競売とは？競売となるケースや流れを解説

不動産の売却方法は、売却の目的や売却の背景に合わせてさまざまあります。
競売（けいばい・きょうばい）も不動産売却のメジャーな方法の1つです。

競売とは、簡単に説明するとオークションのことを指します。売主が価格を決めずに商品の購入希望者を募り、購入希望者がそれぞれの希望価格を申し出る制度です。

競売はまだまだ一般人には馴染みが薄く、「どのような場合に競売が利用されるのか」「競売の流れ」などを知らない方も多いでしょう。本記事では、競売の概要から競売が行われるケース、競売の流れ、競売を回避する方法を解説します。

競売とは？

競売は「けいばい」または「きょうばい」と読み、オークション形式で不動産を売却する方法の1つです。
主に経済的な理由などで住宅ローンを支払えなくなった際に、銀行をはじめとする金融機関が、残債を回収するための手段として利用します。

一般的に競売は、市場価格よりも安値で落札されることが多いです。そのため落札価格によっては、住宅ローンの残債が返済しきれないこともあります。

任意売却との違い

住宅ローンの残債が残っている場合の売却方法として、任意売却も1つの方法です。任意売却は、債務者と金融機関などの債権者と協議を重ねて不動産の売却を行います。
一方競売は、裁判所を介して強制的に不動産を売却します。

任意売却は通常の不動産売却に近く、市場価格に近い価格で売却できることが多いです。また退去日などを柔軟に決められるだけでなく、購入者との交渉次第ではリースバックを活用し、自宅に住み続けることもできます。

競売の場合、引越し日は裁判所の決定に従わなければなりません。また自宅に住み続けられず、裁判所の決定に従わないと不法占拠者と見なされ、警察官立ち会いの下で追い出されることもあります。

競売となるケース

競売となるケースは、以下3つのケースがあります。

• 住宅ローンの返済ができなくなった時
• 不動産担保や借金により返済ができない時
• マンションの管理費を滞納した時

住宅ローンの返済ができなくなった時

住宅ローンの返済ができなくなると、金融機関が裁判所に競売の申し立てを行います。
競売を申し立てられるタイミングは、住宅ローンの返済が3回滞ったときです。3回返済が滞ると、債務者は分割して返済する権利を失い、一括返済を求められます。

住宅ローンの残債が残っている住宅を売却する方法を知りたい方は、住み替えローンや任意売却について解説した記事をご確認ください。

不動産担保や借金により返済ができない時

不動産を担保にした事業資金の借入の返済が滞った場合も競売による売却が行われます。

また不動産を担保にしていない場合でも、カードローンなどの借金を滞納していると、所有している不動産を競売にかけられることがあります。

マンションの管理費を滞納した時

マンションの管理費や修繕積立金を滞納した場合も、マンションの管理組合から競売を申し立てることもあります。
管理費や修繕積立金を支払っていないのに、支払っている住民と同じサービスや設備を使用できてしまうと、公平性が保たれないと判断されるためです。

競売の流れ

住宅ローンを滞納した場合を例に、競売の流れを以下の9つのステップに分けて解説します。

• 住宅ローンの一括返済を求められる
• 保証会社が代わりに弁済
• 競売開始
• 現況調査の実施
• 入札の開始
• 競売物件の公開
• 入札〜開札
• 売却許可決定
• 立ち退き

住宅ローンの一括返済を求められる

先述した通り、住宅ローンの返済が3回滞ると債務者は分割返済の権利を失い、銀行などの金融機関は一括返済を求めてきます。

保証会社が代わりに弁済

残債を一括返済できない場合、金融機関は保証会社に債務の弁済を受けます。保証会社や本来の債務者に代わって債務を弁済することを「代位弁済」と言います。
保証会社が代わりに残債を支払うと、債権者が銀行などの金融機関から保証会社へと変更される点には注意しましょう。

保証会社の求めに応じて債務の一括返済ができない場合、保証会社は裁判所に競売の申し立てを行います。

競売開始

保証会社が競売を申し立てると、裁判所から「競売開始決定の通知」が届きます。

現況調査の実施

「競売開始決定の通知」が届いた後、対象となる不動産の現況調査を行います。現況調査は、裁判所の執行官と不動産鑑定士の2人で行うことが一般的です。

現況調査を基に、評価書が作成され裁判所に提出されます。

入札の開始

必要書類が準備できると、債務者へ「期間入札の通知」が届けられます。「期間入札の通知」には「入札期間」「開札期日」など重要な情報が記載されているため、必ず確認しましょう。

競売物件の公開

物件の公開日を迎えると裁判所や不動産競売物件情報サイトで公開されます。併せて、3点セット（物件明細書・現況調査報告書・評価書）も公開されます。

入札〜開札

「期間入札の通知」が届いてから2〜3ヶ月後に入札が開始されます。一般的に、任意売却が行えるのは入札の前日までです。

入札が終わり開札期日を迎えると、開札が行われ落札者が決まります。落札者は裁判所の審査を受けなければなりません。

売却許可決定

審査が終わり「問題ない」と判断されると、物件の購入が認められ売却を行います。住宅ローンを貸し出していた金融機関は、売却代金から残債を回収します。

立ち退き

購入者が代金を支払うと、物件から立ち退きをしなければなりません。立ち退きを拒否すると、警察官立ち会いの下で、立ち退きの強制執行が行われます。

競売を回避する方法

競売を回避する方法は、以下の2つです。

• 住宅ローンの残債を一括返済
• リースバック

住宅ローンの残債を一括返済

住宅ローンの残債を一括返済すると、競売の申し立ては取り下げられます。
しかし多くの方にとって現実的な方法ではありません。

リースバック

リースバックとは、自宅を売却した後でも住み続けられるサービスです。

リースバックでは、不動産会社に住宅を売却し、売却代金を一括で支払ってもらいます。
不動産会社と売却した自宅のリース契約を結び、決められたリース料を支払うことで自宅に住み続けることが可能です。
また将来的には自宅を買い戻すことも可能で、どうしても自宅を現金化しなければならない方におすすめします。

リースバックについて詳しく知りたい方は、しずなび・リースバック公式サイトよりお問い合わせください。

まとめ

競売が行われるケース、競売の流れ、競売を回避する方法を解説しました。
競売は主に不動産所有者の経済的な状況が悪くなった場合に適用される売却方法です。
「競売開始決定の通知」が届いてからは裁判所を介して強制的に不動産を売却することになります。

ローンの返済が３回滞ってしまう、不動産を担保にした事業資金の借入の返済が滞ったなど、競売の対象になる前に任意売却やリースバックなどの方法を検討してみてはいかがでしょうか。

しずなび・リースバックは安心の取引実績と経験があり、根拠ある買い取り価格をご提示いたします。
静岡でリースバックのご相談・お問い合わせはしずなび・リースバックにお任せください。