買取と仲介はどっちがお得？賢い不動産の売り方
不動産を売却するなら「買取」と「仲介」のどちらを選ぶ？
不動産を売るための2つの方法
不動産の売却方法として一般の方に馴染みがあるのは、不動産会社に買主様を探してもらう仲介でしょう。もう1つの選択肢として、不動産会社に物件を買い取ってもらう方法もあります。
今回は不動産を売るための2つの方法である「買取」と「仲介」について、違いやそれぞれのメリットをご紹介します。
買取
不動産会社に買取を依頼する場合、不動産の査定が行われます。査定の金額について売主様が妥当と考えれば、すぐに買取の手続きに入ることになります。
最近、増えているのは買取保証付き売買です。この売買は、売主様が希望する期間内には不動産会社が買主様を探し、売却ができなかった場合に買取に切り替えるという流れです。
仲介
不動産会社に依頼して買い手を探してもらう仲介は、一般的な不動産の売却方法です。特に個人の場合は買い手を見つけることが難しいため、仲介を選択することが多くなっています。
仲介の依頼を受けた不動産会社は物件の情報を自社WEBサイトやアットホームといった不動産情報サイトへの公開やチラシ広告をするなどの売却活動を行い、購入を希望する買主様を集客します。
仲介によって売買が成立したときには、不動産会社に仲介手数料が支払われることになります。
媒介（仲介）契約の3タイプ
不動産会社が売主様と買主様の間を仲介するための媒介契約には、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つのタイプがあります。どのタイプにも共通している点として、契約の有効期限が3ヶ月以内で売主様の申し出によって更新できることなどがあります。
専任媒介契約
専任媒介契約は1社のみと結びます。売主様は契約期間中、他社に重複して仲介を依頼することができません。もし、専任媒介契約を結んだ不動産会社とは別の不動産会社に依頼して買主様を探してもらい、売買契約が成立したときには違約金が発生する場合もございますので、ご注意ください。
また、売主様が自ら見つけた買主様との契約ができます。
専任媒介契約を結んでいる間、不動産会社は2週間に1回以上の割合で売主様に販売状況を報告する義務があり、媒介契約後7営業日以内に、「レインズ※1」に物件の情報を登録する義務があります。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は1社のみと結ぶ点は専任媒介契約と同じですが、売主様が自分で買主様を見つけても売買契約を結べないという点が異なります。もし売買契約を結んでしまった場合、売主様は違約金を請求される場合もございますので、ご注意ください。
契約期間中、不動産会社には1週間に1回以上の報告義務があり、媒介契約後5営業日以内に、「レインズ※1」に物件の情報を登録する義務があります。
一般媒介契約
一般媒介契約の場合、売主様は複数の不動産会社に仲介を依頼できます。また、売主様が自ら見つけた買主様との契約ができます。
依頼している不動産会社の社名を明らかにする明示型と、社名を明らかにしなくてもよい非明示型があります。
販売活動の報告義務、「レインズ※1」への登録義務はありません。
※1 レインズとは国土交通省が定めている不動産情報流通システム（Real Estate Information Network System）の略称。不動産会社間をオンラインネットで結ぶことにより、迅速に情報交換を行います。不動産取引をスムーズにするとともに、「価格の適正化」や「サービスの向上」を目的としたものです。他の宅地建物取引業者へも情報が公開され、購入希望者を広く、早く見つけることができます。
買取・仲介の利点と注意点
買取の利点
不動産会社による買取の利点は、なんと言ってもスピードです。
売主様が査定金額に納得すればすぐに買い取ってもらえるため、不動産をすぐに現金化したい方にとって便利な方法です。
また、一般の人には大きすぎる土地など、買主様が見つかりにくい物件を売りたい場合に買取を選ぶのも妥当と言えるでしょう。
さらに、買取の場合は相手が不動産のプロであるため、売主様は瑕疵担保責任を負わなくて済み、売却後も安心です。
買取の注意点
買取の場合、仲介と比べて売却金額が安くなってしまうことは承知しておいてください。一般に、買取価格は市場価格から3割～4割ほど低くなります。
買い取られたマンションや戸建て住宅は、買取した不動産会社が綺麗にリフォームしてから販売されることが多いです。大きな土地は分割されて分譲地として売り出されるケースもあります。いずれの場合も、不動産会社は買い取った不動産に対して税金がかかることや契約不適合責任を負うこと、更にリフォーム費用や造成費用などを負担しなければならないため、買取価格が抑えられるのは仕方のないことです。
仲介の利点
仲介によって不動産を売却する利点は、売却価格の高さにあります。人気のある物件であれば、より高値での購入を希望する買主様を探すこともでき、利益を最大化できます。
相場自体の変動に左右されることはあっても、おおむね市場価格に近い金額で売却できる点が買取と比べたときの大きな魅力です。
仲介の注意点
仲介で売主様が気をもむ原因の1つは、「いつ売れるのかわからない」ということでしょう。一般の買主様を探すためには、ある程度の広告宣伝活動を行わなければならず、どうしても期間が必要になります。
買取では早ければ2週間ほどで代金決済まで終了する一方で、仲介は売却に数ヶ月を要するのが通常で、それ以上の期間がかかることも珍しくありません。
そのため、マンションの買い替えなどで売却時期を遅くできないときや、不動産を早期に現金化したい場合には、注意が必要です。
また、近隣住民の結びつきが強い地域では、物件を売りに出していることを知られたくないという心理が働き、広告宣伝活動にストレスを感じる売主様もいます。このようなケースも仲介を選択するのかどうか、慎重に判断しなければなりません。
まとめ
買取は売却までの時間を短縮でき、売買成立の確実性も高い方法です。売却価格が相場より大幅に安くなる点に納得できれば、売主様の手間や負担も多くありません。
一方、仲介は希望する金額で売れる可能性がありますが、売却時期の見通しが立ちにくいという難点があります。
買取と仲介の特徴を知り、不動産会社と相談して適切な方法を選ぶようにしてください。
