静岡県浜松市内の土地動向について、市街地縁辺集落制度による安い地価と東日本大震災以降の津波を懸念した高台エリアに対する需要増加の影響で三方原駅周辺の人気が高まり地価の上昇が見られる一方で浜松市全体の地価の上昇率は、ほぼ横ばいである。

地価の上昇率はほぼ横ばい。高くても条件の良い土地を選ぶ 浜松市内の土地動向を探る

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東日本大震災から3年半が経過し、津波などの心配がない安全な地域に土地を見つけてマイホームを建てたいと考える家族は今も後を絶たない。国土交通省が9月に発表した「2014年都道府県地価調査結果」によると、2013年7月以降1年間における地価の動向は、安倍政権の経済政策アベノミクスによる景気回復への期待や、消費増税に伴う駆け込み需要もあり、全国平均では下落したものの下落率は縮小傾向を示した。また三大都市圏では住宅地が6年ぶりに上昇に転じた。では、浜松市内の地価はどうだろうか。地元で不動産事業を展開する4社に最近の動向を伺った。
イメージ:家の周りを歩く3世代の家族

三方原エリアの地価は上昇傾向高まる高台人気

写真:三方原土地開発(株) 取締役 ハウスドゥ!浜松北店 店長 飯嶋 翔太 さん

東日本大震災以降、高台エリアへの土地需要が急速に高まったのは周知の通り。特に、浜松市は海に面している地域が多いだけに南海トラフ巨大地震を意識する人も多く、土地の高台志向は高まるばかりだ。

浜松市北区を中心に27年以上に渡り不動産売買を行っている三方原土地開発の飯嶋翔太さんは次のように説明する。「三方原エリアの土地価格は上昇しています。決してすべてとは言いませんが、5年前の市街地縁辺集落の坪単価は15万円程度でしたが、最近の相場は20~23万円で好条件が重なる場合25万円。坪単価はここ5年間で5万円以上も上昇していることになります。市街地縁辺集落は土地面積が60坪以上と決まっているので、最低でも1,500万円というわけです。地価上昇の理由としては、2009年に大規模既存集落と市街地縁辺集落制度の施行により住宅の建築規制が緩和され、市街地調整区域内の農地でも住宅を建てられる条件の土地が増えたことが考えられます。そのため、もともと需要のあった地域にそれまで市場に出ることのなかった農地が売り出されるようになり、さらに土地価格は周辺の市街化区域に比べて安い。地元周辺のユーザーに限らず、他エリアからの需要も高まり、価格上昇に繋がったのではないかと思います」

人気の利用は供給拡大だけではない。「価格が安いのはもちろんですが、土地が広く隣家を気にせずにゆったり過ごせて、子育て環境にも恵まれているからでしょう。日当たりや風通しのいい土地は誰もが望みますから」と飯嶋さん。

今後の高台エリアの動向はどうなのか?「市街化調整区域と市街化区域の価格差が縮まってきているので、これ以上の価格上昇はしないだろうとは思いますが、すぐに下落することもないでしょう。高台エリアで土地を探している方は、気になる物件が出たらすぐに判断できるよう、目を肥やしておくことが大切です。一瞬の迷いがタイミングを逃しますから。そのためには、出来るだけ多くの土地を実際に見て回り、自分たちに合っている土地かどうか、五感で土地の雰囲気を感じとっておくことです」

同社では、登録しておくと三方原町周辺の最新情報が自動配信される「クイック深夜便」を用意している。参考にしてみてはいかがだろうか。

写真:三方原エリア

中区・東区は総じて上昇傾向消費増税を見据えて静観派も

イメージ:中部ガス不動産株式会社 不動産鑑定士 竹井 真也 さん

浜松市内で最も多い24万人が暮らす中区。JR浜松駅を拠点に交通の利便性が高く商業施設も密集していることから、土地売買の動きは堅調に推移している。それと同時に、住宅地・商業地を問わず、土地価格も総じて上昇傾向にあるという。

詳しい状況を中部ガス不動産の不動産鑑定士・竹井真也さんに尋ねた。「中区はエリアが広く場所により高低差もあるので、地域によってかなり坪単価に開きがあります。浜松駅の駅南エリアに目を向けると、高竜土地区画整理事業地区も道路は整備されてきたものの、大勢の人を引き寄せるような
“マグネットストア”が現状ではあまりないので、現段階では商業地としての需要はいまひとつ。今後、街並みが形成され“地域としての特色”がみえてくれば、いまより土地価格が上昇する可能性が高いエリアだと思います」

中区というブランド志向は根強いものがあり、物件が出ると早々に売れてしまう。「ただ、ユーザーの購買意欲はそれほど熱くなく、来年の消費増税の行方を見据えて静観している方も多いと感じます。前回ほどの駆け込み需要も少ないのではないでしょうか」増税とともに物価も上がり、たとえ所得が増えてもそれが翌年以降も続くとは限らないという、ユーザーの慎重な姿勢が見え隠れする。

浜松駅周辺/駅南 区画整理/

イオンモール浜松市野
一方、東区の動向はどうだろうか。「需要は堅調であり、それに伴って土地価格も安定傾向にあります。東区の魅力は、イオンモール浜松市野を中心に生活利便施設が適正に配置され、交通アクセスも良く、静かで落ち着いた住環境が形成された地域が多いという点にあります。ですから、今後とも需要者の注目が集まるエリアだと思います」

最後に、土地選びのポイントを伺ってみた。「地形や環境など個々の好みはあるでしょうが、注目しているエリアで物件が出たらまずは“地域を知ること”が大事です。公共施設、金融機関、スーパーマーケットなどが適切な位置にあるかどうかを確認しましょう。価格を聞いて「高いな」と思っても、今後価格が下がりそうもない土地なら、子どもに残す資産として価値があるということです。音やニオイ、近隣の住人など、地図上ではわからないこともあるので、必ず現場に足を運んでみましょう」と竹井さんは語る。

編集協力 静岡情報通信

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