不動産の個人売買のメリットとデメリットは？

不動産の個人間売買のメリット・デメリット

不動産を売買するときには不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、売主様が自分で買主様を探して直取引をする、いわゆる個人間売買も可能です。 不動産売買では大きな金額が動くため、個人間売買をする際には売主様と買主様のどちらも不動産取引に精通していることが望ましいでしょう。それを踏まえた上で買主様との直取引を検討する売主様のために、個人間売買のメリットとデメリットをまとめました。

個人間売買のメリット

仲介手数料が不要

売主様と買主様の間に不動産会社が入り、売買契約が成立すると売主様は仲介手数料を支払うことになります。この仲介手数料が掛からないことが、個人間売買の大きなメリットです。経験が豊富な売主様や買主様ならこのメリットをよく理解し、不動産会社を介するよりむしろ「個人に売りたい」「個人から買いたい」と考えるかもしれません。

仲介手数料は不動産会社が自由に設定できるわけではなく、国土交通省告示によって上限が決まっています。成約価格が400万円超の場合、価格の3％＋6万円（消費税別）が上限です。売買に複数の業者が介在している場合でも手数料が増えることはなく、売主様は自分が依頼した不動産会社のみに支払うことになります。

消費税が掛からない

個人間売買では仲介手数料が発生しないため、当然ながら仲介手数料に課せられる消費税も支払わなくて済みます。では、土地や建物の売買には消費税が課せられるのかというと、消費税は個人間売買ではもとから課せられないことになっています。

まず土地の売買については、国税庁の消費税法基本通達で非課税とされています。 一方で、建物の売買は非課税ではなく、課税が原則です。しかし、消費税の課税対象となる条件の1つに「事業として行われていること」があります。そのため、売主様と買主様が個人間で行う不動産売買は、消費税が掛かりません。ここで押さえておきたいのは、不動産会社が仲介しないことが理由で課税されないのではない点です。不動産会社が仲介する場合も個人間の取り引きであることに変わりないため、非課税になるのです。

ちなみに、不動産会社に依頼して売買契約が成立した際に発生する仲介手数料は、仲介というサービスに対する対価であるため、消費税が課せられます。司法書士の報酬も同様に課税対象です。

個人間売買のデメリット

売主様が買主様を探さなければならない

不動産の売却では、不動産会社に仲介（媒介）を依頼して買主様を探してもらう方法が一般的です。ほかには、不動産会社が売主様の代理人になったり、物件の買主になったりすることもあります。いずれの場合も不動産会社が培ってきた宣伝のノウハウや、地域で築いたネットワークを活用して買主様を探してもらえます。 ところが、個人間売買では売主様が買主様を探さなければなりません。不動産売買の経験が少なく、扱える情報量も限られている個人が買主様を探すことは簡単ではありません。

相場がわかりにくい

個人の売主様が不動産売買の相場を知ることは難しいでしょう。それに対し、不動産会社は自社で数多くの取引を行っているだけでなく、他社の取引事例も参考にできるため、相場を把握する能力は個人と比べ物にならないほど高いと言えます。 不動産会社が活用しているのが、「レインズ（REINS）」（Real Estate Information Network System・不動産流通標準情報システム）です。レインズは会員となっている不動産会社同士がリアルタイムで情報交換をするシステムで、静岡県など中部圏の不動産会社は「中部レインズ」（中部圏不動産流通機構）に加盟しています。 売主様と不動産会社の仲介契約（媒介契約）が専任媒介契約または専属専任媒介契約の場合、不動産会社は依頼された物件情報をレインズに登録することが宅地建物取引業法で義務付けられています。

書類作成や手続きが煩雑

買主様を見つけることができ、契約の運びとなると、書類作成や手続きが待っています。いずれも不動産売買の専門的な知識が必要です。 実は、個人間売買では不動産会社が取り引きを行う場合とは違い、宅地建物取引業法によって売買契約書や重要事項説明書の作成・交付が義務付けられていません。だからと言って、大きな金額が動く不動産売買を口約束で行うのは危険です。後になって「話が違う」といったトラブルが起きないように、証拠書類としての契約書を作成し、売主様と買主様の双方が確認した上で保管しておくべきです。

重要事項説明書には物件の傷やトラブルについて記載し、後になって損害賠償請求や契約解除をされないようにします。 売買契約書や重要事項説明書の書式はインターネットや書籍から入手できます。 また、売買に伴う各種届出や許可が必要かどうかの確認や、書類の提出も自分たちで行うことになります。

契約不適合責任

個人間売買を避ける人が多い理由の1つは、契約不適合責任を負うリスクでしょう。 契約の内容に適合しない物件、つまり契約書に書かれていない瑕疵（欠点・欠陥）がある物件を引き渡した売主様は、契約上の義務を果たしていない（債務不履行）ことになります。その場合、売主様は買主様から物件の補修を請求されることがあります。売主様が補修に応じなければ、代金の減額を求められることもあります。また、買主様にとって物件を買った意味がないほどの契約不適合がある場合、売主様に故意・過失がなかったとしても、債務不履行による契約解除が認められることがあります。 さらには、売主様に故意・過失があったとされれば、違約責任による損害賠償が認められる恐れもあります。

物件の状態を漏れなく記載する難しさ

契約不適合責任を追及されるような事態を招かないため、売主様は契約書や物件状況確認書、付帯設備表などに物件の状態を漏れなく記載することが重要です。 もし売主様の不動産売買の経験が豊富とは言えず、物件の瑕疵を見抜く自信が持てないなら、買主様と協議して契約締結前にホームインスペクション（住宅診断）を実施し、瑕疵保険を付けた上で売却することも検討してみてください。

契約不適合責任の免責特約による影響

個人間売買では売主様の契約不適合責任を免責することができます。具体的には、契約不適合責任を負う期間を引き渡しから3ヶ月としたり、契約不適合責任を全部免責としたりする特約を付けられます。ただ、そのような特約に買主様が同意するとは限りません。 契約不適合責任の免責は買主様にとってリスクがあるため、一般の個人は契約の締結をためらうでしょう。そうなれば、売却価格を下げざるを得なくなります。

自分で登記を申請する

抵当権抹消登記

不動産を売却するときには、あらかじめ抵当権を抹消した上で買主様に引き渡すことになります。買主様が抵当権付の不動産であることを了承しているなら抹消の必要はありませんが、一般的には抵当権の付いた物件はなかなか売れません。 売主様は遅くとも物件の引き渡しや代金決済までに金融機関にローンの残金を返済し、抵当権を抹消しなければなりません。売主様がローン残金の全額を用意できない場合は、買主様から物件の代金を受け取ってからローンを返済する流れになります。 そのほか、根抵当権や賃借権、質権、仮登記、仮差押さえなどが付いている場合も抹消しておく必要があるでしょう。抹消登記の登記申請書作成や申請手続きは司法書士に依頼すればよいのですが、当然ながら報酬が発生します。

所有権移転登記

売買によって土地や建物の所有権が移転したときは、その旨を登記します。もし登記をしなければ買主様は第三者に対し、所有権を取得したことを主張できません。 所有権移転登記の申請は、登記権利者である買主様と登記義務者である売主様が共同して行います。登記権利者とは登記をすることによって利益を受ける者で、登記義務者は登記によって不利益を受ける者です。 売主様は買主様の請求に応じて登記手続きをする義務があります。売主様の協力が不十分で登記手続きが進まないと、買主様が裁判に訴えることもあるため注意してください。

不動産売買は登記で完結

売主様が買主様から残代金の支払いを受け、物件を引き渡しても売買が完了したとは言えません。 所有権移転登記を終えることで、不動産売買の手続きが完結します。 通常、代金の支払いと所有権移転登記のための登記済証や鍵などの授受は同時に行われます。

登記相談

登記申請は司法書士に依頼しなくても申請人が自分で行うことができます。ただ、素人にとっては申請の内容が複雑で、多くの証明書などを集める必要があり、相当の専門知識と労力、時間を要する場合があります。 そこで、静岡地方法務局とその支局・出張所では、登記の申請に関する相談を受け付けています。相談は予約制で、相談内容は登記申請に関する一般的なものに限られます。相談時間はおおむね20分以内とされ、継続して相談する必要がある場合は次回の予約をすることになります。

個人間売買は上級者向け

不動産の個人間売買のメリットとデメリットをまとめました。メリットよりもデメリットの項目数が多いことからもわかるように、個人間売買は不動産売買に精通した“上級者”向けと言えます。 大切な財産である家を売却するとき、経験が浅い売主様には信頼できる不動産会社を選び、仲介を依頼することをお勧めします。