中古物件を売る際、リフォームをしておいた方が古いままより高く売れるように思いがちですが、 実際のところはその必要性はあるのでしょうか。

不動産は売却前にリフォームすべき?生じる影響や注意点などを解説

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不動産を売る前にリフォームした方が有利?

所有する一戸建てやマンションを売却するときには、あらかじめリフォームをしておいた方が高く売れると考えるかもしれません。しかし、必ずしも売却前のリフォームが売主様にメリットをもたらすとは限らず、慎重な検討が必要です。 今回は、売却を目的とした不動産リフォームの必要性や、売却に与える影響について解説します。

リフォームとリノベーション

最初に「リフォーム」と「リノベーション」が表す意味を確認しておきましょう。

簡単に言えば、リフォームは新築時に近い姿に戻す工事のこと、リノベーションは時代にあった建物や部屋につくり替える工事のことを言います。

リフォーム

リフォームの目的は壊れた部分の修理・修繕や、設備の入れ替えによる快適性の向上、機能的に支障はないが古くなってしまった部分の一新などです。 リフォームと言うと、現在住んでいる家やマンションを部分的に修理・修繕することを指すのが一般的です。ペンキの塗り替えや、壁紙・床の張替えのように簡単なものもリフォームに含まれます。 目に見えない箇所にまで手を加えるような工事をリフォームと呼ぶことは少なく、目に見える部分の補修という意味合いで使われることが多いようです。

リノベーション

時代の変化に対応し、使う人や社会の要求に合った建物へと再生させるために行う抜本的な改修をリノベーションと呼びます。 一般には、大掛かりなリフォームや、イメージをガラリと変える改修のことをリノベーションと表現することがあります。 リノベーションの例としては、住居の内装や設備をすべて解体して行う大掛かりな工事や、住宅のバリアフリー化などがあります。また、住宅にエレベーターを設置するなど、新築時には必要がなかったものの、後に必要となった機能を追加する大規模工事も含まれます。

一戸建てやマンションを売却する前にリノベーションを行うケースはほとんど見られないため、今回はリフォームについて考えていくことにします。

売却前のリフォームは原則として不要

売主様としては、所有物件をキレイに見栄えよくした方が売れる気がするかもしれません。しかし実際には売却前のリフォームは不要な場合が多いのです。

新しさは求められていない

当然ながら、中古の一戸建て・マンションを探している買主様は、物件が新築ではないことを承知しています。つまり、物件の新しさや美しさをそれほど重視していない買主様が多いのです。

中古物件を探しているのは購入価格を抑えられるからであり、そのためには多少の古さや使い勝手の悪さには目をつぶろうと考える買主様がほとんどです。 また、いくらリフォームを行って新築時に近い見た目を取り戻したとしても、新築狙いの買主様を振り向かせることは難しいでしょう。

住む人がリフォームしたくなる理由

一戸建てやマンションに住む人が自分のためにリフォームを行いたくなる理由を考えれば、売却目的のリフォームに効果が期待できない理由もわかります。 自宅をリフォームしたくなる理由には、大きく分けて人的要因と物理的要因があります。

人的要因とは家族の増加・減少や、成長・老化、病気や事故による衰弱などのことです。 物理的要因には構造の老朽化や、壁紙・床などの老朽化、設備機器の老朽化などがあります。

また、人的要因と物理的要因が入り混じった複合的な要因も考えられます。例えば、建物や敷地が狭くなったり、反対に広過ぎて庭の手入れや冷暖房費の問題が生じたりする場合です。長く暮らすうちに、住民の生活スタイルに合わなくなることもあります。 このように、物件に住む人の立場で考えれば、住む人の希望や好みを知らずにリフォームを済ませてもほとんど意味がないことがわかるでしょう。

購入してからリフォームしたい人が多い

中古の一戸建てやマンションの買主様には、購入後にリフォームを行って理想の家を実現したいと考える人がいます。そうすることで、自分のこだわりを反映させたマイホームが新築よりも安く手に入るからです。 とことん自分好みの家にするため、間取りの変更のように大規模なリノベーションを計画している場合もあります。

また、個人の買主様だけでなく、買い取りを行う不動産会社もリフォームによって物件の価値を上げてから転売することが珍しくありません。 このような目的を持って物件を探している買主様や不動産会社にとって、売主様が事前に行うリフォームは売却の障害になる恐れがあります。

購入してからリフォームした方が安い

買主様の視点で考えたとき、中古物件を買ってからリフォームする大きなメリットはコストです。 一戸建ての価値は約20年でゼロになるとされています。そのため、中古住宅は同じ条件の新築よりもかなり安く買えます。マンションも築年数によって価格が下がるため、リフォームが好きな人にとっては低価格で自分のこだわりを実現することができる優良物件ということになります。

具体的な数字を見ると、静岡県では新築戸建ての成約物件の平均価格は2,451万円(2020年 12ヶ月平均)であるのに対し、中古戸建ての成約物件の平均価格は1,714万円(2020年 12ヶ月平均)と700万円以上安くなっています。(※公益財団法人 中部圏不動産流通機構 調べ)

つまり、中古の一戸建てのフルリフォーム(リノベーション)に700万円の資金をかけても、分譲戸建てより安くなるということです。

リフォーム費用は売却価格に上乗せしにくい

リフォームにかかった費用は売却価格に上乗せすればよいという考え方もあります。しかし、現実にはリフォームにお金をかけた分だけ高く売れる保証はありません。

中古の一戸建て・マンションの価格は市場の需要と供給のバランスで決まるため、売主様がリフォームに費やした金額を考慮して売却価格が上がることはありません。もし、売主様の希望に応じてリフォーム費用をプラスした売り出し価格を設定したとしても、購入後にリフォームを実施する予定の買主様にとっては、まったく不要な出費が上乗せされているに過ぎず、購入するメリットが薄れることになってしまいます。

リフォーム・リノベーションは賃貸住宅で有効

もし所有する一戸建てやマンションを売却するのではなく、賃貸に出すなら、内装をきれいにリフォームする必要があるでしょう。賃借人が入れ替わるたびに壁紙を張り替えたり、ハウスクリーニングを入れたりすることになります。リノベーションをした物件を一目で気に入り、入居してくれる人がいるかもしれません。 しかし、賃貸物件としての運用と売却は、市場がまったく異なります。はっきりと区別して考えるようにしましょう。

リフォームは自分用にとどめておく

売主様が自分の住宅に長く住んでいれば、リフォームしたくなることもあるでしょう。しかし、それはあくまでも自分が使うためのリフォームに留めておき、売却のためのリフォームは行わないのが鉄則です。すでに述べたように、リフォームは物件の買主様に任せた方がよいのです。

リフォームの結果をプレゼンする

売却前に実際にリフォームを行ってしまうのは悪手ですが、「リフォームしたらこうなります」という未来の姿を買主様にアピールすることは、売却の成功につながる良い手です。 売却後に新居でリフォームを行うことが決まっているなど、付き合いがあるリフォーム会社があるなら、売却物件のリフォームプランを作成してパネルなどで示す方法もあります。興味を持っている買主様をリフォーム会社のショールームに連れていくのもよいでしょう。

リフォームの見積もりを取っておく

リフォームプランを作成した場合は、見積もりもつくってもらいましょう。 買主様との交渉の中で、購入後に必要となるリフォーム費用を根拠に値引きを求められることがあるかもしれません。そのようなとき、あらかじめ見積もりを作成しておけば、明確な根拠をもって買主様と話を進めることができます。

きれいにする必要はある

リフォームをする必要はなかったとしても、物件はきれいな状態にしておきましょう。 内覧時の印象が良くなったり、汚れがあると査定価格にも影響が出てきます。

リフォームの必要はなくても、売却物件をきれいにしておく必要はあります。もし、誰もが汚いと感じるほどの汚れがあるなら、最低限の清掃は行ってください。清潔感を保っておくだけでも、買主様が内覧に訪れたときの印象がアップします。

具体的には浴室やキッチンなどの水回りなど、毎日の生活でよく使う場所や設備は内覧時にチェックされやすいため、きれいにしておきましょう。掃除をする余裕がないなら、専門業者にハウスクリーニングを依頼してもよいでしょう。 買主様は一戸建てやマンションだけでなく、そこでの生活を購入されます。それだけに、買主様の期待や夢を壊してしまうような汚れは取り除いておく必要があるでしょう。

汚れは査定価格に影響

売却したい物件が汚れていれば、不動産会社による査定価格が下がる恐れがあります。物件を買った人が住み始める前にリフォームが必要かどうか、必要ならその金額はいくらかについて不動産会社が考慮し、査定価格を下げるかもしれないからです。 汚れだけでなく、破損している箇所があったり、著しく劣化が進んだ部分があったりしてもいけません。目に見える部分にマイナスの要素があれば、見えない部分にも問題があるのではないかと勘ぐられる場合があります。

簡易なリフォームは有効

内覧に訪れる買主様の印象をよくするため、それほど費用がかからない簡易なリフォームをしておくことは、売却をスムーズに進めるために有効です。 例えば、壁紙がはがれていたり、障子やふすまが破れていたりしているなら、直しておきましょう。ドアの不具合や照明器具の故障なども物件の印象を低下させてしまうため、修理しておきたいところです。 いずれも大きな費用がかからない割に、内覧の成功に役立ちます。

不動産会社に早めの相談を

ご紹介したように物件の売却前に行うリフォームは原則として不要ですが、ごく一部に例外もあります。どの程度のリフォームを行うとよいかは、不動産売買の経験がない売主様にはわかりにくいところです。早めに不動産会社に相談し、アドバイスを受けることをおすすめします。

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