不動産業者に依頼前に要チェック！不動産売却の流れ

公開日時：2020年11月17日更新日時：2021年11月11日

不動産売却というと真っ先に思い浮かぶのが不動産会社。でも売却を依頼する前に売買の流れを理解しておけば担当者任せにならず、主体的に動くことができます。不動産会社の選び方から売却の流れを頭に入れ、希望に合う売却を成功させましょう。

1 不動産会社への問い合わせ前に知っておきたい売却の流れ

不動産会社への問い合わせ前に知っておきたい売却の流れ

不動産売却の流れを知ることで、スムーズな売却が可能になります。これからどのように売却が進むのかを理解しておけば、先々のことまでシミュレーションができるからです。また、売主様が流れを知っていれば売却の各ステップで主体的に考えられるため、不動産会社の担当者任せではなく、意見を交わしながら方針を決めることができます。

不動産売却の流れ

土地・建物の売却を大まかに表すと次のようになります。

《不動産売却の流れ》

売却の依頼について不動産会社に問い合わせ
物件の査定
仲介契約の締結
不動産会社による売却活動
物件の内覧
購入申込書の受け取り／交渉
売買契約の締結
決済・引き渡し

信頼できる不動産会社を探して仲介契約を結び、不動産会社が売却活動を開始。買主様が見つかったら交渉し、売買契約を締結して引き渡しという流れです。

売却の依頼について不動産会社に問い合わせ

いつまでに売りたいという期限があるならば、不動産会社に早めに問い合わせた方がよいでしょう。不動産の売却には時間がかかります。問題なくプロセスが進んだとしても売却完了まで半年はかかると見ておいた方がよいでしょう。

不動産の売却は信頼のできる不動産会社を選びましょう。不動産取り引きでは法律や税金の知識が必要になり、専門性を備えた人のサポートが交渉の鍵となります。

信頼できるパートナー選び

不動産の売却には信頼できるパートナーが必要です。不動産売買のプロや投資目的の不動産を数多く所有している売主様でもない限り、不動産の売買は一生のうちに何度もあることではなく、経験が十分ではありません。また、不動産の取り引きでは法律や税金の知識が求められ、専門性を備えた人のサポートがなければ交渉が前に進みません。ぜひ信頼できる不動産会社と担当者を探し出し、不動産の売却を成功させましょう。

不動産会社を選ぶときには口コミや紹介、各社のホームページを見比べて収集した情報などを参考にする方が多いでしょう。そこで大切なのは、候補となる不動産会社を絞ったら訪問して実際に相談を持ちかけ、担当者から返ってくる提案などを見て頼りになりそうかどうかを判断することです。

物件の査定

簡易査定と訪問査定

不動産の査定には簡易査定と訪問査定があります。簡易査定は必要最低限の情報で行うため短時間で結果が出ます。ただ、その結果はあくまで概算です。訪問査定は不動産のプロが自分の目で現地調査をするほか、売主様からできるだけ多くの情報をいただいて見落としがないように努めます。調査の一環として官庁が持つ情報も確認します。そのため査定に時間がかかりますが、結果の精度は高くなります。

現地調査

不動産会社の担当者が物件の現地調査を実施する際、重視するポイントには次のようなものがあります。

▼建物 日当たり、外壁や基礎のヒビ、雨漏りによるシミ、戸やサッシの建てつけ、水回り設備の状況など

▼土地 日当たり、騒音、近隣の嫌悪施設の有無など

▼マンション 立地、部屋の位置、天井高、共用部分の管理状況など

レインズで事例を確認

査定の依頼を受けた不動産会社はレインズの情報も活用し、付近の相場や取引事例などを確認します。「レインズ（REINS）」（Real Estate Information Network System・不動産流通標準情報システム）は国土交通大臣の指定を受けた不動産流通機構が運営するシステムで、会員間での情報交換がリアルタイムで行われています。静岡県など中部圏の不動産会社は「中部レインズ」（中部圏不動産流通機構）に加盟しています。

レインズの会員となっている不動産会社は売主様や貸主様の依頼に基づいて不動産情報をシステムに登録します。また、買主様や借主様に最適な情報をシステムからピックアップし、ご紹介しています。

査定額の出し方

査定の担当者はまず取引事例を集めます。最近の事例の中から査定対象の物件と類似のものを拾っていきます。注目するポイントは立地エリアや広さ、建物のグレードなどです。また、一戸建ての建物を査定するときには、その物件を今から新築するならどれくらいの費用がかかるかについても検討します。賃貸に出して収益を上げる目的の物件の場合は収益性が最重要項目です。

訪問査定の場合は特に、不動産会社によって査定結果が違うことが珍しくありません。複数の不動産会社に依頼して結果を比較したり、査定額の根拠を尋ねてみたりするのもよいでしょう。

仲介契約の締結

信頼できる不動産会社と出会うことができたら、不動産売却に関する仲介契約（媒介契約）を結びます。不動産取り引きの経験がない個人が買主様を見つけることは難しいため、不動産会社に売却活動を任せるわけです。仲介によって売買が成立したときには、売主様は不動産会社に仲介手数料を支払います。

ところで、仲介契約（媒介契約）には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の３種類があります。仲介契約（媒介契約）を締結する際は、不動産会社から各契約の違いについて説明を受けるようにしましょう。

一般媒介契約

売主様は複数の不動産会社に仲介を依頼できます。不動産会社は物件情報をレインズに登録する義務がなく、売却活動を売主様に報告する義務もありません。一般媒介契約が存在しても、売主様が自力で買主様を探し出した場合は仲介の不動産会社を入れずに売買契約を結ぶことができます。

専任媒介契約

売主様は不動産会社1社のみと契約を結べます。つまり、契約期間中は他社に重複して仲介を依頼できません。もし、売主様が専任媒介契約を結んだ不動産会社とは別の不動産会社に依頼して買主様を探してもらい、売買契約が成立したときには違約金が発生します。

不動産会社は契約後7営業日以内に物件情報をレインズに登録しなければなりません。また、不動産会社は2週間に1回以上、売却活動を売主様に文書などで報告する義務があります。もし、売主様が自力で買主様を見つけたときは仲介の不動産会社を入れずに売買契約を結べます。その場合、不動産会社は売主様に対し、それまでに支出した営業経費などを請求できます。

専属専任媒介契約

売主様は不動産会社1社のみと契約を結ぶことができ、他社に重複して依頼できません。不動産会社は契約後5営業日以内に物件情報をレインズに登録する必要があります。売主様への業務報告は1週間に1回以上、文書等で行う義務があります。

売主様が自ら探した買主様と、仲介の不動産会社を入れずに売買契約を結ぶことはできません。もし契約してしまった場合、売主様は違約金を請求されることがあります。

不動産会社による売却活動

売主様と仲介契約を結んだ不動産会社はさっそく買主様を見つけるための売却活動を開始します。まず物件の情報をレインズに登録し、不動産会社独自のインターネットサイトや不動産ポータルサイトにも情報を掲載します。また、新聞の折込チラシや不動産情報のフリーペーパーなども活用します。さらに、物件の見学会のように住まいを探している買主様に魅力を直接アピールする機会を設けることもあります。

物件の内覧

売主様が居住中の住まいで内覧（見学）を行う場合、売主様の売却活動への協力が不可欠です。といっても特別なことをする必要はなく、玄関をきれいに整理整頓するなどの小さな気遣いが大切です。具体的には、玄関に余計な靴や物を置かず、その他の部屋も片付けておくことや、見せてもよい収納があればその内部も整頓しておくことなどを心がけてください。時間の合間を縫って内覧に来てくれる購入希望者が内覧で良い印象を抱いてくれれば、その後の価格・条件交渉から引き渡しまでをスムーズに進める助けになります。

購入申込書の受け取り

買主様が物件を気に入れば、購入の意思を示す書面として購入申込書を提出します。購入申込書には物件の概要をはじめ、買主様が希望する購入価格や手付金の額、契約日、決済日（物件の引渡し日）などが書かれています。購入申込書を受け取った売主様はその内容を確認し、仲介の不動産会社を通して契約の諸条件を詰めていきます。その際、物件の状態を詳しく記載した物件状況等報告書や、付帯設備を記した設備表などの詳細な情報を買主様に開示します。

価格の交渉

一般の買主様が自分の住まいとして物件の購入を希望している場合、売り出し価格を大幅に下回る金額を提示することはあまりありません。売主様もある程度の価格交渉は予想しているはずですから、不動産会社の担当者のアドバイスを受けながら交渉を進めれば、金額の妥協点を見出すのは難しいことではありません。ただ、大切な資産を必要以上に安売りしないように、金額の最低ラインだけはあらかじめ決めておき、不動産会社の担当者と共有しておくようにしましょう。

契約締結日と決済日の交渉

売買契約の締結日と決済日（物件の引渡し日）も重要な売買条件です。一般的には交渉がまとまってから5日～1週間以内で売買契約を締結します。すべての条件で折り合いがついたにもかかわらず、買主様の気持ちが変わってしまい、契約に至らないこともないとは言えません。そのような事態を避けるため、契約締結日は先延ばししないようにしましょう。その反対に、決済のスケジュールには余裕を持たせたいところです。特に売主様が住まいの買い替えをする場合、次の家がすぐに見つからないことも考えられます。そのような理由で決済日（物件の引渡し日）を守れなければ、買主様から損害賠償を求められることもあり得ます。

売買契約前の確認

売買契約の締結の前に、契約の内容をあらためて確認しておきましょう。売買契約書は売主様と買主様の合意した内容に基づいて不動産会社が作成します。不動産会社から早めにコピーを取り寄せて目を通してください。契約書に自分の希望が反映されていることや、物件引き渡しなどのスケジュールに問題がないことを確認しましょう。

売買契約の締結

契約締結の当日には契約書などの読み合わせが行われ、売主様と買主様が売買契約書を取り交わします。そして、買主様から手付金が支払われます。仲介手数料は原則として取り引きが完了してから一括して支払いますが、契約締結のタイミングで仲介手数料の半分を不動産会社に支払うこともあります。

決済・引き渡し

売買契約の締結後は決済・引き渡しに向けた準備を進めます。何を行うべきかについては不動産会社の担当者が細かく伝えてくれます。担当者のアドバイスに従い、家の権利証や印鑑証明などの必要書類を用意したり、住宅ローンを借り入れいている銀行に連絡を入れたりします。決済日（物件の引き渡し日）には物件を引き渡し、買主様から売却代金の残額を受け取ります。その代金を元に新しい住まいを購入する売主様も多いでしょう。また仲介を依頼した不動産会社に対しては、仲介手数料の全額、もしくは売買契約締結日に半金を支払っていれば残額を支払います。抵当権の抹消や所有権の移転などといった登記申請もすぐに行います。この決済・引き渡しをもって売買契約は完結します。