相当分についてのみ)。 この軽減措置も床面積が50㎡以上280㎡以下などの要件があります。

登録免許税も床面積が50㎡以上などの要件を満たすと税率が軽減されます。

ペットと住むマンション選び

家族の一員にペットがいる場合、マンションの管理規約でペットの飼育が認められているかどうかが問題となります。 通常、マンションの購入前に管理規約を書面で見ることはできません。そのため、不動産会社の担当者に依頼し、管理規約にペット禁止の条文がないことを確認するようにしてください。

将来の変化も踏まえて検討を

今回は家族構成別にマンションを選ぶ際の大切な点をご紹介しました。マンション購入を検討されている方は、今回ご紹介したポイントを踏まえ、将来予想される家族構成の変化を考慮した上で、自分に合ったマンションをピックアップしてみてください。

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