不動産購入の重要事項説明について
重要事項説明は不動産購入の最も大切な局面
売買契約の締結を前に行われるのが、重要事項説明です。不動産の購入には欠かせない最重要の場面と言えます。
重要事項説明
重要事項説明の位置付け
宅地建物取引業法（宅建業法）では、不動産会社は不動産の売買契約が成立するまでの間に、重要事項説明書を交付して一定の事項を説明しなければならないと定められています。説明は宅地建物取引士が行わなければなりません。
売買契約は重要事項説明の内容を売主・買主が了解した上で結ぶことを前提にしています。
重要事項説明書とは
重要事項説明書は不動産の現状をまとめた書類です。内容の例を挙げると、売買する不動産の用途地域や建ぺい率、容積率などがあります。それらの根拠となる書類も添付されています。
その他にも多岐にわたる情報が載っていて、契約後に解約する場合のキャンセル料や、手付金を受け取った売主様の倒産に備えた保全措置、購入する不動産の周囲に建つ可能性がある建物、地盤や土壌などについても分かるようになっています。
買主様は事前確認を
重要事項説明書には一般の方が聞き慣れない用語がたくさん使われています。宅地建物取引士による説明も長時間にわたることが多く、集中して聞くことは簡単ではありません。
説明を聞き落としたり、理解不足のまま説明が終わってしまったりしないように、買主様は重要事項説明書を事前に取り寄せて読み、疑問点を書き出しておくとよいでしょう。
説明義務違反にはペナルティー
重要事項説明書は買主様にとっては不動産の購入を決断する際の重要な書類です。そのため、買主様がその事実を知っていれば買わなかったというほどの重大な事実が書かれていなかったり、事実と異なることが記載されていたりした場合は、不動産会社が処分を受けることになります。
なお、重要事項説明書に宅地建物取引士の記名と押印がなされていなければ、説明は無効となります。
説明当日の流れ
不動産会社が売買を仲介した中古物件の場合、重要事項説明には売主様、買主様、そして説明者である不動産会社の担当者が出席することになります。
不動産会社の担当者は説明に入る前に宅地建物取引士証を提示しなければなりません。
担当者は重要事項説明書を交付し、同説明書を読み上げていきます。その際、専門的な用語や概念については補足説明があります。説明に不明な点があったときは、ためらわずに尋ねて疑問を解消すべきです。重要事項説明は不動産購入の山場。ここでわからないことを曖昧にしておくと、後で大きな問題を引き起こすかもしれません。
重要事項説明の所要時間は短くても30分程度で、1時間以上を要することもあります。
売主様・買主様の双方が説明に納得すれば、重要事項説明書に署名、押印し、説明は終了します。
重要事項説明書の構成と注意点
買主様は重要事項説明を受けるとき、購入しようとする不動産が自分の意図に即した不動産であることや、購入によって不利益を被らないことなどを確認します。
重要事項説明書の書式は自由ですが、多くの場合に記載されている内容と注意点は次の通りです。
取引範囲
売買する不動産の対象範囲が記載されています。買主様が考えている対象範囲と一致していることを確認しましょう。
権利関係
不動産の権利とその内容が記載されています。不動産を購入した後に所有権を行使できることなどを確認してください。
抵当権が設定されている場合、きちんと抹消されるかの確認が必須です。
法令上の制限
売買する不動産に関係する法律上の制限について書かれています。制限があっても購入の目的が果たされることを確認すべきです。
主に制限を受ける法令は都市計画法、建築基準法です。
建ぺい率や容積率、高さ制限などがあった場合でも予定通りの建物が建てられるか等、確認が必要です。
また、何らかの費用負担の発生がないかも確認しましょう。
管理関係（マンションのみ）
マンションの管理に関する事柄が記載されています。
共用部分・専有部分の利用やルール、物件の管理状況、修繕積立金・管理費等の金額などを確認します。
取引条件
売買価格や取引条件、解除条件が記載されています。
無理な契約内容ではないか、万一、解除した際に手付金等が返還されるのか、違約金が発生するかなども確認しましょう。
その他重要事項
そのほか、不動産会社が買主様に伝える義務がある重要なことが記載されています。
瑕疵担保責任の履行措置についてや土地・建物が災害警戒区域内にある、周辺環境などに告知すべき事項がある場合などです。分量が多くても、必ず目を通しましょう。
押印はすべて納得してから
売買契約を締結した後で問題に気づいても、その問題に関する記載が重要事項説明書にあり、署名押印があるなら、説明済みとされてしまいます。重要事項説明を受け、物件や取引について自分の考えと異なる点があるにもかかわらず、確認せずに済ませてはいけません。場合によっては、購入申し込みを撤回し、売買契約を回避する決断も必要かもしれません。
