リースバックとリバースモーゲージの違いを徹底比較！静岡で老後資金を確保する賢い選択肢

こんにちは！しずなび株式会社です。
近年、「老後の生活費や医療費が心配」「年金だけでは将来が不安」と感じて、自宅を活用した資金調達を検討する方が増えています。
特に静岡県では持ち家率が全国平均よりも高く、相続や老後資金の準備を考える60代〜70代のご相談が年々増えています。

注目されているのが、「リースバック」と「リバースモーゲージ」の2つの方法です。
どちらも“自宅に住み続けながらお金を得る”という点で共通していますが、仕組み・利用条件・リスクはまったく異なります。
この記事では、

• リースバックとリバースモーゲージの基本的な仕組み
• それぞれのメリット・デメリット
• 自分に合う選び方のポイント

等を詳しく解説します。
「自宅を手放したくないけれど、老後の資金を少しでも確保したい」
「どちらを選べば後悔しないか知りたい」
という方は、ぜひ最後まで読んでみてください。

リースバックとリバースモーゲージの基本の仕組み

リースバックとは？

（自宅を売却し、賃貸で住み続ける仕組み）
リースバックとは、自宅を不動産会社などに売却し、その後は賃貸契約を結んで住み続ける仕組みです。

特徴を整理すると以下の通りです：

• 自宅を売却して一括で現金化できる
• 売却後は家賃を支払いながら住み続けられる
• 契約内容によっては、将来的に買い戻しも可能
• 資金の使い道に制限がない

つまり「現金が今すぐ必要」「引っ越しはしたくない」という方に向いている方法です。住宅ローンが残っていても、売却額で完済できる場合は利用可能です。

リバースモーゲージとは？

（自宅を担保にお金を借りて住み続ける仕組み）
リバースモーゲージは、自宅を担保に金融機関からお金を借りる仕組みです。所有権は維持され、亡くなった時に家を売却して返済します。

特徴を整理すると：

• 自宅を担保に融資を受ける
• 所有権は本人に残る
• 返済は利息のみ（元金は死亡後に一括精算）
• 高齢者（おおむね60歳以上）限定
• 資金使途は老後資金・リフォーム・医療費などに限定

元金返済は死亡後なので、月々の生活費負担が少なく、生涯にわたって自宅に住み続けられるメリットがあります。

ここが違う！リースバックとリバースモーゲージの比較

所有権の扱いの違い

リースバックとリバースモーゲージの一番大きな違いは、「家の名義（所有権）」が自分に残るかどうかです。

リースバックの場合

• 家を「一度まるごと売る」仕組みです。
• 売ったあとにその家を「借りて住む」ようになります。
• つまり、名義は新しい買主のものになり、自分は「借りる側」になります。
• 家を売ることでまとまったお金は手に入りますが、「自分の家ではなくなる」点は注意です。

リバースモーゲージの場合

• 家を「売らずに、担保にする」仕組みです。
• 名義は自分のまま残り、家の所有者であり続けます。
• ただし、借りたお金は最終的に「家を売って返す」ため、亡くなったあとに家族が住み続けることは難しいこともあります。

たとえるなら…
リースバックは「家をいったん手放して、家賃を払って借り直す」
リバースモーゲージは「家を担保にしてお金を借りる」というイメージです。

資金の受け取り方の違い

リースバックとリバースモーゲージでは、「お金の入り方」がまったく異なります。

リースバックの場合

• 家を売るので、売却代金を一括で受け取るのが基本です。
• 例：「2,000万円で売却 → そのまま2,000万円が手元に入る」
• まとまった資金をすぐに使いたい人に向いています。
• ただし、その後は「家賃」を支払いながら住み続ける形になります。

リバースモーゲージの場合

• 家を担保にして、少しずつお金を借りる仕組みです。
• 必要なときに必要な分だけ引き出せる（年金のように受け取る）形式が多いです。
• 返済は毎月「利息だけ」を支払い、元金は亡くなったあとに家を売って清算します。
• つまり、毎月の負担は少ない代わりに、「すぐに大きな金額を得る」ことは難しいです。

たとえるなら…
リースバックは「家を売ってボーナスをもらう」
リバースモーゲージは「家を担保にして年金のように少しずつもらう」という違いです。

利用条件と対象者の違い

どちらも「誰でも使えるわけではない」という点も重要です。

リースバックの利用条件（比較的ゆるめ）

• 年齢制限は基本的になし。
• マンション・戸建て・土地付き住宅など幅広い物件で利用可能。
• 売却した資金の使い道も自由（事業資金・教育費・借金返済などOK）。

リバースモーゲージの利用条件（やや厳しめ）

• 利用できるのは主に高齢者（おおむね60歳以上）
• 収入や家族構成、物件の所在地などに条件があります。
• 特に「担保価値が安定している戸建て」が前提。
• 使い道に制限があり、「老後の生活費・医療費・リフォーム費用」などが中心です。

たとえるなら…
リースバック＝「どんな世代でも利用できるオープンな制度」
リバースモーゲージ＝「高齢者向けの老後支援制度」と考えるとわかりやすいです。

3つの違いをまとめると…

メリット・デメリットをそれぞれ比較

リースバックのメリット・デメリット

メリット：

1. 売却で即現金化
2. 引っ越し不要で住み続けられる
3. 資金使途は自由
4. 将来の買い戻しも可能な場合がある

デメリット：

1. 売却価格が市場価格より低くなる場合が多い（約60〜80%）
2. 毎月の家賃負担が発生
3. 所有権を失うため相続資産は減少
4. 契約更新が保証されない場合もある

リバースモーゲージのメリット・デメリット

メリット：

1. 自宅を手放さず資金調達
2. 月々の負担は利息のみ
3. 老後生活費の補填が可能
4. 評価額次第で融資枠を柔軟に設定

デメリット：

1. 不動産評価が下がると追加担保の可能性
2. 相続人が家を引き継げない場合も
3. 高齢者限定で審査が厳しい
4. 金利変動による利息増リスク

静岡県内での利用状況と地域事情

静岡県内では、リースバックとリバースモーゲージの利用状況に地域差があります。

リースバック

• 静岡市・浜松市での利用が多い
• 地域密着型不動産会社（例：しずなび）への相談が中心
• 年齢制限なしで幅広い層に対応可能
• 土地価格の安定性により、売却額がある程度予測できる

リバースモーゲージ

• 高齢者（60歳以上）が対象
• 静岡銀行・浜松いわた信用金庫・JAなどで取り扱い
• 浜松市や静岡市内の地価が安定している地域での利用が多い
• 利用者は「老後生活費の補填」「医療費・介護費用」の目的が中心

どちらを選ぶ？適しているのはこんな人

リースバックが向いている人

こんな人に向いています

• 今すぐまとまったお金が必要な人（教育費・介護費・事業資金など）
• 年齢や収入の条件を気にせず、誰でも使いやすい制度を希望する人
• 固定資産税や修繕費など、家を所有するコストを減らしたい人
• 家を売っても、住み慣れた家にそのまま住み続けたい人
• 相続よりも、今の生活を安定させることを優先したい人

わかりやすく説明すると

リースバックは、「家をいったん売って現金を得てから、家賃を払って住み続ける」仕組みです。たとえば、教育費や介護費、住宅ローンの返済など、すぐに現金が必要な方にぴったりです。

実際に静岡県では、「親の介護施設入居費を払うために家を売り、そのまま住み続けた」ケースが多くあります。この制度なら、引っ越しをせずにまとまった資金を得られます。

また、年齢制限がなく、若い世代でも利用できるのが特徴です。たとえば「子どもの教育費に充てたい」「事業の資金繰りを整えたい」など、ライフステージに合わせて使える柔軟な制度です。

ただし、売却後は家賃が発生するため、「毎月の支払いがどのくらいになるのか」は事前に確認しておくことが大切です。

リバースモーゲージが向いている人

こんな人に向いています

• 高齢者世帯で、家を売らずにお金を借りたい人
• 毎月の支払いを抑え、利息だけで返済したい人
• 長く住み続けたい持ち家を手放したくない人
• 相続よりも、自分たちの生活を安心して過ごすことを優先したい人
• 自宅の資産価値があり、担保として利用できる人

わかりやすく説明すると

リバースモーゲージは、「家を担保にしてお金を借り、亡くなった後に家を売って返す」仕組みです。つまり、家の名義を自分のままにしてお金を使うことができます。

特に、年金生活をしている高齢者の方にとっては、「毎月の負担が少ない」のが大きなメリットです。返済は利息だけなので、生活費に余裕を持たせながら、介護費用や医療費などをまかなうことができます。
静岡県でも、60代後半〜70代の方が「老後資金を確保しつつ、家を手放したくない」という理由で利用するケースが増えています。

一方で、借入には審査があり、

• 年齢（60歳以上など）
• 住宅の価値や立地
• 家族構成（配偶者の有無）

などの条件をクリアする必要があります。また、借りたお金は最終的に「家を売って返済する」ことになるため、家族にその家を相続したい場合は注意が必要です。

判断のポイント：家族への資産承継 vs 将来の住まい確保

• 資産承継重視 → リースバック（将来的に買い戻しプランも可）
• 老後の住まい優先 → リバースモーゲージ

両者の違いを一言でまとめると、
「リースバック＝資産を現金化する仕組み」
「リバースモーゲージ＝資産を担保に生かす仕組み」

利用を検討する際の注意点とアドバイス

リースバックもリバースモーゲージも、契約内容をしっかり理解しないと「思っていたのと違う」という結果になりかねません。
特に、家賃や利息の支払いは長期的に続くため、将来の生活費をシミュレーションしてから契約することが大切です。

また、どちらの仕組みも「家族の理解」と「相続の考え方」が大きく関係します。契約前には、家族や不動産会社、金融機関の担当者に相談し、老後の資金計画や住まいの方針を一緒に整理しておくと安心です。

まとめ（リースバックとリバースモーゲージを正しく理解しベストな選択を）

リースバックとリバースモーゲージは、どちらも“住みながら資金を得る”方法ですが、仕組みやメリット・デメリットは大きく異なります。

• 今すぐ資金が必要 → リースバック
• 老後生活費を少しずつ補いたい → リバースモーゲージ

家族構成、生活費の必要性、将来の住まいの希望、相続の考え方によって最適な選択は変わります。
静岡県内では、地域特性や地価動向に応じた最適な提案が可能です。

リースバックもリバースモーゲージも、専門知識を持つ不動産会社・金融機関への相談が欠かせません。
将来を見据えた住まいと資産の使い方を、一緒に考えていきましょう。

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