売却VS買取！マンションを売るならどっちが良い？

公開日時：2021年04月20日更新日時：2021年04月26日

所有するマンションの売却しようと決めたら、仲介と買取という２つの方法があります。どちらも不動産会社を利用しますが、それぞれのメリット・デメリットにはどんなものがあるのかご紹介します。

1 マンションを売るなら仲介？買取？

マンションを売るなら仲介？買取？

所有するマンションを売るために不動産会社を利用するとき、その関わり方には2種類あります。1つは仲介、もう1つは買取です。売主様から見ればどちらもマンションの売却ですが、不動産会社の役割や売主様にとってのメリット・デメリットは大きく違います。ここでは、仲介と買取の違いについてご紹介します。

2種類のマンション売却方法

仲介

不動産を売却する方法として一般的なのは、不動産会社に依頼して買主様の候補を探してもらう仲介です。不動産売買の経験がない売主様の場合は、買主様の候補を見つけることが難しいため、仲介を選択することが多いでしょう。仲介の依頼を受けた不動産会社が販売活動を行った結果、別の不動産会社が買い手となることもありますが、多くの場合、買い手は不動産の購入を希望している一般の人です。

買取

不動産会社がマンションを売主様から直接買い取る仕組みもあります。これが買取です。不動産会社に買取を依頼すると、マンションの査定が行われます。売主様が査定の金額を妥当と考えれば、すぐに買取の手続きが始まります。

仲介のメリット

売却価格の高さ

マンションを仲介で売るメリットは、何と言っても売却価格の高さです。人気のある物件であれば、複数の売主様候補が見つかり、より高値で売って利益を最大化できます。相場の変動によって価格が上下することはあるものの、市場価格に近い金額で売却できる点が買取と比べたときの大きな魅力です。「売り急ぐ必要はないが、マンションが手狭になってきた」などの理由で、時期にこだわらずに好条件での売却を目指すなら、不動産会社と相談しながらじっくりと売却の機会を探る仲介がお勧めです。

買主様が見つかる可能性が高まる

売却価格の高さと関係しますが、不動産会社に仲介を頼むと、売主様個人では不可能な範囲で販売活動を行うことができます。不動産会社による売却活動の状況は、不動産会社が売主様に対して行う業務処理状況の報告によって知ることができます。

仲介のデメリット

時間がかかる

仲介によるマンション売却では、売却時期の見通しが立ちにくいというデメリットがあります。不動産は大きな買い物であるため、すぐに買主様が見つかるとは限りません。

一般の買主様を探すためには、ある程度の広告宣伝活動が必要となり、どうしても期間が必要になります。仲介では、売却できるまでに数ヶ月、長い場合には1年以上かかることもあります。そのため、マンションの買い替えなどで売却時期を動かせないときや、不動産を早期に現金化したい場合には、注意が必要です。例えば、転勤までにマンションを売却したいというケースで仲介にこだわり、結果として引っ越しまでに売却が間に合わなかった場合、誰も住んでいない旧居の住宅ローンを支払い続けることになってしまいます。

手数料がかかる

仲介によってマンションの売買が成立したときには、売主様と買主様の双方が仲介手数料を支払うことになります。仲介手数料はマンションの売却を依頼された不動産会社が販売活動を行い、買主様を探し、売買契約を成立させた仲介業務に対する報酬です。仲介手数料は宅地建物取引業法で細かく決められています。

買取のメリット

スピード

不動産会社にマンションを買い取ってもらうメリットは、なんと言ってもスピードです。買取の場合、不動産会社との価格交渉がまとまれば、すぐ買い取ってもらえます。

具体的な期間としては、不動産会社による見積もりは1週間もあればできます。売買契約も1週間ほどで可能です。そして、不動産会社の手元に現金があれば、すぐに売主様に代金が支払われます。仮に不動産会社がローンを利用する場合でも1ヶ月ほどで支払いが行われます。買取は不要な不動産を短期間でお金に換えたい売主様にとって魅力がある方法と言えるでしょう。売却代金を元手に新しい不動産を購入したいときや、相続したマンションを現金に換えて相続人で分割したいときなどに選ぶとよいでしょう。

内覧への対応が不要

仲介の場合は、買主様候補の内覧希望を何回も受け入れなくてはなりません。居住中の自宅を他人に見られたり、長時間にわたって拘束されたりするものであるため、売主様によってはストレスを感じられます。その点、買取なら、不動産会社による査定を受けるだけでよく、時間と手間を大幅に節約できます。

近隣に知られず売却できる

住民同士の結び付きが強い地域に住む売主様の中には、マンションを売りに出していることを知られたくないと考える方もいます。不動産会社による買取の場合、広告宣伝活動などを行わないため、売却前に近隣に知られる可能性も低くなります。

金融機関との交渉

売却したいマンションに住宅ローンの残債がある場合、買い取る不動産会社が金融機関と交渉してくれることがあります。売却と同時にローンの残債を一括返済する手続きは複雑です。また、ローンの契約内容によっては、借入期間が短くなることでペナルティが発生する可能性もあります。不動産会社のサポートがあれば、これらの問題を乗り越えやすくなるでしょう。

契約不適合責任の免責

マンションを買い取る不動産会社は不動産売買のプロです。そのため、売買契約では特約を設け、売主様の契約不適合責任を免責（瑕疵担保免責）とするのが一般的です。そのおかげで、売主様は売却後の心配をしなくて済みます。なお、契約不適合責任とは、不動産に瑕疵（欠陥）があった場合に売主様が負う責任のことです。

買取のデメリット

売却価格が低くなる可能性

買取は仲介の場合と比べ、売却額が安くなりやすいデメリットがあります。

一般に、買取価格は市場価格から3割～4割ほど低くなります。売却価格が低くなるのは、マンションを買い取った不動産会社が利益を出す必要があるためです。まず、マンション買取は仲介と違い、不動産会社に手数料が入らないため、買い取った時点では利益がありません。そこで不動産会社は、物件をできるだけ高値で売ることを目指し、場合によってはリフォームを行って価値を高めます。そのような費用やリスクを不動産会社が負うことになるため、買取り価格は仲介の場合よりも低くなるのです。

買取価格を上げるためには

できるだけ高く買い取ってもらうには複数の不動産会社から見積もりをもらうことが大切です。複数の会社に連絡を取るのは手間がかかるため、インターネットで申し込めるスピード査定を利用したり、不動産の一括査定を申し込んだりするのもよいでしょう。

即時買取と買取保証

マンションの買取には、すぐに買取の手続きに入る即時買取と、売却活動を経ても売れない場合に買い取ってもらえる買取保証があります。

即時買取

即時買取では、売主様が不動産会社の査定金額に納得すれば、即時で不動産会社に売却することができます。早ければ数日、その他の場合も1ヶ月ほどでマンションを現金化することが可能です。即時買取という呼び方から簡易な手続きというイメージを持つかもしれませんが、即時買取も通常の不動産取引と変わらず、手順を省略することはありません。

買取保証

買取保証は、仲介と買取のよいところを合わせたものです。買取保証付き売買とも呼ばれます。買取保証には、2つの段階があります。まず、不動産会社が売主様に買取の金額を提示した後、通常の販売活動を行います。販売活動を行う期間は、売主様の希望に応じてあらかじめ決めておきます。それでも売却に至らなかった場合、不動産会社が最初に提示した金額でマンションを買い取るという流れです。つまり、買取保証は、通常の買取なら1ヶ月でマンションを現金化できるところ、さらに期間の余裕を持たせて高額売却できる可能性を探る方法です。

不動産会社に相談して適切な方法を

仲介によってマンションの売却を目指す方法は、希望金額で売れる可能性がありますが、売却時期の見通しが立ちにくいという難点があります。一方で買取は、売却までの時間を短縮でき、売買成立の確実性も高い方法です。売却金額が市場価格より安くなることさえ承知できれば、売主様の手間や負担が少ないメリットがあります。売却したいマンションの価値や状態を客観的につかみ、資金計画や売却にかけられる時間を考慮した上で、不動産会社と相談して適切な方法を選んでください。