マンションから戸建てに買い替える時の流れと注意点とは？

公開日時：2021年07月27日更新日時：2021年07月02日

マンションを購入したものの生活環境の変化によって一戸建てへの住み替えを検討することになった場合、残っているローンを抱えながら住み替えなどはできるのでしょうか。住み替えの流れから一戸建てへの住み替えメリット・デメリットをしっかり知って決断の参考にしてください。

1 自宅マンションを売却して一戸建てに住み替えるときの注意点とは？

自宅マンションを売却して一戸建てに住み替えるときの注意点とは？

マンションを購入してしばらく生活した後、ライフスタイルの変化などをきっかけに一戸建てへの住み替えを検討することもあるでしょう。今回はマンションから一戸建てに住み替えるときの流れと、一戸建てで新しい生活を始めるメリット・デメリットをご紹介します。

マンション売却で住宅ローンを完済できるか

マンションを売却して一戸建てに買い換えようとするケースでは、マンションの住宅ローンに残債があることが珍しくありません。そこで、住み替えのためにまず必要なのは、マンションの売却で得たお金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できるかどうかの検討ということになります。お金を借りた金融機関が設定した抵当権が残っている限り、マンションの売却は事実上不可能だからです。

住宅ローンを完済できる場合

住宅ローンの残債があったとしても、マンション売却後の資金で相殺できれば問題ありません。また、売却額はローン残債額に満たないものの、貯金を切り崩せばローン返済が終わるケースも同様です。現在のローンを完済した上で、新居を購入するためのローンを新たに組むことになります。心配な点があるとすれば、マンションの買主様が見つからない限り、一戸建て購入資金の予定が立たないということでしょう。もちろん、手元に資金があるならその心配も要りません。

注意したいのは、売却によって住宅ローンが完済できても、売却時に必要となる仲介手数料や登記費用、引越し費用、場合によっては測量費用や解体費用などを捻出できなければ、手続きを進められないということです。あらかじめ売却にかかる費用を把握しておくようにしましょう。

住宅ローンを完済できない場合

マンションの売却金額がローン残債よりも少なく、切り崩せる貯金もなければ住宅ローンを完済できません。それでも一戸建てへの住み替えを希望するなら、住み替えローンの利用を検討することになります。

住み替えローン

住み替えローンは、新しく購入する一戸建てのローンに、現在住んでいるマンションのローン残債をまとめるローンです。住み替えローンを利用すると借入残高が増加し、返済期間も現在より長くなります。

ライフプランを考慮する

住み替えローンの利用を検討するときには、無理のない資金計画を立てなくてはなりません。現状から将来までのシミュレーションを行った結果、マイホームの住み替えによって生活が苦しくなる可能性があるなら、住み替え計画そのものに問題があると考えるべきです。マンション売却と一戸建ての購入を無理に進めず、計画的に貯金をしたり、住み替えプランを練り直したりすることも視野に入れましょう。

売り先行か、買い先行か

住み替えをする際、「売り先行」と「買い先行」のどちらで進めるかという問題があります。資金に余裕がある人は買い先行することで、仮住まいを用意する必要がないなどのメリットがあります。

売り先行

住み替えを検討するときについて回るのが、現在住んでいるマンションの売却と新居の一戸建ての購入のどちらを進めるかという問題です。先に売却する「売り先行」では、愛着のあるマンションの売却に落ち着いて臨むことができ、買主様との交渉にも時間をかけることができます。また、マンションの売却価格が確定してから新居を購入するため、資金計画を立てやすいというメリットがあります。

買い先行

新居を確保してから現在住んでいるマンションを売却する流れが「買い先行」です。買い先行では新居探しに長く時間を掛けられるというメリットがあります。仮住まいの手間や家賃も不要です。現在の住まいを退去する時点で新しい住まいが決まっているため、家族の安心にもつながります。

買い先行は資金に余裕がある人向け

実際には、多くの方が売り先行で手続きを進めることになります。なぜなら、買い先行の場合は新居購入の資金が手元にない限り、マンションの住宅ローンを支払いながら新しい一戸建てのローンを組まねばならないからです。このような「ダブルローン」を利用するためには、当然ながら審査を通る必要があります。審査では、金融機関のチェックポイントの1つである返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）をクリアしなければならないため、相応の収入が必要です。つまり、買い先行の流れでマンションから一戸建てに移り住めるのは、高い収入があったり、資金に余裕があったりする人に限られるということです。

ダブルローンのメリットと注意点

ダブルローンは金銭的な体力のある人が利用できる方法です。ダブルローンには、新居を確保してから旧居を売却するため、引っ越しのための仮住まいが不要といったメリットがあります。仮住まいの家賃が発生すると住居費が増えますが、その家賃は自分の資産にはなりません。ところがダブルローンを利用し、仮住まいの家賃ではなく新居の住宅ローンを支払っていくと、その支払いは自分の資産として蓄積されます。これは売り先行にはない大きなメリットと言えるでしょう。ダブルローンで注意したいのは、2つ目の住宅ローンが1つ目に比べて高金利になりがちな点です。金利に不安がある場合は、金利が一定なフラット35（長期固定金利住宅ローン）を利用する方法もあります。

売却を決める前に検討すること

居住中のマンションの売却を決める前に、「どれくらいの価格で売れそうか」「購入を検討する一戸建ての価格はいくらになるか」などについて、できるだけ具体的に考えるようにしましょう。数字をもとに実現可能性を検討し、計画を進めていくことになります。ライフプランも検討材料に加えますので、人生設計の練り直しという効果も期待できます。あらかじめ様々なことを予測し、対応できるかどうかを考えておけば、無理のない売却手続きにつながります。

金融機関との相談

マンションを売却したお金による住宅ローンの一括返済と、新たな住宅ローンの利用、ダブルローンなどは金融機関との相談を経てはじめて実現できる手法です。住宅ローンの残債や、抵当権の抹消などについてトータルに相談してみましょう。その際には現状をありのままに伝えることが大事です。金融機関の信用を失ってしまうと、その後の取引に支障をきたしてしまうためです。住み替えを機会に今後のライフプランについてファイナンシャルプランナーに相談するのもよいでしょう。

マンションから一戸建てに住み替えるメリット・デメリット

現在住んでいるマンションから新しく購入する一戸建てへ住み替えるべきか、やめておくべきか。判断のポイントは住み替え後の生活イメージを持つことです。ここでは、イメージの材料となる一戸建てのメリット・デメリットをご紹介します。

一戸建てのメリット

〈広さ〉マンションと比べて広い物件が多い。伸び伸びと子育てができる。
〈庭〉ガーデニングを楽しめる。大きな犬を飼うこともできる。
〈室内環境〉マンションに比べて収納が充実している物件が多い。マンションよりも窓が多く、風通しがよく明るい。ペットを自由に飼える。
〈周辺環境〉自然豊かな場所や静かな住環境でゆったり暮らせる。マンションのように隣や上下階の生活音が気にならない。
〈車〉敷地内に駐車スペースをつくれば駐車場代が掛からない。玄関のすぐ近くに車を止められる。駐車スペースにカーポートがあれば雨の日や重い荷物があるときに便利。
〈リフォーム〉自由にリフォームできる。二世帯住宅に建て替えたり、子どもの独立後にコンパクトな平屋に建て替えたりできる。
〈資産価値〉建物が古くなっても土地が資産として残る。子どもが土地を相続できる。

一戸建てのデメリット

〈セキュリティー〉オートロックのマンションに比べると防犯性の確保にコストが掛かる。
〈利便性〉土地が安いエリアに立地することが多く、通勤や通学に電車を利用する場合は不便を感じることがある。
〈性能〉古い物件では断熱性や遮音性がマンションより低いことがある。
〈管理〉日常の清掃や管理を自分で行う必要がある。
〈階段〉2階建て以上の一戸建てでは階段の昇降がある。
〈メンテナンス〉外壁や屋根の定期的なメンテナンスが必要で、大きな費用が掛かる。小さな修繕も自分で行う必要がある。
〈購入費用〉一戸建ての価格には土地代も含まれるため、マンションと単純に比べると割高感がある。
〈資産価値〉子どもが独立して遠方に住むようになった場合、古い建物や土地の維持・管理が子どもの負担になることがある。

管理・メンテナンス

マンションから一戸建てに引っ越した人が違いを感じる大きなポイントの1つは、日常の管理と定期的なメンテナンスでしょう。一戸建てはマンションのように管理組合から管理費や修繕積立金の支払いを求められません。しかし、当然ながら一戸建てでも日ごろの掃除や経年劣化に応じた補修が必要になります。そのための手間や費用は持ち主が負担することになります。特に外壁や屋根の大規模修繕については、自分で計画的に積み立てていかなければなりません。見方を変えれば、それぞれのライフスタイルや予算に合わせ、メンテナンスの時期や内容を柔軟に変更できるとも言えます。

近所付き合い

一般に、一戸建てで暮らす方がマンションよりもご近所付き合いの頻度が高くなります。一戸建てでは町内会など地域のコミュニティーが充実しています。裏を返せば、ご近所付き合いが苦手でもコミュニティーへの参加を避けては通れないということです。「地域とどのような関係を構築したいのか」は、マンションか一戸建てかの選択に大きく影響するポイントでしょう。

住み替えを決断する前に相談を

今回ご紹介したように、マンションから一戸建てへの住み替えを実現させるためには、住宅ローンの一括返済やダブルローンの可能性とともに、一戸建てのメリット・デメリットを検討することが重要です。特に大切なのは短期的な損得ばかりに注目せず、家族のライフスタイルや将来の希望に合った住まいを選ぶことです。信頼できる不動産会社やファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談し、慎重に決断するようにしてください。