契約前に要確認！不動産売買契約に関する知識

不動産売買契約で押さえたいポイント

不動産売却の流れを知っておくと、準備のタイミングや注意点が見えてきます。一般に、マンションや戸建て住宅の売却は次のようなステップで進みます。 《不動産売却の流れ》

• 売却の依頼について不動産会社に問い合わせ
• 物件の査定
• 媒介契約の締結
• 不動産会社による売却活動
• 物件の内覧
• 購入申込書の受け取り／交渉
• 売買契約の締結
• 決済・引き渡し

今回ご紹介するのは、この流れの中でも不動産売買契約とその前後の手続きで押さえておくべきポイントです。売買契約のスムーズな締結に役立ててください。

購入申込書の受け取り

物件を買うと決めた買主様は購入申込書を提出することで売主様に購入の意思表示をします。購入申込書は買付証明書と呼ぶこともあります。

購入申込書に書かれていること

購入申込書には、買主様の希望や情報が書かれています。 《購入申込書の記載事項》

• 物件の詳細（所在、売買対象となる面積など）
• 購入希望価格
• 住宅ローン利用の有無と金額
• 手付金の金額
• 契約締結の希望時期
• 決済（物件の引き渡し）の希望時期
• その他条件

購入申込書を受領した売主様は、媒介契約を結んでいる不動産会社とも相談し、買主様に対して口頭で回答を伝えます。必要があればその後も条件を詰めていき、売主様と買主様が合意できる条件が整えば、売買契約へと進みます。

購入申込書のチェックポイント

購入希望価格

多くの場合、購入希望価格は売り出し価格から値引きされた額です。少しでも高く売却するため、売主様は買主様と交渉することになります。売主様はあらかじめ不動産会社の担当者と相談し、価格の最低ラインを決めておくとよいでしょう。

手付金の金額

手付金は売買契約を結んだことを証明するお金で、契約の際に買主様から売主様に支払われます。 この手付金の額が低すぎるときには、注意が必要です。なぜなら、買主様は手付金を放棄することで、また売主様は受領した手付金と同額の金額を上乗せして返す「倍返し」をすることで、契約解除ができるからです。その際、解除の理由は問われません。 そのため、手付金の金額が低すぎると、売買契約を締結した後であっても売却が振り出しに戻ってしまう恐れがあります。 多くの場合、手付金は売買代金の10％程度です。5％を下回る額を提示された場合は、増額について交渉するべきでしょう。

契約締結の希望時期

契約締結の時期はできるだけ早い方がよいでしょう。締結日が先延ばしになると、買主様の意思が変わることも考えられるためです。買主様にとって物件の条件や資金計画などに問題がなく、ご本人に購入の意欲があるときでさえ、親戚や知人のなにげない一言で心変わりしてしまうケースもあります。 売買契約は売買の条件がまとまってから1週間以内に結ぶのが一般的です。

決済（物件の引き渡し）の希望時期

決済日（物件の引き渡し日）には、物件の引き渡しと売却代金の授受が行われます。売主様にはその代金で住み替え物件を購入される方も多いでしょう。そこで、売主様は新居の確保状況や引っ越し予定も考慮しながら、決済日について買主様側と相談することをお勧めします。売主様の都合で引き渡し日を守れないという事態になれば、買主様から損害賠償を求められることもあります。 このような事情から、引き渡し時期には余裕を持たせ、売買契約の1ヶ月～3ヶ月後に決済日を設定することが多くなっています。

住宅ローン利用の有無と金額

大部分の買主様が住宅ローンを組んで物件を購入します。そのため、住宅ローンの審査に通ることは取り引きの大前提です。 可能であれば、買主様が審査に通る見込みがあるかどうかについて、情報を得たいところです。媒介契約を結んだ不動産会社が買主様や買主様側の不動産会社と接触し、年収などの情報から審査結果を推測できることがあります。

購入申込書と売渡承諾書の交換

購入申し込みから売買契約の締結までの間、買主様の購入意思をつなぎとめておくため、購入申込書と売渡承諾書を交換するという方法があります。 具体的には、まず、買主様からあらためて購入申込書を提出してもらいます。その際に記載する条件は、売主様と買主様が交渉を重ねた結果、合意に至った条件です。 その購入申込書を受け取った売主様は買主様に対し、売渡承諾書を作成して届けます。こうすることで、売主様と買主様の意思を書面上に残すことができます。

売買契約までの準備

売買契約書の確認

契約日よりも前に不動産会社から契約書のコピーをもらい、内容を確認するようにしてください。契約書に記載された物件情報、売買価格、決済日などについて1つひとつチェックしましょう。 買主様の住宅ローン審査が通らない場合に契約を白紙撤回できる住宅ローン特約の期間、売却後に瑕疵が見つかったときに売主様が負う瑕疵担保責任の期間も確認してください。

物件状況等報告書、設備表の確認

物件状況等報告書は修繕の履歴などを細かく告知する書類です。設備表には給湯・空調などを含む付帯設備が記されています。これらは不動産会社の担当者が作成します。

売買契約の締結

契約当日に用意する物

売主様が契約当日に用意するのは、次のような物です。 ●印鑑（実印である必要はありません） ●身分証明書 ●収入印紙 契約時に仲介手数料の半金を支払うこともあります。

売買契約当日の流れ

契約当日には売主様と買主様の顔合わせの後、契約書などの読み合わせが行われます。そして契約書への記名押印があり、手付金が授受されます。その後、決済（物件の引き渡し）に向けての打ち合わせへと進みます。

決済・引き渡し

決済までの準備

売買契約の締結後は、決済をスムーズに行うための準備をすることになります。 ただし、準備に入るのは買主様の住宅ローンの審査が通ってからで結構です。 具体的な準備としては、次のようなことが挙げられます。 ●売主様が住宅ローンを借り入れている銀行への連絡 ●権利証の確認 ●印鑑証明など必要書類の用意 ●引っ越しの手配 ●管理組合への連絡と届出（マンションの場合）

決済

決済日（物件の引き渡し日）には物件を引き渡し、売却代金を受け取ります。不動産会社には仲介手数料の全額、もしくは売買契約締結日に半金を支払っていれば残額を支払います。決済によって売買契約は完結したことになります。