物件の相場を調べてみよう＆物件を探そう

公開日時：2020年11月24日更新日時：2020年11月19日

一戸建てやマンションを探すとき効率的に探すためには相場をおさえることは必須です。今回は相場がどのようにして決まるのか、土地価格の基礎知識と仕組み、情報収集の方法をご紹介します。

1 相場をつかんでから物件を探そう

相場をつかんでから物件を探そう

希望に合った一戸建て・マンションを探すときには、相場をつかんでおくとよいでしょう。あらかじめ相場を知っておけば住まい探しを効率的に進められます。今回は住まいの相場を見る前提としての土地価格の基礎知識や、住まいの価格が決まる仕組みをご紹介します。

住まいの価格は土地＋建物の合計

おおまかな見方をすれば、住まいの価格は土地と建物の価格を合計したものです。特に一戸建ての場合に注目すべきなのは土地の価格です。なぜなら、建物の評価は年々下がっていき、その価値はいつかゼロとなりますが、土地の価値がゼロになることはないからです。つまり、建築から長い年月が経った一戸建てはほぼ土地の値段で売買されるということです。

一戸建ては土地の価格に注目

建物の価値がいつかはゼロになり、その反対に土地の価値が目減りしにくいことを考えると、一戸建ての購入金額に含まれる土地の価格の割合が高いほど資産価値を守りやすいと言えます。「マンションよりも、最後に土地が残る一戸建ての方がよい」と考える人がいるのは、このためです。一戸建ての購入時には土地の価値を決める要素である立地や広さ、形状、道路との接し方なども見て判断材料にしましょう。

土地の価格は1つではない？

土地の価格を調べてみると、実勢価格や公示価格、路線価という言葉に出会います。これらの価格にはどのような違いがあるのでしょうか。

実勢価格（取引価格）

実勢価格とは、不動産市場で実際に取り引きされている価格のことです。言い換えれば、売主様と買主様の需要が釣り合った結果ですから、購入を検討する際に最も参考になります。もちろん、売主様が売却を急いでいたり、買主様が居住エリアにこだわっていたりするなど、特有の事情があれば価格は変動します。

公示価格

地価公示価格のことです。国土交通省が毎年1月1日時点の標準地の価格を発表します。公示価格は土地の取り引きや資産評価の指標となるほか、経済の動向を示す指標としても用いられます。標準価格とも呼ばれています。 公示価格は売る側にも買う側にも偏らない客観的な評価であることが求められます。そのため、2人以上の不動産鑑定士が別々に鑑定評価を行い、その結果を調整して決定します。また、公示価格と同様の目的で都道府県が調査して決定する指標として基準地価（都道府県基準地標準価格）があります。

路線価

路線価は課税される不動産の価値を算出するための指標です。宅地が面している道路の路線価（1平方メートル当たり）に宅地の面積を掛け、さらに事情に応じた補正率を掛けることで、宅地の評価額を算出できます。

路線価には相続税・贈与税の算定基準となる「相続税路線価」と、固定資産税や不動産取得税などの基準となる「固定資産税路線価」があります。

一般的には路線価と言えば相続税路線価のことを指します。相続税路線価の調査は相続税法に基づいて行われ、国税庁が公表します。相続税路線価は公示価格の80%が目安とされます。固定資産税路線価は市町村が公表します。相続税路線価は国税庁ホームページで公表されている「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で調べることができます。路線価を用いて算出した評価額はあくまで課税を目的としたものです。そのため、実勢価格とは異なることに注意しましょう。

土地の価格に影響する要素

正方形や長方形になっていない不整形地は安くなったり、面した道路が広いほど高くなったりするのが土地の価格です。ここでは、土地の価格に影響する要素を確認しましょう。

土地の形状

土地の形状は価格に大きく影響します。形状によって価値が上がることはあまりありませんが、使いにくい形状の土地は利用価値が低いと判断され、価格が低くなります。

よく例に挙げられるのが三角形の土地です。三角形の土地は建物の形が制限され、三角形の各頂点に無駄なスペースが生まれやすいため敬遠されます。しかし、建築家に依頼して自由設計の新築住宅を建てるなど工夫の余地があるなら、価格の安い土地に採光や眺望の良い家を実現できる可能性があります。三角形の土地と同じように頂点付近の有効利用が難しいのが、平行四辺形や台形の土地です。ただ、辺の長さが均等で正方形に近い形状なら使い勝手に問題はないでしょう。

また、四角い土地に旗竿の竿のような細長い突出部がある「旗竿地」も価格が安くなる傾向にあります。旗竿地は道路に面した間口が狭く、竿に該当する部分は通路としてしか使えません。また、周囲を隣家に囲まれているケースが多く、日照の問題が無視できません。裏を返せば、竿部分が短くて幅があり、日当たりが悪くないのであれば、あえて旗竿地を選ぶことで土地代を抑えられるというメリットがあるということです。

前面道路

土地に面している道路の幅が広いほど、その土地の価格が高くなるのが一般的です。土地の2辺に道路が面している角地になるとさらに価値が上がります。ここで言う道路とは、国や自治体が認めている公道のことです。建築基準法では幅4メートル以上の公道に2m以上接した敷地でなければ建物を建てられません。面する道路が幅4メートル未満でも自治体が認めれば家を建築できますが、セットバックが必要になります。

セットバックとは、道路幅を確保するために自分の土地の一部を道路にすることです。当然、道路部分は建物に使えないため、購入した面積よりも有効に活用できる敷地面積は小さくなります。また、公道ではない私道に面しただけの建物は建築基準法に適合していないため、建物の建て直しが認められません。当然、そのままでは宅地として売買する価値が極めて低くなります。

用途地域

用途地域は土地の用途の混在を防ぐことを目的に都市計画法で定められています。商業、工業、住居など12種類の用途があります。住宅を建てる土地として価値が高いのは、大規模な商店などが建てられない第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域など、良好な住居環境が保護される地域です。

低層住居専用地域以外の地域は将来的に大きな建物が建てられ、日当たりや景観が悪化する可能性があります。さらには人通りが多くなり、騒音問題が発生することも考えられます。そのため、静かな環境に価値を見出す買主様が購入するときには注意が必要です。

方位

価値観の多様化によって日当たりに対する考え方も様々に分かれてきましたが、それでも南向きや東向きの家を建てられる土地は高値で取り引きされています。区画の方位によって採光が大きく変わるためです。具体的には、土地の北側が道路に面し、居室や庭を南向きにできる「北入り」の区画が人気です。面する道路の幅にもよりますが、最も日当たりが悪いのは土地の南側が道路に面した「南入り」の区画で、価格が低くなる傾向があります。

住まいの価格はどう決まる？

住まい（土地＋建物）の価格はどのようにして決まるのでしょうか。価格設定ではまず、近隣の類似した物件を参考にするのが一般的です。

戸建ての場合

戸建ての場合、最近成約した近隣の類似物件や、現在販売中の類似物件の価格を参考にして土地1平方メートルまたは土地1坪の単価を決めます。その単価に物件の土地面積を掛けた土地の価格が基礎となります。土地の基礎価格にプラスして、エリアの人気度や物件の希少性、土地の形状、接道状況、日当たりなどの要素を考慮して価値を調整します。

中古戸建ての建物価格は築年数、広さ、構造、使用されている材料、設備の状態などを見て総合的に査定します。そうして算出した土地と建物の価格に売却時の諸経費などを足したものが住まいの価格です。

新築戸建ての建物価格はハウスメーカーや工務店によって延床面積1坪当たりの単価（坪単価）が大まかに決まっています。

マンションの場合

マンションでも近隣の類似物件を参考に床1平方メートル当たりの単価を決め、基礎価格を求めます。そこに日当たりや設備の充実度などを加味し、売却時の諸経費分を足して価格を決定します。戸建てと違うのは、大きな駅に近いなど利便性が特に高いマンションでは築年数が経っても価値があまり下がらないケースが見られる点です。

売る側の事情が影響

売主様が早期の売却を希望されているなど、個別の事情によって相場よりも安い価格で物件が売りに出されることもあります。もちろん、これは稀なケースですから、期待はできません。“掘り出し物”を待つスタンスで住まい探すと、相当の時間が掛かることを覚悟しなければなりません。

物件情報の収集

相場についての予備知識を入れたら、今度は物件情報を収集していきます。多くの情報に継続的に触れチェックすることで、希望に近い物件に出会うチャンスが高まります。新聞、折り込みチラシ、フリーペーパー、不動産屋さんなど様々な手段がありますが、やはりインターネットが情報量も豊富でタイムリーな情報を見つけることができる一番便利な手段と言えるでしょう。

住まいの価格について予備知識を仕入れたら、物件の情報を収集してみましょう。できるだけ多くの情報に触れることで、希望に近い物件に出会うチャンスが高まります。また、継続的に情報をチェックすれば地域ごとの相場をつかめるため、思いがけなく安い価格の物件を見つけられるかもしれません。一戸建てやマンションの情報を集める手段にはインターネットサイトやフリーペーパー、新聞の折込チラシなどがあります。その中で情報量が豊富で利用者が多いのは言うまでもなくインターネットサイトです。

検索のコツ～一戸建て／マンションを区別

インターネットのサイトで物件情報を探すとき、最初から条件を絞り込む必要はありません。ただし、一戸建てとマンションの区別ははっきりさせておくべきです。一戸建てとマンションでは立地の傾向や経年による価値の変化、暮らしはじめてからのランニングコストなど大きく違うポイントがあるため、情報を一緒に仕入れると選択に迷う原因になります。

検索のコツ～エリア・予算、広さの順で検索

最初は条件を絞らず広い視野で様々な情報に当たり、よい物件を発見する確率を上げてください。そうして相場観がつかめてきたら、希望エリアを選択してみましょう。都市部でも人口の少ない市町でも、地域による相場の違いは存在します。予算に応じて住みたいエリアを決めることで、住まい探しが1歩進みます。続いて予算、広さ、間取りの順に条件を絞っていきましょう。