不動産売却の3000万円の特別控除について知っておこう

マイホームを売却した場合の3,000万円特別控除を知っておこう

不動産を売却して利益が出ると、その額に応じて税金がかかります。家の建物や土地は売却額が大きければ、税金も高額になります。しかし、生活するための家は誰もが必要とするものですから、マイホームを売却した場合は次の家を見つけるための資金が手元に残らなければ困ってしまいます。マイホームを売却する際に適用される制度を味方につけましょう。

マイホームを売却したときの税金を大幅に抑えられる制度として「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」、いわゆる「3,000万円特別控除」があります。この特例では、マイホーム(居住用財産)を売ったとき、所有期間の長さに関係なく譲渡所得から最高3,000万円までを控除できます。売却する不動産を夫婦で共有しているときには、それぞれ3,000万円まで、合わせて6,000万円まで控除されます。ただし、この特例の適用には様々な条件があります。 3,000万円特別控除についてあらかじめ知っておき、賢い不動産売却を実現しましょう。

3,000万円特別控除の適用要件

　

マイホームを売ること

3,000万円特別控除を適用するためには、自分が住んでいる家（建物）を売るか、家とともにその敷地や借地権を売ることが必要な条件となります。原則として所有期間の長短は関係ありません。 マイホームとは実際に生活している家のことですから、例えば賃貸に出しているマンションなどマイホーム以外の不動産を売った場合には3,000万円特別控除は適用されません。

　

住まなくなったマイホームの場合

過去に住んでいた家や敷地の場合は、住まなくなった日から3年が経過した年の12月31日までに売らなければなりません。単身赴任などにより他の場所に住んでいる場合でも、その家に配偶者等が引き続き居住していて、単身赴任などの事情が解消したあとで再び元の家に住む予定であればマイホームに該当します。

　

マイホームを取り壊した場合

住んでいた家または住まなくなった家を取り壊し、その敷地を売る場合は、次の2つの要件すべてに当てはまる必要があります。

• その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年が経過した年の12月31日までに売ること。
• 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

　

前年・前々年に特例を受けていないこと

不動産を売った年の前年、前々年に3,000万円特別控除や「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」を受けていると、3,000万円特別控除が適用されません。 ただし、相続や遺贈で取得した被相続人（亡くなった方）のマイホームを売った場合に適用される「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」であれば、前年、前々年に利用していたとしても、ただちに3,000万円特別控除の適用除外とはなりません。 また、不動産を売った年、前年、前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けた場合も適用要件を満たしませんので、注意しましょう。

　

災害によって家屋が滅失している場合

災害によって滅失した家屋の敷地を売る場合は、住まなくなった日から3年を迎える年の12月31日までに売る必要があります。

　

売主様と買主様が親子や夫婦ではないこと

不動産の売主様と買主様が親子や夫婦など特別な関係ではないことも適用要件とされています。特別な関係には、生計を共にしている親族、内縁関係にある人が含まれます。社長から社長の会社へ売るといった例も特別な関係に当たります。

家屋と敷地の所有者が異なる場合の3,000万円特別控除

3,000万円特別控除は原則として、家屋の所有者が家屋とその敷地や借地権を譲り渡した場合に受けられるものです。では、夫婦が共有する土地に夫所有の家屋があり、夫婦が一緒に住んでいる場合、家屋と土地を売って3,000万円特別控除を受けられるでしょうか。 まず、夫は自分が住んでいる家を売るわけですから、3,000万円特別控除が適用されます。 妻は家屋の所有者ではなく、売却するのは土地の持ち分だけなので、該当しないようにも思われます。しかし、次の要件のすべてに当てはまるときは、土地の所有者にも3,000万円特別控除が適用されます。

• 土地を家屋と同時に売ること
• 家屋の所有者と土地の所有者が親族関係にあり、生計を共にしていること
• 土地の所有者が家屋の所有者と一緒に、その家屋に住んでいること

この場合の特別控除額は、家屋の所有者と土地の所有者と合わせて3,000万円までです。 特別控除額を差し引く順序は、まず家屋の所有者、続いて土地の所有者です。

3,000万円特別控除が適用されない例

次のような家の場合、3,000万円特別控除は適用されません。

• 特例を受けることだけを目的に入居したと認められる家
• マイホームを新築する期間中だけ仮住まいとして使った家や、その他一時的な目的で入居したと認められる家
• 別荘など主として趣味、娯楽、保養のために所有する家屋

適用を受けるための手続き

3,000万円特別控除の特例を受けるためには、確定申告が必要です。申告の際には譲渡所得の内訳書などを用意することになります。 気を付けなければならないのは、3,000万円特別控除を適用して課税譲渡所得金額がマイナスになる場合です。マイホーム売却では、3,000万円特別控除により課税譲渡所得金額がマイナスとなり、実際には課税されない場合が多いのですが、特例を利用する以上、税額は0円でも確定申告が必要となります。

※課税譲渡所得金額とは、不動産売却時に課税の対象となる譲渡所得額のことを指します。課税譲渡所得金額は次の算式により計算します。

例えば、土地と建物を合わせて4,000万円で売却したとします。取得費は売却額の5%とし（概算法）、譲渡費用は20万円とします。

この場合、課税譲渡所得金額は 4,000万円 – (200万円 ＋ 20万円) – 3,000万円 ＝ 780万円 となり、所得税と住民税を大幅に節税できます。

一緒に利用できる軽減税率の特例

3,000万円特別控除の特例を受けても課税譲渡所得金額がプラスとなれば、課税の対象となります。その際、3,000万円特別控除と併せて利用できるのが、マイホームを売ったときの軽減税率の特例です。 これは、所有期間が10年を超えるマイホーム（居住用財産）を売ったとき、所得税・住民税に軽減税率が適用される特例です。 所有期間が10年とは、売った年の1月1日時点で家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えているということです。

マイホームの買い換え特例

3,000万円特別控除の特例と併せて利用することはできませんが、メリットの大きい制度として「特定のマイホームを買い換えたときの特例（＝買い換え特例）」があります。 この特例はマイホームを2021年12月31日までに売り、代わりのマイホームに買い換えた場合、一定の要件を満たしていれば売却の際に出た譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができるというものです。 つまり、今まで住んでいたマイホームを売って譲渡益が出た段階では、所得税・住民税が掛かりません。その代わり、新しく買った方のマイホームを売却するときが来たら、古いマイホームの売却益に掛かる税金も合わせて発生することになります。 この特例を受けるためには、ほかにも様々な要件があります。主な要件は次の通りです。

• 売却代金が1億円以下であること
• 売主様の居住期間が10年以上。さらに、売った年の1月1日時点で家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
• 新しく買う建物の床面積が50平方メートル以上で、新しく買う土地の面積が500平方メートル以下であること。
• マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間に代わりのマイホームを買うこと。
• 新しく買ったマイホームは一定期限までに住まいとして使い始めること。

もちろん、この特例を受けるためには課税譲渡所得金額が0円の場合でも一定の書類を添付して確定申告を行う必要があります。

　

売却金額より少ない金額でマイホームを買い換えたとき

マイホームの買換えの特例を受ける場合で、古いマイホームの売却金額より新しいマイホームの購入金額の方が少ないときは、その差額を収入金額として譲渡所得の金額の計算を行います。

　

国民健康保険料に関するメリット

3,000万円特別控除の特例と買い換え特例を比べるときに見落としがちなのは、自営業など国民健康保険に加入している方が支払う保険料への影響です。 3,000万円特別控除の場合、国民健康保険料は3,000万円が控除される前の所得をもとに算出されます。そのため、不動産の売却によって収入を得た翌年のみ、保険料が値上がりする場合があります。この点、会社員などが加入する社会保険は給与を基礎に保険料が決まるため影響はありません。 一方で買い換え特例を利用する場合は、課税を将来に繰り延べるため国民健康保険は値上がりしません。

特例を活用して賢い売却を

今回ご紹介した3,000万円特別控除の特例は、多くの売主様が利用されている制度です。不動産の売却を検討されている方は、ぜひ上手にご活用ください。 ただし、特例の適用要件には今回ご紹介した内容以外の項目もあり、適用除外となるケースも様々です。売主様お1人で判断されると思い込みや勘違いの恐れもありますので、信頼できる不動産会社の担当者や税の専門家への相談を忘れないようにしましょう。