どうやって算出する？不動産価格の査定方法
目次
売却を依頼する前に整理しておきたい不動産査定の基礎知識
所有する不動産の売却を検討するなら、まずは不動産会社の査定を受けるとよいでしょう。 査定の結果、納得のいく価格が提示されたなら、査定を依頼した不動産会社にそのまま売却の仲介を依頼することもできます。 今回は、査定額の算出方法をはじめとした査定の基礎知識についてお伝えします。
相場を知ることが売却成功の第一歩
より早く、より高く物件を売るためには相場を知ることです。 苦労して手に入れた不動産への思い入れが強いケースなどでは、購入時の価格を参考に値付けをしてしまうことがあります。しかし、その価格が相場からかけ離れていれば、買主様は見つかりません。また、相場から中途半端に高いものや安いものも、不動産を探している人の目に留まりにくいものです。 買主様が現れなければ、いつまでたっても不動産を売却できず、維持コストを支払続けることになります。 適正な売却価格を導き出し、売却の可能性を高めるための最初のステップとして、査定によって所有する不動産の価値を知っておく必要があります。
査定額は売却価格ではない
注意したいのは査定価格＝売れる価格ではないということです。査定価格はあくまで、「この価格なら売却が見込める」という目安です。つまり、査定価格より高く売却できる可能性もあれば、安くなる可能性もあるのです。 不動産の取引価格は売主様と買主様の意向がマッチしてはじめて決まるものです。買主様が現れる前に価格を予測することは不可能です。 ですから、より高い査定額を求めて多くの不動産会社に査定を依頼し、査定結果に一喜一憂しても、あまり意味はありません。査定額は売却する際の参考価格ととらえるようにしましょう。
査定価格に影響する要素
査定価格に影響する条件として、次のような要素が挙げられます。
- 不動産の立地
- 土地の形状
- 建物の築年数・管理状態
- 建物の方角や眺望など
不動産の立地
駅からの距離やエリアの人気度、学区などの立地は査定額に大きく影響します。 大都市の利便性が高い場所では、築年数が経ったマンションが比較的高い価格で売買されている事例もあります。その反対に、不便な場所にあり、特筆すべきポイントがない不動産は年月の経過とともに価格が大きく下落します。
土地の形状
土地の形状は査定額に大きく影響します。特に、整形地と不整形地ではその差がはっきりとしています。
整形地とは、建物を建てやすいように形を整えた土地のことです。正方形や長方形の形に整え、傾斜もなるべく減らして平らにしてあるのが一般的です。 不整形地とは整形していない土地のことで、査定額が下がりやすい傾向にあります。
ほかにも、正方形や長方形ではない土地は査定額が下がることがあります。例えば、三角形、旗竿地、間口が狭い土地、奥行きが長過ぎる土地、がけがある土地などです。
建物の築年数・管理状態
建物は経年によって劣化するため、価値が徐々に下がっていき、ゼロに近づいていきます。この傾向はマンションよりも一戸建ての方が顕著です。 マンションの場合、立地やマンションのグレード、管理状況がよければ価格にプラスに影響し、築年数が経ってもある程度の価値を維持できることが多いのです。 一戸建ての場合、建物は劣化しても土地は劣化しないため、土地の価値がゼロになることはありません。
建物の方角や眺望など
一戸建てやマンションでは、家や部屋の方角・眺望によって査定額が上下することがあります。部屋から見える景色がよければ他の物件と差別化でき、プラス材料となります。 ただ、眺望については不動産会社の担当者でも実際に訪問しなければわからないことがあるため、机上査定では適切に考慮されない可能性があります。
不動産価格の査定方法
不動産の査定は次のような方法によって行われます。
取引事例比較法
類似する物件の取引事例から価格を出す方法です。居住用のマンションや一戸建ての査定で採用されています。近隣の似たような物件について過去の成約事例を参考にしたり、現在売り出し中の物件について情報収集をしたりして価格を出します。 査定を依頼された不動産会社の担当者はまず、査定対象のマンションと同じマンションや、同じ分譲地の同程度の一戸建ての事例を調べます。
土地の売却を目指している場合、販売中の類似物件や過去の成約事例を見つけたら、それらの平方メートル単価（もしくは坪単価）を出します。その単価に売却したい物件の敷地面積をかけることで基礎価格が算出されます。さらに、物件の希少性や日当たりなどの方角、接道状況などの要素を考慮します。 建物の場合は構造・広さ・経過年数・設備・状態なども考えて査定します。
取引事例比較法の弱点
取引事例比較法は類似事例が多ければ、精度の高い査定が可能です。しかし、類似事例の数が十分になければ査定の制度が低くなるという弱点があります。また、類似事例の成約時期が何年も前のものであれば、その間に不動産市場の状況が変わっているため、あまり参考になりません。
もう1つの弱点としては、成約事例の売主様と買主様の背景がわからないことです。 例えば、不動産をすぐに現金化する必要がある売主様なら、相場価格よりも低めの売り出し価格を設定し、早めに売れるようにするでしょう。その反対に売却を急がない売主様は気長に待つだけの余裕があるため、価格は高めなります。 取引事例比較法によって出された査定価格を参考にするときは、売主様の個別の事情が考慮されていないことを忘れないようにしましょう。
時点修正
過去の成約事例を調べた不動産会社は、「類似物件が●千万円で売れた事例がある。しかし、成約は●年前だから、現在なら●千万円だろう」などと推定します。このように時間の経過による価値の変化を考慮することを時点修正と言います。
原価法
原価法は建物の建設と耐用年数などから現在の価格を出す方法です。査定の対象となる建物と同等のものを新築した際にかかる費用を計算し、さらに経過年数と耐用年数なども考慮します。
収益還元法
収益還元法は不動産から発生する収益と利回りから価格を出す方法です。アパート1棟を売買するなどの投資用不動産や、事業に用いる不動産の価格を求めるときに採用されます。
机上査定と訪問査定
不動産業者が行う査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。
机上査定
机上査定は不動産会社の担当者が実際に不動産を見ることなく、おおよその査定価格を出す方法です。物件の概要、取引事例、相場、そして価格に影響する各種データを基に査定します。短時間で試算できるほか、遠隔地でも査定が可能です。 具体的に売却を検討している段階ではなく、おおよその価格を知りたい売主様であれば、ひとまず机上査定を依頼すれば十分でしょう。 机上査定の結果は査定書などにまとめられ、不動産会社の担当者が価格の根拠を説明してくれます。
訪問査定
訪問査定では不動産会社の担当者が実際に物件を訪れ、室内の状況や眺望、日当たり、近隣の状況などを確認した上で査定価格を算出します。売主様からできる限りの資料をいただくほか、役所での調査や不動産の現地調査も行います。そのため、査定に時間はかかりますが、査定価格の精度が高くなります。 机上査定の結果を見た後に訪問査定を依頼し、より正確な査定価格を出してもらうのが一般的な流れです。具体的な売却時期が見えていたり、既に売却を決断したりした売主様は、価格を正確に把握するためにも訪問査定を利用されることをお勧めします。
不動産の査定に必要な書類
不動産の査定を受けるために必要な主な書類は次の通りです。
登記簿謄本（登記事項証明書）
所有する不動産の権利情報や面積などが記載されているのが登記簿謄本です。正式には登記事項証明書と呼ばれます。登記簿謄本は法務局で取得できます。
公図
公図も登記簿謄本と同様に法務局で管理されています。公図を見ると土地の接道状況などがわかります。
建物の詳細図面
建物の平面図や、取り付けられている設備の仕様まで記載された設計図書、パンフレットの間取図などが必要です。
測量図
測量図には土地の形状や面積などが記されています。測量図を用意できれば土地の正確な面積や形状がわかるため、査定が円滑に進みます。
購入時の契約書・重要事項説明書
売主様が不動産を購入した際の売買契約書や重要事項説明書から、契約当初の物件状況などを確認できます。
早めの査定が売却成功につながる
不動産の売却を成功させるため、まず必要なのは査定を受けて売却時の参考価格を知ることです。適正な査定額を得るためには、必要書類を準備するなど売主様の協力も必要です。不動産の売却を検討されている方は、信頼できる不動産会社を見つけ、早めに査定を依頼するようにしましょう。
