農地の売却方法は？売買するために必要なこと

近年、農業従事者の減少や高齢化の影響で休耕地や耕作放棄地が増加しており、農地の売却需要が増えています。
読者の中にも下記のような理由で、農地の売却を検討している方はいるでしょう。

• 跡継ぎがいないため、売却したい
• 農業を引退するため、を売却したい
• 農地を相続したが遠方に住んでおり、手入れできないため売却したい

本記事では、農地の売却が難しい理由から売却方法や売却するための条件を解説します。
農地の売却を検討している方の悩みを解決できる内容となっているため、ご一読ください。

農地は簡単に売却できない

農地は農地法の制限により、簡単に売却することはできません。
農地として売買するための条件として、農林水産省は下記のように定めています。

『個人や法人の方が、耕作目的で農地を売買又は貸借する場合には、一定の要件を満たし、原則として農業委員会の許可を受ける必要があります。（許可を受けないでした行為は無効） 〔農地法第3条〕』

【引用】 農地の売買・貸借・相続に関する制度について-農林水産省

また、住宅などを建設するなどの目的で農地を売却する場合は、農地転用を行わなければなりません。
農地転用を行う場合も地域管轄の農業委員会または都道府県知事の許可が必要です。

農地を売却する2つの方法

先述しましたが、農地を売却する方法は下記の2つです。

• 農地のまま売却する方法
• 農地を転用して売却する方法

農地のまま売却する方法

1つ目の方法は、農地のまま売却する方法です。
農地法により農地の購入ができるのは、管轄地域の農業委員会に許可を受けた農家・農業従事者に限られます。
また、購入者は農地を農地として利用しなければならず、宅地などへの転用は認められません。

農地として売却する場合は、転用などの手間がかからないことがメリットです。
しかし、買い手は農家や農業従事者に限られるため、売却金額が低くなる傾向にあります。
農地として売却する場合は、買い手の需要を考慮し判断しましょう。

農地を転用して売却する方法

2つ目の方法は、農地を宅地などに転用して売却する方法です。
土地には、土地ごとの利用用途である「地目」が設定されています。

例えば農地としての地目は「田」「畑」です。
農地に関連する「田」「畑」などの地目が設定されていると、農地以外の利用はできません。
家を建てる目的で農地を購入する場合は、地目を「宅地」に変更する必要があります。

ただし、農地転用は簡単に認められません。
一度、農地から転用してしまうと農地に戻すことが難しくなるためです。
また、農地転用する場合は申請時点で、下記のことが明確でなければなりません。

• 農地に何を建てるのか
• 何を目的にしてどのように利用するのか
• 上記を行うための資金は十分に用意されているか

特に「材料置き場」「店舗・工場」など事業用途で農地を取得する場合には、上記のことをしっかり説明できるようにしましょう。

使っていない農地は売却すべきなのか？

使用していない土地は、下記2つの理由から売却を検討すべきです。
1つ目の理由は、使用されてない農地を所有していると固定資産税の負担が重くなるからです。

平成29年度より、遊休農地の課税強化が実施されています。
課税強化の対象となった場合、通常の固定資産税の「1.8倍」もの固定資産税を支払う必要があります。

【参考】荒廃農地の現状と対策について-農林水産省

2つ目の理由は、管理を怠っていると近隣トラブルにつながる可能性があるためです。
しっかり管理されていない農地は、害虫や害獣の住処となります。
住み着いた害虫や害獣が近隣住民や農家に損失を与えることも考えられるでしょう。
最悪の場合、損害賠償を請求される恐れもあります。

以上2つの理由から使用していない農地は売却を検討しましょう。

売却を始める前に自分の土地について理解をする

土地の売却には、2種類の方法があると説明しました。
しかし、全ての農地が自由に売却できるわけではありません。
農地法によりさまざまな制限が、設けられています。
土地によっては、転用ができないこともあります。
まずは、所有している農地を理解してから売却の計画を進めましょう。

立地基準

立地基準とは、農地を下記5つに区分してそれぞれに転用の許可要件を定めたものです。

• 農用地区域内農地
• 甲種農地
• 第1種農地
• 第2種農地
• 第3種農地

所有している農地によっては、そもそも転用が認められていません。
農地の区分を理解し、売却計画を立てましょう。

農用地区域内農地

農用地区域内農地とは、市町村が定める農業振興地域整備計画にて農用地区域に指定された農地を指します。
原則、農地転用は認められません。

甲種農地

甲種農地とは、市街化調整区域内の特に営農条件が整っている農地です。
原則、農地転用は認められません。

第1種農地

第1種農地とは、下記のような良好な営農条件が整っている農地です。

• 約10ha以上の規模の一団の農地
• 農業公共投資などの土地改良事業の対象となった農地
• 高い生産量が認められる農地

原則、農地転用は認められません。
しかし、公共性の高い事業に転用する場合は許可される可能性があります。

第2種農地

第2種農地とは、下記のような市街地化の傾向が著しい区域にある農地や生産性の低い小集団の農地を指します。

• 鉄道の駅が500m以内にある農地
• 規模が10ha未満の農地

原則として、農地転用は認められます。
しかし「周辺の他の土地で事業の目的を達成できる場合」は認められません。

第3種農地

第3種農地とは、下記のような市街地の区域内や市街地化の傾向が著しい区域内にある農地です。

• 鉄道の駅が300m以内にある農地
• 街区の面積に占める宅地化率が40%以上の区画にある農地

原則として、農地転用は認められます。

農地の売却の流れ

ここでは、下記2つのケースに分けて農地売却の流れを解説します。

• 農地のまま売却する流れ
• 農地を転用して売却する流れ

通常の不動産売却の流れとは異なるため、農地の売却を検討している方はしっかり確認してください。

農地のまま売却する流れ

農地のまま売却する流れは、下記の通りです。

• 買主を見つける
• 売買契約を締結
• 農業委員会に許可申請
• 代金の受け取りと所有権移転登記

買主を見つける

農地は、農家や農業従事者にしか売却できないため、まずは買主を見つけなければなりません。
買主を自分で見つける方法もありますが、農地中間管理機構の斡旋を受けるのが一般的です。
農地中間管理機構とは、平成26年度に全都道府県に設置された「信頼できる農家の中間的受け皿」のことです。

売買契約を締結

農地の売却には管轄地域内の農業委員会からの許可が必要です。
しかし、用途の不明な売買に許可は下りない可能性が高いため、許可申請を行う前に売買契約を締結する必要があります。

農業委員会に許可申請

売買契約を結んだら、農業委員会に許可申請を行います。
許可申請から許可書の交付までは、1ヶ月程度かかるのが一般的です。

代金の受け取りと所有権移転登記

許可書が交付されたら、買主より代金を受け取り所有権の移転登記を行います。

農地を転用して売却する流れ

農地を転用して売却する流れは、下記の通りです。

• 不動産会社に売却を依頼
• 売買契約を締結
• 転用許可申請
• 代金の受け取りと所有権移転登記

不動産会社に売却を依頼

農地転用しての売却は、農業委員会などに許可申請を行うなど、通常の土地取引とは事情が異なります。
農地転用して売却を行う場合、不動産会社に売却依頼することが一般的です。
不動産会社を選ぶ基準は「農地売却に強みを持っている」「農地売却の経験を持っている」ことです。

農業委員会から許可を得るためには、農地を宅地にする方法などさまざまな知識と経験が求められます。
不動産会社の実力次第で、許可が下りるかどうかが決まるといっても過言ではありません。
農地の売却を成功させるならば、農地売却に強みを持っている不動産会社を選びましょう。

売買契約を締結

農地転用が伴う売却の場合でも、許可申請に先んじて売買契約を締結する必要があります。
転用目的がはっきりとしない農地の売買では、許可が下りないためです。
また「転用目的が果たせるかどうか」は、許可が下りるために重要となります。

転用許可申請

市区町村役場にて、農地転用の許可申請を行います。
必要書類は、各役場により異なるため不動産会社や役場に確認しましょう。

代金の受け取りと所有権移転登記

農業委員会から許可が下りたら許可証が交付されます。
買主から代金を受け取り、所有権移転登記を行いましょう。

農地の売却にかかる税金と費用

ここまで売却する方法を解説してきましたが、農地を売却する際には土地や戸建てと同じように、税金や費用が発生してきます。

農地の売却にかかる税金「譲渡所得税」「印紙税」

農地は不動産にあたるため、「譲渡所得税」と「印紙税」の2種類の税金が発生します。それぞれ簡単にご説明していきます。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産売却時に得た利益にかかる税金です。具体的には「所得税」と「住民税」を指します。この譲渡所得税は、単純に「売れた価格」ではない。まず不動産を購入した価格や費用と、売却するときの費用がかかります。その費用を売れた価格から引いたものが譲渡所得となります。

譲渡所得税の計算方法
譲渡所得 = 売却金額 – 購入費用 – 売却費用

印紙税

印紙税とは、不動産の売買契約を結ぶ際の契約書などに課せられる「課税文章」にかかる税金を指します。この税金は支払いを行ったことを証明するため、契約書に印紙を貼ります。印紙税は売却金額によってことなります。

農地の売却にかかる費用「仲介手数料」

不動産会社への仲介手数料

税金でも触れたように農地は不動産にあたるため、不動産取引を行う際に「仲介手数料」が発生する場合があります。
仲介手数料とは、不動産会社が売主と買主の間に立ち、手続きや話し合いの仲介を行うことで費用が発生します。
一般的には、不動産会社に依頼して農地を売買を行うため、ほとんどの場合仲介手数料が発生します。ただし、不動産会社が買主となる場合は発生しません。もちろん個人間で売買を行う場合も、不動産会社を仲介しないため仲介手数料は発生しません。

まとめ

今回は農地の売却方法について解説しました。
跡継ぎがいない、農業を引退するなど農地を手放す理由は様々ですが、農地を手放す際には所有している農地の立地基準を調べ、農地転用が認められているかどうかを確認しましょう。
農地を転用して売却する際には農地売却への強み、経験を持っている不動産会社に依頼することも大切です。
農地売却を成功させるためにも信頼の置ける不動産会社に相談しましょう。