残債がある住宅の売却！住宅ローン返済中に売却する方法をご解説

さまざまな事情で住宅の売却を検討している方は多いです。

• 転勤をするため今の家に住めなくなった
• 残業ができなくなり、給料が下がってしまいローンを支払うのが苦しい
• 子どもが独立したため、小さい家に買い替えたい

しかし「住宅ローンの残債がある場合、住宅の売却はできるの？」と疑問を持つ方も多いでしょう。
結論をお話しすると、住宅ローンの残債があっても住宅の売却は可能です。
ただし、条件があるため誰でも簡単に売却できるわけではありません

本記事では、住宅ローンの残債がある場合の住宅の売却方法や住宅売却時の注意点を解説します。
住宅ローンが残っていて住宅の売却を考えている方は、参考にしてください。

住宅ローンの残債がある家は売却できるのか

住宅ローンの残債があっても、家の売却は可能です。そもそも、住宅ローンが残った状態で家を売却する方は、少なくありません。
以下のようなライフスタイルの変化に合わせて柔軟に住み替えを行います。

• 結婚を機に広い家に住み替えたい
• 子どもの通う学校の近くに住み替えたい
• 子どもが独立したから小さい家に住み替えたい

住宅ローンの残債がある状態で、家の売却は当たり前に行われています。しかし誰もが簡単に売却できるとは言えません。

住宅の売却には「住宅ローン完済」と「抵当権抹消」が重要

住宅ローンの残債がある状態での売却には「住宅ローンの完済」「抵当権抹消」が重要です。
住宅ローンを組む際には、購入する家に抵当権が設定されます。仮に購入者がローンを支払えなくなった場合、金融機関は家を売却して貸したお金を回収します。

一般的に抵当権は、住宅ローンを完済することで抹消が可能です。抵当権を残したまま売却すると購入者に多大な迷惑が掛かります。そのため、抵当権が設定されている家は嫌煙され、売却が難しくなります。

住宅ローンが残っている場合は、住宅ローンを完済し抵当権抹消を行わなければなりません。

住宅ローン返済中の住宅の売却は、まずは現状を確認

住宅ローンが残っている住宅の売却は、住宅ローンを完済し抵当権の抹消を行う必要があることは先述しました。
住宅ローンの完済のために、まずは住宅ローンの残債額を確認しましょう。併せて家の売却額がどのくらいになるのかも調べることをおすすめします。

なぜなら家の売却額で住宅ローンを完済できる場合とできない場合で、選択できる戦略が変わってくるからです。

住宅ローン返済中で住宅の売却を検討している方に向けて、下記を解説します。

• 住宅ローン残債の調べ方
• 家の売却額の調べ方
• アンダーローンの場合の売却方法
• オーバーローンの場合の売却方法

住宅ローンの残債の調べ方

住宅ローンの残債の調べ方は、以下の3つです。住宅ローンの組み方などによって最適な方法は異なるため、それぞれの特徴を理解して自分に合う方法を選んでください。

返済予定表

返済予定表とは、住宅ローンに関する以下のことが記載された書類です。

• 借入先
• 借入日
• 借入金額
• 返済開始日
• 毎月の返済額
• 返済額の元本と利息の内訳
• 借入金残高

返済予定表は、住宅ローンの融資を受けると金融機関から自宅へ郵送されます。通常、返済予定表は毎月の支払額に変更がなければ新たに郵送されることはありません。
ただし、変動金利などを選択して金利の見直しがされ、毎月の返済額が変更される場合は、新たな返済予定表が郵送されます。

残高証明書

残高証明書とは年末残高証明書とも呼ばれ、年末時点での住宅ローンの残高を証明する書類です。金融機関から、毎年10月〜11月に届きます。住宅ローン控除を受けるために必要となる書類のため、目にしたことのある方も多いでしょう。

記載されている主な項目は下記の通りです。

• 借入者の氏名・住所
• 借入金の内訳（住宅のみ・土地のみ・住宅及び土地）
• 借入金額
• 年末残高
• 償還期間
• 住宅取得対価等の額

残高証明書が郵送される時期は、他の証明書も一斉に郵送される時期と被ります。他の証明書と混同しないようにしましょう。

金融機関のウェブサイト

金融機関のウェブサイトやインターネットバンキングでの確認も可能です。ただし、金融機関によっては対応していない場合があるため、利用している金融機関に問い合わせしてみましょう。

住宅がいくらで売却できるか調べる

住宅ローンの残高を確認できた場合は、次に住宅の売却額を調べましょう。売却額の査定は、不動産会社への依頼をおすすめします。

ただし、正確な売却額は購入者との交渉によって決まるため、不動産会社の査定が適正かどうかは判断できません。あくまでも目安と考えましょう。

また、住宅の査定は複数の不動産会社に依頼しましょう。1社だけに依頼すると査定額が妥当なのか分かりません。
加えて、不動産会社にも得手不得手があります。複数の不動産会社に査定を依頼して売却額の相場観を確認しましょう。

住宅の売却は「諸費用」も把握しておこう

住宅などの不動産の売却には、各種諸経費が掛かります。そのため「売却額=手残り額」とはなりません。売却額から各種手数料を引いて残ったものが、手残り額です。

不動産の売却時に掛かる手数料は、下記を参照してください。

仲介手数料	売却額の3%+6万円+消費税 ※売却額が400万円以上の場合
印紙税	売却額による。 500万円を超え1,000万円以下:5千円 1,000万円を超え5,000万円以下:1万円 ※2024年3月31日にまでに作成される契約書が対象
登録免許税	不動産1つにつき1千円
司法書士手数料	1.5万円前後
その他費用	譲渡所得税・ハウスクリーニング費・引越し代など

上記の諸経費を含め計算しないと「住宅ローンの完済ができない」という事態になりかねないため注意が必要です。
また諸経費は現金で支払わなければならないため、諸経費分の現金は用意しておきましょう。

アンダーローンの場合の売却方法

アンダーローンとは、家の売却額の方が住宅ローンの残債よりも多い状態のことです。例えば「住宅ローンの残債は3,000万円あるが、住宅は4,000万円で売却できる」という状態を指します。

アンダーローンの場合は、住宅ローンを家の売却額で完済できるため、通常の売買手続きを行えば家の売却が可能です。ただし、前述した諸経費の計算を忘れないようにしましょう。

オーバーローンの場合の売却方法

オーバーローンとは、家の売却額の方が住宅ローンの残債よりも少ない状態のことです。例えば「住宅ローンの残債は3,000万円で、住宅は2,000万円でしか売却できない」という状態を指します。

オーバーローンの場合は、家の売却額で住宅ローンを返しきれないため、抵当権の抹消が行えず家の売却はできません。オーバーローンでも住宅を売却したい場合は、下記3つの解決方法を検討してください。

• お金を用意する
• 住み替えローン
• 任意売却

お金を用意する

住宅ローンの残債がある場合でも、貯金などの自己資金で残債を返せる場合は問題ありません。ただし先述したように諸経費は現金で支払うため、ある程度の手持ちお金を残す必要があります。

手持ちのお金を減らすのが不安な場合は、両親などの親族から借りることも検討しましょう。親族に借金をする場合は、借金であると証明するために借用書を残すことがおすすめです。

借用書を残さないと、金額によっては税務署に贈与されたお金と見なされ、贈与税を課される可能性があります。借用書を残すことで「借金であること」と「返済の意思があること」を示せるため、贈与と見なされる可能性は低くなります。

住み替えローン

自己資金や親族からの借金で住宅ローンを完済できない場合は、住み替えローンを検討しましょう。
住み替えローンとは、新しく購入する家の住宅ローンに現在の住宅ローンの残債を上乗せできる住宅ローンです。

例えば新しい家の住宅ローンが3,000万円で、住宅ローンの残債が1,000万円の場合、4,000万円を借り入れます。
計算式にすると「住み替えローン:4,000万円=新しい家の住宅ローン:3,000万円+住宅ローンの残債:1,000万円」です。

住み替えローンの注意点は、2つのローンを合算するため借入額が高額となり、返済額が多くなることです。返済額が多くなると金融機関の審査が厳しくなり、公務員や大企業のサラリーマン、医師や弁護士など収入が高く安定した職業でないと、ローンの審査に通りません。

加えて住み替えローンを利用する場合は、現在住んでいる家の売却と新たに購入する家の決済日を同日にする必要があります。スケジュールがタイトになるため、住み替えローンを考える方は、実績が豊富な不動産会社への相談がおすすめです。

任意売却

自己資金がなく、住み替えローンの利用も難しい方は任意売却を検討しましょう。任意売却とは、金融機関（債権者）から同意を得て不動産会社に住宅を売却してもらう方法です。
任意売却はオーバーローンの状態で行うため、家の売却額で住宅ローンを完済できず借金が残ってしまいます。

また任意売却は、金融機関にとって家や土地などの担保がなくなり非常にリスクが高くなるため、嫌がられることが多いです。
さらに任意売却を行うには、住宅ローンが5〜6ヶ月程度の滞納期間を経て、住宅ローン契約が解除されることで不良債権扱いとなる必要があり、信用情報に傷が付きブラックリストに入れられてしまうリスクもあります。

任意売却はオーバーローン状態でも家を売却できる方法ですが、デメリットも多いです。任意売却は最終手段と捉え、お金を貯めるなどの対策を優先してください。

「任意売却はしたくないけど、家をどうしても売却したい」と考える方には『しずなび・リースバック』をおすすめします。
しずなび・リースバックとは、家を売却して現金化した後も元の家に住み続けられるサービスです。

しずなび・リースバックのメリットは下記の7つです。

• 売却代金は一括で受け取れる
• 売却後も住み続けられる
• 固定資産税が掛からなくなる
• 引っ越しが不要
• 買い戻しもできる
• 簡単な手続き
• 売却をしたことを知られる心配がない

仕組みや具体例などが気になる方は、しずなび・リースバック公式サイトよりお問い合わせください。

まとめ

様々な事情から住宅ローンが残った状態で家を売却する方は少なくありません。
住宅を売却する場合は「住宅ローンの完済」「抵当権抹消」が重要です。
住宅の売却額から各種手数料を引いたものが手残り額となり、諸経費は現金で支払わなければならないため忘れず確認しましょう。
また、オーバーローンで売却する場合は住宅ローンの残債分をお金で支払う、住み替えローン、任意売却する3つの方法についても紹介しました。
しずなびでは「任意売却はしたくないけど、家をどうしても売却したい」という方に『しずなび・リースバック』をおすすめします。
家を売却して現金化した後も元の家に住み続けることができるため、家を売却したいけど引っ越しはしたくないという方も検討してみてはいかがでしょうか。