不動産を売却する際に参考にすべき地価公示価格とは？

公示地価（地価公示価格）とは？ 不動産売却の参考にすべき？

土地の価格のおおよその基準として公示地価（地価公示価格）があります。公示地価のような公的な地価指標は複数あるため、土地取引や不動産税制に詳しくない方にとっては区別がつきにくいものです。 そこで、公示地価とはどのようなものか、基準地価や路線価とどこが同じで、どこが違うのかについて、説明します。

公示地価（地価公示価格）とは

公示地価は土地公示価格とも呼ばれる土地の代表的な公的指標価格です。景気がよくなると上昇する傾向があり、中長期的な景気動向をみる指標の1つとしても使われています。

だれが調査・公示するか

毎年、公示地価を決めるために全国各地の2000人を超える不動産鑑定士が土地価格を調べます。調査結果は、国土交通省の付属機関であり、学識経験者で構成する土地鑑定委員会が審査・判定し、公示地価が決定されます。 決定した公示地価は国土交通省が毎年3月下旬に官報に公示します。

調査・公示する目的

公示地価は1969年施行の地価公示法に基づいて調査・公示されています。公示は1970年から行われています。 公示制度が始まった目的は、不透明な地価を公的に示すことで土地価格の情報格差を解消することでした。現在でも公示地価は一般の土地取引の指標となり、適正な地価形成に役立っているとされます。また、不動産鑑定の規準となるほか、土地の相続評価および固定資産税評価についての基準としても機能しています。金融機関の担保算定にも用いられています。さらに、国や自治体による公共事業用地の取得の目安として使われたり、公共事業の適正補償金算定基準に用いられたりしています。

公示地価の調査対象と単位

公示地価を決めるためには、毎年1月1日現在の地価を調べ、建物を除いて土地のみで評価します。価格は単位面積（1平方メートル当り）の価格を千円単位で示します。公表は住宅地、商業地、工業地、宅地見込地など用途に分けて行われます。 地価を調べるのは、国土交通省が市街地（都市計画区域など）を中心に設けた標準地です。2020年地価公示の調査対象地点は全国約2万6000地点に上りました。なお、東京電力福島第一原子力発電所事故など大規模災害の被害を受けた地点では、調査を休止しています。

具体的な調査の方法

各標準地の調査は売買実例価額や不動産鑑定士による鑑定評価額などを基に行います。具体的には、近傍の類似する取引事例、地代などから算定される価格、土地の造成に要する費用などから鑑定評価・調整します。 調査は、建物の新旧などで価格に影響が出ないよう、土地を更地の状態とみなして行います。実際に取引されていない土地を売買したと仮定し、2人以上の不動産鑑定士が推計した価格を参考に決定します。

公示地価と同様の公的な地価指標

公示地価のように公的機関が調査・公表する地価指標としては、都道府県が毎年7月1日現在の地価を調査してまとめる基準地価や、総務省の固定資産税評価、国税庁の路線価などがあります。

基準地価（都道府県基準地標準価格）

基準地価とは

基準地価は公示地価と同様の公的な地価指標です。正式名称は「都道府県基準地標準価格」と言います。基準地価格とも呼ばれます。

だれが調査・発表するのか

基準地価を決める基礎となるのは、対象地点について1人の不動産鑑定士が行う鑑定評価です。その結果を都道府県が審査し、必要な調整を行って正常な価格を判定します。全国の価格は国土交通省がまとめ、毎年9月に発表しています。

調査・発表の目的

基準地価は国土利用計画法に基づいて調査が進められます。基準地価は一般の土地取引の目安として利用されるほか、自治体の土地取引規制で価格審査の基準としても用いられます。

調査対象と単位

基準地価は毎年7月1日現在の基準地の地価を調べて求められます。2020年基準地価の基準地数は全国で2万1519地点でした。 公示地価とは調査地点が異なりますが、地価の動向をとらえる目的で、各地域のいくつかの地点では公示地価・基準地価で同じ基準地を選択しています。基準地価は住宅地、商業地、工業地など用途地域別に1平方メートル当たり（林地は10アール当たり）の価格で示されます。

路線価（路線価格）

路線価とは

路線価は国税局が主要な道路に面した土地について決めた評価額です。ある道路に接面する標準的な土地の価格を示すため、道路にふられた1平方メートル当たりの土地の評価額を路線価と言います。 全国の主要道路に面した宅地、田、畑、山林などに路線価があります。 路線価は公示地価と同様の公的な地価指標で、相続税や贈与税の算定基準です。

一般に路線価と言えば相続税路線価

「路線価」と呼ばれる評価額には、国税庁が公表する財産評価基準書の路線価（相続税路線価）と、市町村（都区部は東京都）が公表し固定資産税・不動産取得税などの課税に使用される固定資産税路線価があります。代表的な路線価は相続税路線価で、一般的にも路線価と言えば相続税路線価を指します。

だれが調査・公表するか

路線価は国税庁長官通達「宅地の評価について」に基づいて、1955年に導入されました。現在も国税庁が調査・公表しています。

調査・発表する目的

路線価は相続税や贈与税の課税の基準として使われます。 相続税路線価が決められているのは、相続が発生するたびに税務署が個別の土地を評価したり、専門家である不動産鑑定士に依頼したりするとコストがかかるため、土地の相続税評価額を簡単に算定できるようにするためです。

路線価の調査対象と単位

路線価は多くの納税者に関わる土地価格なので、調査対象の地点数は全国で約33万強と、公示地価や基準地価の10倍以上もあります。 調査対象地点の毎年1月1日時点の土地価格を調べ、単位面積（1平方メートル当たり）の価格が千円単位で公表されます。 路線価は夏に公表されます。これは、1月に死亡した人の相続税は10月までには申告しなければならず、相続税の計算に間に合わせるためです。

具体的な調査の方法

路線価を決めるためには、まず、国税局や国税事務所が各地の土地評価審議会の意見を聞きます。その意見を基に都道府県庁所在地の最高路線価を決め、最高路線価を基に個別の価格を決めていきます。

路線価を用いた価格の求め方

路線価が決められている地域の土地を評価するときには、土地が面する道路の路線価を基に、様々な補正を行います。例えば、奥行きの長さに応じた奥行価格補正率などをかけ合わせます。なお、路線価が設定されていない土地の価格評価は、国税庁が公表する評価倍率表を使って算出します。

不動産売却時に重要なのは実勢価格

公示地価などに対し、実際に市場で取り引きされる価格が実勢価格です。実勢価格は土地の売主様と買主様の需要が釣り合う金額と言うこともできます。もちろん、売主様が売却を急ぐ場合や、買主様が立地エリアにこだわって土地を探している場合など、個別の事情によって価格は変わります。このように、実際の土地取引の価格は様々な事情に左右されますが、売買で最も重視されるのは、やはり実勢価格です。

公示地価・路線価などと実勢価格には差がある

公示地価は適正な地価形成を目的に調査・公示されているわけですから、土地取引が公正に行われるなら、公示地価と実勢価格は近づくはずです。しかし、実際には価格は売主様と買主様の事情に左右されるため、公示地価・路線価と実勢価格には差があります。この差が生じる理由は、他にもあると言われています。

理由1 仮定の取引から推計している

公示地価を決めるときには、実際には建物が建っている土地であっても更地とみなし、実際には取引されていない土地を売買したと仮定して、2人以上の不動産鑑定士が推計した価格を参考しています。これが、実勢価格と開きがある1つの理由とされています。

理由2 地価の調査から公示までに時間が経っている

公示地価の決定のためには、毎年1月1日現在の地価を調べます。ところが、国土交通省が官報に公示するのは3月下旬です。公示までに3ヶ月近い期間があるため、この間に価格に影響を与えるような市場の変化が起きることも考えられます。 同様に路線価についても、調査と公表の間に約半年の期間があるため、実勢価格との開きが生じる恐れがあります。

公的な地価指標の均衡

実勢価格との差が生じることは避けがたいものの、国は公的な地価指標同士については均衡を図っています。 土地基本法は「国は、土地の正常な価格を公示するとともに、公的土地評価について相互の均衡と適正化が図られるように努めるものとする」と規定しています。この趣旨に則り、相続税路線価は公示地価の約8割、市町村が公表する固定資産税路線価は公示地価の約7割を目安に決められています。

実勢価格を確認できる国のサイト

国土交通省の土地総合情報システムは、不動産の取引価格・公示地価・基準地価を検索して閲覧できるWEBサイトです。土地や建物の実際の売買価格に加えて、所在地・土地の面積・形状・前面道路・都市計画に関する情報などもわかります。

◎国土交通省「土地総合情報システム」

https://www.land.mlit.go.jp/webland/

査定額や売出価格の検討では公的価格も参考に

公示地価などの公的な価格と実勢価格には差がありますが、その違いを意識しておけば参考にする価値が十分にあります。客観的な地価指標を知っておくことで、不動産の売り出し価格を設定する際に現実的ではない判断を下すリスクを小さくできます。

実勢価格を知るためには、不動産会社の査定を受けて査定額を知り、売却時の参考価格とすることです。地元に密着した不動産会社は地域の取引事例や市場の動向を把握した上で、売主様の所有物件が持つ特徴や事情を加味して査定をしてくれます。 査定額について不動産会社の説明を受けるときには、公示地価や基準地価、路線価などと比較し、査定額が適正価格かどうかを判断する材料にするとよいでしょう。