不動産購入で売主とトラブルにならないための不動産登記の手続きについて、購入者が確認しておくべき意味とタイミングについてご紹介します。

不動産登記手続きについて

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不動産購入と登記

購入した住まいの所有権を主張するために必要なのが不動産登記です。非常に重要な手続きであるため、売買仲介を依頼した不動産会社や金融機関が助言してくれます。

ただ、不動産会社との媒介契約は、売買に向けての活動を約束するものです。売買契約が完了した後の登記の手続きは、あくまでサポート業務です。所有者本人が不動産登記の意味やタイミングを確認しておくとよいでしょう。

不動産購入の登記手続き

不動産登記とは

不動産登記とは、土地や建物などの不動産ひとつひとつについて、その物件がどこにあり、どれくらいの広さで、誰が所有しているのかといった情報を記録することです。
登記をして初めて、不動産の所有権を第三者に主張することができます。

所有権保存登記

「所有権保存登記」では、まだ所有権の登記がされていない不動産初めて登記します。建物を新築した場合は、所有権保存登記の手続きが行われます。

所有権移転登記

「所有権移転登記」では、すでに登記されている不動産の所有権が売買などによって移ったことを記録します。中古住宅・マンション、土地については、この登記が行われます。

抵当権設定登記

建物や土地を担保に金融機関から融資を受けた場合は、「抵当権設定登記」の手続きが取られます。通常は所有権の登記と一緒に行われます。

登記を迅速に行う理由

不動産の引渡しを受けたときには、すぐに登記すべきです。登記をしていないために大きな不利益を被る恐れがあるためです。

二重売買

自分が所有する住宅を登記しておかなければ、第三者に対して「自分の住まいだ」という権利の主張ができません。これが原因で起こりうるトラブルの例としてよく紹介されるのが、二重売買です。

二重売買とは、売主様が不動産を購入検討者と第三者に二重に売却してしまうことです。購入検討者が購入代金を支払って物件の引渡しを受けていても、第三者が購入検討者より先に登記をしてしまうと、第三者に所有権が移ってしまいます。購入検討者は第三者に対して所有権を主張できず、物件の明け渡しを求められることもあります。

登記の手続き

申請

所有権移転登記などの手続きは、通常は司法書士の案内に従って進めていきます。
買主様は残代金の支払いの際に売主様から権利証と印鑑証明書を受け取り、司法書士に依頼して所有権移転などの登記をします。
二重売買を避けるためにも登記は迅速にその日のうちに申請されます。登記には約2週間ほどかかります。

権利証・登記識別情報

権利証(登記済証)は登記が完了したときに買主様に交付されます。買主様がその後、その他の登記を申請する際に、本人確認のために必要となる大切な書類です。
現在はコンピュータ化が進み、権利証の代わりに登記識別情報が利用されています。

不動産登記が完了すると、司法書士から買主様に登記識別情報通知が書留で送られてきます。登記からタイムラグがありますが、登記識別情報通知が手元に届かなくても所有権は買主に移転しています。
登記が完了すると買主様には権利証が交付されます。現在は権利証に代わり登記識別情報が利用されています。

登記簿謄本(登記事項証明書)

登記簿とは登記所に保管されている公簿(公開の記録)のことです。
登記簿は土地1筆(1区画)ごと、建物1棟ごとにあります。特定の物件について登記簿をコピーしたものが登記簿謄本(登記事項証明書)です。

登記簿を見ると、その土地や建物の現在の所有者がわかることはもちろん、所有権の変遷もわかります。
登記用紙には土地・建物とも「表題部」「権利部」に分かれています。権利部には「甲区」「乙区」があります。つまり、全部で3つの欄で構成されています。

表題部

表題部には土地・建物を特定するための情報が記されています。
土地ならば所在、地番、地目、地積、登記原因と日付などが載っています。
建物では所在、家屋番号、種類、構造、床面積、登記原因と日付などが記載されています。

権利部(甲区)

甲区には所有権に関する情報が書かれています。
所有権がこれまでに誰の手に移り、現在の所有者が誰であるのかが分かります。
記載された情報は先に載っているものほど古く、最も後にかかれている所有者が現在の所有者です。

売買契約を結ぶ前に登記簿謄本をチェックした際、売主様と登記簿上の所有者が異なる場合は注意が必要です。通常であれば、そのような方が売主様となることはないからです。
ただ、登記簿上の所有者と売主様との間ですでに売買契約が締結され、それがまだ登記簿に記載されていないという可能性はあります。もしそうであっても、売主様が権利証(登記済証)を保有していることを必ず確かめましょう。トラブルに巻き込まれないよう、慎重な行動が必要です。

権利部(乙区)

乙区には所有権以外の権利関係が書かれています。
例えば、金融機関で住宅ローンを組む際に行う抵当権設定登記のほか、賃借権や地上権、地役権などがあります。

もし、購入を検討している物件に抵当権が設定されている場合は、売主様に抵当権を抹消してもらわなければなりません。抵当権が設定されているということは売主様の金融機関に対する債務が残っているということです。抵当権の抹消をせずに売買を完了してしまえば、場合によっては買主様がその債務を負わなければならなかったり、買主様が融資を受けようとしたときに十分な借り入れができなかったりする恐れがあります。

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