マンションの売却をスムーズにするための注意点

公開日時：2021年04月06日更新日時：2021年03月29日

マンションを売却する際、誰でもスムーズに手続きを行いたいものです。今回は、マンションの売却を支障なく進めるため注意しておくべき５つのポイントをご紹介します。

1 マンションを適正価格で円滑に売るために注意したいこと

マンションを適正価格で円滑に売るために注意したいこと

マンションを売却するときには、できるだけ費用や手間を抑え、円滑に手続きを行いたいものです。ここでは、マンションの売却を支障なく進めるための注意点をご紹介します。

売却するマンションの価値を知る

売却を決意したら、まずは所有するマンションの価値を知っておきましょう。そのために行うのが物件の査定です。査定は複数の不動産会社に依頼するとよいでしょう。1社のみの査定結果を見ても相場感をつかめないためです。

では、複数社から査定の見積もりを取るためにはどうすればよいのでしょうか。1つ目に、売主様が自分で複数の不動産会社に依頼する方法があります。仲介会社を通さなければ、手数料は掛かりません。ただ、個人で不動産会社に連絡するための手間がかかり、依頼できる会社の数にも限界があります。 2つ目に買取会社と取引がある仲介会社に依頼する手もあります。この方法であれば、簡単に多くの会社からの見積もりを集めることができます。

自力の調査には限界がある

売主様が不動産会社に依頼せず、所有する自分のマンションの価格を知ることはある程度可能です。マンションの価格情報はインターネットで見ることができるからです。とはいえ、不動産の素人である売主様が入手できる情報は、プロが集める情報とは大きな差があります。

不動産会社ならではの情報収集

不動産会社は宅地建物取引業者しか利用できない不動産流通機構のレインズを活用し、どの不動産会社がどの物件を売りに出しているのかや、売買が成立したマンションの成約価格まで確認できます。査定を依頼された不動産会社の担当者はレインズを利用して過去の類似物件の取引データを調べ、それらをベースに様々な修正を加えて査定額を出すケースがほとんどです。査定を依頼した不動産会社からは、納得がいくまで査定の根拠を聞くとよいでしょう。

売却を依頼する媒介契約の種類

媒介契約とは不動産会社にマンションの売却や購入を依頼するときに結ぶ契約のことです。言い換えれば、不動産会社が売主様と買主様の間を仲介するための契約です。媒介契約には3つのタイプがあります。 1社だけにマンション売却の仲介を依頼したいと考えるなら、「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を結ぶことになります。複数の不動産会社に頼みたいなら「一般媒介契約」を選びます。

専任媒介契約

「専任媒介契約」は不動産会社1社のみと契約を締結します。

売主様は契約期間中、他社に重複して仲介を依頼することができません。もし、専任媒介契約を結んだ不動産会社とは別の不動産会社に依頼して買主様を探してもらい、売買契約が成立したときには違約金が発生します。また、売主様が自分で買主様を見つけて成約した場合には、専任媒介契約を結んだ不動産会社は売主様に対し、それまでに掛かった営業経費などを請求できます。専任媒介契約を結んでいる間、不動産会社は2週間に1回以上の割合で売主様に販売状況を報告する義務があります。

専属専任媒介契約

「専属専任媒介契約」は専任媒介契約と同じく、不動産会社1社のみと契約を締結します。

しかし、売主様が自分で買主様を見つけても売買契約を結ぶことができない点は異なります。もし売主様が直接、売買契約を結んでしまった場合、売主様は違約金を請求されます。契約期間中、不動産会社には1週間に1回以上の報告義務が課せられています。

一般媒介契約

「一般媒介契約」を締結する場合、売主様は複数の不動産会社に仲介を依頼できます。依頼している不動産会社の社名を明らかにする明示型と、社名を明らかにしなくてもよい非明示型があります。

これら媒介契約の3つのタイプに共通している点は、契約の有効期限が3ヶ月以内であることや、売主様の申し出によって更新できることなどです。また、不動産会社は依頼内容を書面で売主様に交付する義務があります。例えば、だれ（売主様）がどの不動産会社に売却を依頼するのか、どの物件の売却を依頼するのか、売却を依頼する期間はいつからいつまでか、不動産会社の売却活動はどのようなものか…といった内容です。

金融機関に連絡・相談する

マンションの売却活動に入る前に、遅くとも査定が終わった時点で、そのマンションを購入した際に融資を受けた金融機関に連絡するようにしましょう。

ローン残債を一括返済する

マンションの売却と住み替えを検討する売主様の中には、今住んでいるマンションのローン返済が残っている方もいることでしょう。そのような場合、マンションを売ったお金でローンの残債を一括返済し、新たに住宅ローンを組んで新しい家を買う流れが一般的です。

オーバーローンの場合

ところが実際には、マンションの売却代金がローン残債に満たないことがあります。残債があると金融機関がマンションに設定した抵当権を抹消できず、売買ができません。自己資金を補填してローンを完済できればよいのですが、それが難しい場合は住み替えローンを検討することになります。

住み替えローンとは、現在の住まいを売却しても住宅ローンが完済できないときに、残債分と新居の購入資金をまとめて借りられるローンを指します。住み替えローンの難点としては、現在の住まいの売却日と新居の購入日を同日にするなどの条件がつく場合があることなどが挙げられます。そのため、住み替えローンの利用を検討するときには、金融機関や仲介を依頼した不動産会社との相談を早い段階で始める必要があります。

内覧への対応

内覧初期の対応が重要

マンションを売り出してから間もない時期に内覧を希望する買主様候補は、そのマンションにもともと興味があった可能性があります。または、売り出しの情報をつかんだ不動産会社が、媒介契約を結んでいる人の希望条件に合うと判断し、買主様候補として連れてくるケースも考えられます。いずれにしても、購入意欲が強いことが多いのです。それだけに内覧初期の対応は大切です。不動産会社の担当者と事前によく打ち合わせ、買主様候補から投げかけられるかもしれない質問や要望を想定し、準備しておきたいものです。

居住中に売却するときの注意点

マンションに居住したまま売却活動を行うことは一般的で、売却のためにわざわざ空き家にする必要はありません。ただ、売却のチャンスを逃さないために注意したいことがあります。まず、媒介契約を結んだ不動産会社の担当者からの連絡を常に受けられるようにしておくことです。これは内覧の予約を取りこぼさないようにするためにとても重要です。また、内覧希望者の希望日時にはできるだけ合わせることです。内覧を希望する買主様候補は複数の物件を同時進行で検討しているため、内覧日時が合わない物件は検討リストから外してしまう恐れがあります。内覧にどうしても立ち会えないときのために、代わりに立ち会ってくれる人をあらかじめ探しておきましょう。

契約不適合責任と危険負担について知っておく

マンションを売却するときには、契約不適合責任（瑕疵担保責任）と危険負担について知っておきましょう。

契約不適合責任（瑕疵担保責任）

契約の内容に適合しないものを引き渡した売主様は、契約上の義務を果たしていない（契約不履行）として、契約不適合責任を問われます。その場合、売主様に故意・過失がなかったとしても、債務不履行による契約解除が認められることがあります。もし、売主様に故意・過失があれば、違約責任による損害賠償が認められることもあります。

具体的には、このようなケースが考えられます。中古のマンションが売買され、そのマンションに配管の水漏れなどの契約内容不適合があったとします。この場合、売主様は買主様から補修の請求を受けることがあります。売主様が補修の請求に応じない場合、代金の減額を請求されることもあります。また、そもそもマンションを買った意味がないと言えるほどの契約内容不適合があれば、契約を解除されることがあります。なお、民法の改正前は「契約不適合」ではなく「瑕疵（かし）」という言葉が使われていました。そのため、正確に言えば内容が異なるものの、契約不適合責任のことを瑕疵担保責任と呼ぶことがあります。

契約不適合責任の免責

契約不適合責任は民法改正前の瑕疵担保責任と同じように任意規定であるため、契約の当事者の意思によって適用しないことができます。つまり、契約によって、売主様の責任を小さく抑えることが可能です。そのため、個人間売買では、契約不適合責任の一部または全部を免責とする契約を結ぶことができます。

危険負担

マンションの売買契約を結んだ後、引き渡しの前に天変地異などが起こり、引き渡しができなくなった場合に問題になるのが民法の危険負担の規定です。この場合、改正された民法では、買主様が代金を支払う債務が自動的に消滅することはないものの、買主様は支払いを拒絶するか、契約を解除することができるとされています。つまり、売主様は代金を支払ってもらえないということです。改正前の民法では買主様が危険負担を負うことになっていましたが、実際の売買で用いられていた契約書式には、買主様が契約を解除できる規定が書かれていました。そのため、実務上は、民法の改正による影響はありません。