はじめての不動産売却でも安心！査定の流れと進め方を徹底解説 ─ 売却のステップがまるごとわかるガイド

こんにちは！しずなび株式会社です。

不動産の売却を考えている方の中には、「査定ってどんな流れで行うの？」「何を準備すればいいの？」と不安に感じている方も多いのではないでしょうか。不動産の売却は人生の中でも大きな決断の一つです。査定の流れや準備内容をしっかり理解することで、安心してスムーズに進められます。

この記事では、「不動産の査定と売却」に関する基本的な手順をはじめ、査定前の準備、査定方法の違い、不動産会社との契約、そして査定後の流れについて丁寧に解説します。また、静岡県における地域特性や、よくあるトラブルへの備え方についても紹介します。

不動産売却を始めたい方や、査定に不安を抱えている方にとって、この記事はきっと役立つ内容になっています。
これから不動産を売ろうと考えている方は、ぜひ最後までご覧ください！

不動産査定って何をするの？売却のはじめの一歩を解説

「そろそろ家を売ろうかな」と考え始めたとき、まず気になるのが「いくらで売れるのだろう？」という点ではないでしょうか。そんなときに頼りになるのが“査定”です。

査定とは、不動産会社が物件の状態や立地、周辺環境などを確認したうえで、「このくらいの価格で売れそうです」と見積もってくれるサービスです。売却の第一歩ともいえる、大切なプロセスです。
査定の流れは、次のように進みます。

1. 不動産会社に売却の相談をする
2. 現地調査や必要書類の確認を受ける
3. 査定結果を受け取る
4. 査定額をもとに売り出し価格を検討する

最初の相談時には、「できれば〇〇万円以上で売りたい」「〇月までに手放したい」といった希望条件も、遠慮せず伝えてみてください。不動産会社にとっても、その情報があるとご提案しやすくなります。

なお、査定額は「このくらいで売れる可能性が高いですよ」という“目安”です。実際の売却価格とは多少前後することがありますが、価格を決めるうえでの重要な判断材料になります。

また、不動産会社によって査定の根拠や評価の視点が異なることもあります。そのため、1社だけでなく2〜3社に査定を依頼し、比較してみるのがおすすめです。金額の違いだけでなく、対応の丁寧さや説明の分かりやすさなども判断材料になります。

査定は無料で受けられることがほとんどです。「とりあえず相場を知りたい」という段階でも、気軽に相談してみると良いでしょう。

査定を頼む前にやることは？準備しておくと安心な書類リスト

不動産の査定をスムーズに進めるには、あらかじめいくつかの書類や情報をそろえておくと安心です。準備といっても、特別に難しいことはありません。身近な資料が多いので、焦らずひとつずつ確認していきましょう。
査定前にそろえておくとよい主な書類は、以下のとおりです。

• 登記簿謄本（全部事項証明書）：物件の所有者や面積、構造などの基本情報が記載されています。
• 固定資産税納税通知書：毎年市町村から届くもので、土地や建物の評価額の参考になります。
• 建築確認済証や検査済証（戸建ての場合）：建物が法律に則って建てられたことを証明する大切な書類です。
• 間取り図や測量図：古いものであっても構いません。物件の形状や広さを把握するのに役立ちます。
• リフォーム履歴（ある場合）：過去に行った修繕や工事の記録があると、物件の価値をプラスに評価してもらいやすくなります。

また、住宅ローンが残っている場合は、現在のローン残高がわかる資料も用意しておくとベターです。売却金額とローン残高のバランスを見ながら、手元に残る金額の試算もしやすくなります。

これらの書類がすべてそろっていなくても、心配はいりません。不動産会社に相談すれば「この書類はどこで手に入るか」「代わりに何が使えるか」といったアドバイスをもらえます。「今ある情報で大丈夫かな？」というレベルでも、まずは気軽に問い合わせてみてください。

また、書類とは別に、「どんなスケジュールで売りたいのか」「最低でもいくらで売りたいか」などの希望条件も、頭の中で整理しておくとよいでしょう。これらの情報があることで、不動産会社もより的確な提案ができるようになります。

準備をしっかりしておくと、査定結果の精度も上がり、売却活動がよりスムーズになります。書類と心の準備を整えて、自信をもって第一歩を踏み出しましょう！

査定方法の種類

査定には主に「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。それぞれの違いを理解することで、状況に合った査定方法を選ぶことができます。

机上査定の特徴

机上査定は、登記情報や過去の売買事例、公示価格などのデータをもとに、不動産会社が机上で行う査定方法です。現地を訪れないため手軽で早く結果が出ますが、建物の状態や周辺環境などの細かな情報は反映されにくく、あくまで目安となる価格です。
とりあえず相場を把握したい場合に適しています。

訪問査定の特徴

訪問査定は、不動産会社の担当者が現地を訪問し、建物の状態や立地条件、周辺環境まで含めて詳しく評価する方法です。査定の精度が高く、売却を本格的に考えている方におすすめです。 多少時間はかかりますが、より信頼性の高い価格がわかります。

売却を任せるときの約束ごと「媒介契約」ってなに？

査定の結果に納得できたら、次のステップは「不動産会社との契約」です。ここで結ぶのは「媒介契約」と呼ばれるもので、「この不動産をあなたの会社に売ってもらうようお願いする」という正式な約束のことです。
媒介契約には、大きく分けて次の3種類があります。

専属専任媒介契約

• 契約できるのは1社のみ。自分で買主を見つけて売却することはできません。
• 不動産会社には、1週間に1回以上の報告義務があります。
• 不動産会社にとって優先順位が高く、販売活動にも力を入れてくれる傾向があります。

「すべて任せたい」「時間がないので手間をかけたくない」という方に向いています。

専任媒介契約

• こちらも1社のみと契約しますが、自分で買主を見つけて直接取引することはOKです。
• 報告義務は2週間に1回と、専属専任よりやや緩やかです。
• 不動産会社の力を借りつつ、自分でも動いてみたいという方に向いています。

一般媒介契約

• 複数の不動産会社に同時に査定・販売を依頼できます。
• 報告義務はなく、情報の管理や調整は自分で行う必要があります。
• 幅広く情報を出したい方や、まずは様子を見ながら売却活動をしたい方におすすめです。

それぞれの契約にはメリット・デメリットがあります。「どの会社にお願いするか」はもちろん大事ですが、「どういう形でお願いするか」も、売却の成功に大きく関わってくるのです。

また、媒介契約には「有効期限」があり、最長で3ヶ月間です。更新や途中解約も可能ですが、その際には条件をしっかり確認しておくことが大切です。「途中で変更したくなったらどうすればいいか」といった点も、契約前に遠慮なく聞いておくと安心です。

契約は難しそうに思えるかもしれませんが、分からないことがあれば不動産会社がきちんと説明してくれます。「とにかく契約してもらう」ではなく、「納得して進められるか」を大事にしてくれる会社を選びたいですね。

媒介契約は、不動産会社との信頼関係を築く第一歩でもあります。焦らず、納得のいく形で結びましょう。

査定結果が出たらどうする？確認すべき3つのポイント

不動産会社から査定結果が出ると、「この物件は〇〇万円くらいで売れそうです」といった価格が提示されます。これが“査定価格”です。

この価格は、実際の売却価格ではなく、「市場でこのくらいの金額なら買い手が見つかりそう」という目安になります。つまり、あくまで参考値なのですが、売却計画を立てるうえではとても大切な指標です。
査定結果を受け取ったら、次のような点を確認すると安心です。

• なぜこの価格になったのか、根拠をきちんと説明してくれるか
• 他社の査定価格と比べて差がある場合、その理由は明確か
• 自分の希望価格と違うときに、どう調整すればよいかアドバイスがあるか

査定価格は、築年数や立地、建物の状態など多くの要素から算出されます。不明な点があれば遠慮せずに質問しましょう。「なぜこの価格？」を理解することで、自信を持って売却価格を決められるようになります。

また、査定を依頼した会社が複数ある場合は、単純に「高い価格を出したところ」に決めるのではなく、説明のわかりやすさや対応の丁寧さもあわせて比べてみてください。信頼できる会社と組むことが、スムーズな売却への近道になります。

いよいよ売却スタート！内覧から引き渡しまでの流れを解説

査定価格に納得できたら、いよいよ本格的な売却活動のスタートです。ここからは「買いたい」と思ってくれる方と出会うために、物件の魅力をしっかり伝えていく段階になります。
売却の一般的な流れは、以下のように進んでいきます。

1. 不動産情報サイトや広告などで物件を公開
2. 購入希望者からの問い合わせ対応・内覧の準備
3. 条件や価格の交渉
4. 売買契約の締結
5. 物件の引き渡しと決済

まずは、不動産会社が物件をさまざまなメディアに掲載し、興味を持ってくれる買主を探してくれます。内覧希望があった際には、部屋をきれいに整えておくことがとても大切です。第一印象で「ここに住みたい！」と思ってもらえるよう、明るく清潔な状態を保ちましょう。

購入希望者が現れたら、いよいよ価格や引き渡し時期の交渉に入ります。この段階では、不動産会社が間に入って調整してくれるので、無理のない範囲で希望を伝えてみてください。

条件がまとまれば、いよいよ売買契約を結びます。契約書には細かい取り決めがたくさん書かれていますが、事前に説明をしっかり受けられるので、わからない点はその場で聞いて大丈夫です。

その後、残金の決済や鍵の引き渡しを終えれば、売却は完了です。

売却活動の期間は、物件やタイミングによって異なりますが、数週間〜数ヶ月かかることもあります。途中で不安なことがあっても、不動産会社とこまめに連絡を取りながら、二人三脚で進めていくのが安心です。

不動産売却でよくあるトラブルと解決策

不動産の売却は大きなお金が動くため、スムーズに進めたいところですが、実際には思わぬトラブルが起きてしまうこともあります。「こんなはずじゃなかった…」と後悔しないためには、事前にありがちなケースを知っておくことが大切です。

以下は、実際によくあるトラブルと、その対策をわかりやすくまとめたものです。

査定額と実際の売却価格が大きく違った

査定では〇〇万円と言われたのに、いざ売り出してみたら反響が少なく、価格を下げざるを得なかった……というケースは少なくありません。

解決策：

複数の不動産会社に査定を依頼して相場感をつかむことがポイントです。価格の根拠もあわせて説明してくれる会社を選びましょう。

買主との条件交渉がうまくいかない

「引き渡しの時期」「設備の引継ぎ」「値引きのお願い」など、買主からの要望にどう対応すべきか悩むことも。

解決策：

自分だけで対応しようとせず、不動産会社にしっかり間に入ってもらいましょう。プロに任せることで、冷静かつ円滑に交渉が進みやすくなります。

契約を解除したいと言われた／したくなった

契約後に「やっぱりやめたい」とどちらかが言い出した場合、違約金が発生することもあります。

解決策：

契約書を交わす前に、解除に関する条件や費用をよく確認しておくことが大切です。不安な点があれば、契約前に遠慮なく相談しましょう。

地域ごとの査定ポイント

静岡県内でも地域によって不動産の需要は異なり、査定価格にも影響があります。以下は査定に影響する地域要素の例です。

• 駅やバス停からの距離
• 周辺にある生活利便施設（スーパー、学校、病院など）
• 治安や環境の良さ
• 自治体による開発計画やインフラ整備

静岡市・浜松市の中心部は需要が高く、査定価格が安定しやすい傾向にあります。一方、郊外や山間部では買い手が限定されるため、価格が下がるケースもあります。

不動産売却査定における知識と基礎

「査定をお願いしたいけど、何を見られるの？」「専門用語が多そうで不安…」そんなふうに感じる方も多いかもしれません。でも、売却に必要な基礎知識を少しだけ知っておくだけで、査定の内容や不動産会社の説明がぐっと分かりやすくなります。

ここでは、査定の場面でよく出てくる基本的なポイントを、やさしくご紹介します。

路線価と実勢価格の違い

「路線価（ろせんか）」とは、国税庁が公表している土地の参考価格のことです。主に相続税や贈与税の計算に使われますが、実際に売買された金額（＝実勢価格）とは異なる場合が多く、あくまで目安です。
査定では、周辺の取引事例や市場動向なども加味して、実際に売れそうな価格が算出されます。

築年数と価格の関係

築年数が経つにつれて、建物の価値は少しずつ下がっていきます。特に木造住宅の場合は、築20〜25年を超えると評価がぐっと下がることもあります。

ただし、きちんと手入れされている物件やリフォーム済みの住宅は、築年数が経っていても高く評価されることもあります。

市場の需要とタイミング

同じ物件でも「売り出すタイミング」によって反響が変わることがあります。たとえば、春や秋の引っ越しシーズンは動きが活発になる傾向があり、査定にも影響を与えることがあります。

また、地域の再開発や新しい商業施設の開業予定なども、市場価格に影響する要素です。

売却時にかかる主な費用

不動産を売るときには、以下のような費用がかかります。

• 不動産会社への仲介手数料
• 売買契約書に貼る印紙代
• 抵当権の抹消費用（ローンがある場合）
• 不動産譲渡所得税（利益が出た場合）

これらの費用をあらかじめ把握しておけば、手元に残る金額の見通しも立てやすくなります。

事前にちょっとした知識があるだけで、「なんとなく不安…」が「なるほど、そういうことか！」に変わります。不動産会社とのやり取りもスムーズになり、自分の判断に自信を持てるようになります。

まとめ

この記事では、「不動産 売却 査定 流れ」に関する基本的なステップや準備内容、査定方法の種類、不動産会社との契約、査定後の販売活動、地域ごとの査定ポイント、そして知識面まで幅広く解説しました。

不動産売却は人生で何度も経験することではないため、信頼できるパートナーと二人三脚で進めていくことが大切です。不安や疑問は一人で抱えず、プロに相談しながら進めましょう。

しずなび株式会社は、静岡県の一戸建て、土地、マンション売却・査定をサポートする不動産売却情報サイトを運営しています。静岡県の不動産売却・査定はしずなび株式会社にお任せください。