住宅ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。 今回はそのメリットデメリットと繰り上げ返済についてもご紹介していきます。

返済方法を考えよう

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どちらを選ぶ? 元利均等返済と元金均等返済

今回は住宅ローンを組む前に知っておきたい返済方法の違いや繰り上げ返済の注意点をご紹介します。

元利均等返済と元金均等返済

住宅ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。融資を受ける金融機関とローン商品を決めた後、返済方法を選択することになります。

 

元利均等返済とは

現在の住宅ローンで一般的なのは、元利均等返済です。これは、元金の返済分と利息の支払い分の合計額が、返済開始から完済まで一定になる方法です。つまり、毎月同じ金額を返済していくということです。 返済額は毎月同じですが、その内訳は変わっていきます。返済が進むにつれて元金の返済分の比率が増え、利息の支払い分が少なくなっていきます。 元利均等返済は返済計画がわかりやすいため、不動産会社や金融機関で示されるローンの試算でも主流となっています。

 

元金均等返済とは

元金均等返済は毎月の元金返済額を一定にする返済方法です。借り入れ当初は元金が大きいため利息の支払い分も大きいのですが、返済が進むにつれて元金が減り、合わせて利息も減っていきます。 つまり、毎月の返済額は一定ではありません。借り入れ当初は毎月の返済額が大きく、返済が進むと小さくなっていく特徴があります。

2つの返済方法のメリット・デメリット

 

元利均等返済のメリット

毎月の返済額が一定で、元金均等返済と比べて借り入れ当初の負担が小さいメリットがあります。また、返済計画が立てやすく、ローンを比較する際にわかりやすいため、広く利用されています。

 

元利均等返済のデメリット

元金均等返済よりも返済総額が大きくなる点がデメリットです。返済総額が大きくなるのは、借り入れ当初は返済金額のうち元金の返済に充てられる部分が少なく、多くが利息の支払いに充てられるためです。

また、十分な頭金を入れずに元利均等返済のローンを組んで不動産を購入すると、担保割れとなることがあります。担保割れとは、住宅ローンの残債よりも不動産物件の担保価値の方が小さい状態のことです。 新築の建物は購入して住み始めるとすぐに担保価値が下がり始めます。一方、元利均等返済のローンは借り入れ当初、元金がなかなか減りません。そのため、担保割れになりがちです。 担保割れになると原則として、金融機関が設定した抵当権を抹消できないため、不動産を売ったりローンを借り換えたりすることができません。

 

元金均等返済のメリット

同じ額を同じ金利で借りたとしても、元利均等返済と比べて返済総額が少ないメリットがあります。また、毎月の返済額は徐々に減っていきます。

例えば、借り入れ期間30年、金利が年1.5%(固定)で2,000万円のローンを組むとします。全期間を通じての総返済額は、元利均等返済では2,484万8,426円、元金均等返済では2,451万2,368円です。元金均等返済の方が返済総額が33万6,058円少なくなります。

元金均等返済は毎月の返済額が小さくなっていくため、将来の負担を小さくして教育費の増加に備える資金計画を立てられます。現在は収入にゆとりがあっても、将来はそうではなくなることがわかっている方にも向いている返済方法です。

 

元金均等返済のデメリット

返済を開始した当初は、毎月の返済額が元利均等返済よりも大きいため、負担が重い点がデメリットでしょう。 また、金融機関やローン商品によっては元金均等返済を選択できなかったり、元利均等返済を勧められたりすることがありますので、注意が必要です。住宅ローンを申し込む側が何も言わなければ、主流である元利均等返済となることが多いため、元金均等返済の試算を希望する場合、はっきりと伝えるようにしましょう。

ボーナス併用返済

住宅ローンの返済にボーナス併用を利用する場合には注意が必要です。 月々の返済額を抑えられる一方で、業績の悪化でボーナスが減ったり、カットされるなど景気に左右されやすく 支払いに窮する状況も考えられるので慎重に考える必要があります。

ボーナス月に他の月よりも返済額を増額するのがボーナス併用返済です。ボーナス併用返済によって、毎月の返済額を抑えたり、返済期間を短くしたりすることができます。 しかし、ボーナス併用返済には注意が必要です。景気の変動や企業の個別の事情によって業績が悪化し、ボーナスがカットされることは珍しくありません。そのため、公務員や安定した企業に勤めている方でもない限り、ボーナス併用返済の利用について慎重に判断するようにしてください。

一部繰り上げ返済

一部繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別に前倒しでローンの一部を返済することです。一部繰り上げ返済によって元金が減るため、その元金に掛かる利息も減らせます。結果として、総返済額を抑えることができます。 返済中のローンを家計の事情に合わせて調整する方法として、最も活用されているのが一部繰り上げ返済です。資金に余裕があり、早くローンを完済したい方にはお勧めです。 一部繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2タイプがあります。 どちらのタイプも元金を減らし、利息を減らす点は同じです。しかし、同じ額を繰り上げ返済しても、利息の減少額は異なります。

 

期間短縮型

期間短縮型の一部繰り上げ返済は、毎月の返済額を変えずに返済期間を短くする方法です。返済額軽減型と比べると、同じタイミングで同じ額を繰り上げ返済するなら、支払い利息を減らす効果が大きくなります。 ローンを早く完済したい方や、総返済額を小さくしたい方に向いている方法です。

 

返済額軽減型

返済額軽減型の一部繰り上げ返済を行うと、返済期間は変えずに毎月の返済額を減らすことができます。また、期間短縮型よりも効果は小さいものの、支払い利息を減らせます。 子どもの教育費をはじめとした将来の出費がかさむ時期を見越して、余裕のあるうちに繰り上げ返済を行い、ローンの負担を軽くしたいときなどに選択するとよいでしょう。

 

繰り上げ返済は早い方が効果あり

期間短縮型と返済額軽減型のどちらの一部繰り上げ返済でも、実施する時期が早いほど支払い利息を節約する効果があります。

住宅ローン控除と繰り上げ返済

「住宅ローン控除を受けている間は、繰り上げ返済をしない方がよい」と言われることがあります。しかし、実際には早めに一部繰り上げ返済をした方がメリットがあります。

 

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を購入した場合、一定の期間に限って所得税が控除(減額)される制度です。控除期間は原則として10年間ですが、現在は特例として13年間となっています。控除期間中は、年末の住宅ローン残高の1%が所得税から控除されます。

 

一部繰り上げ返済で節約できる利息額

ここで、一部繰り上げ返済によって節約できる利息の額を計算してみましょう。借り入れから1年後に100万円を繰り上げ返済する例と、住宅ローン控除期間に該当する10年後に100万円を繰り上げ返済する例を挙げます。

〈借入額2,000万円、年1.5%の固定金利、30年返済、元利均等返済〉
  1. ①借り入れから1年後に期間短縮型で100万円を繰り上げ返済 短縮される返済期間:1年10ヶ月 節約される利息額:約52万2,000円
  2. ②借り入れから10年後に期間短縮型で100万円を繰り上げ返済 短縮される返済期間:1年7ヶ月 節約される利息額:約32万9,000円
①は②より約19万3,000円多く利息を節約できます。
 

一部繰り上げ返済の影響で減少する住宅ローン控除額

次に、100万円の繰り上げ返済によって受けられなくなる住宅ローン控除額を考えます。住宅ローン控除の制度では毎年、年末の住宅ローン残高の1%が控除されます。つまり、繰り上げ返済でローン残高が100万円減少すれば、おおまかな計算ですが1年につき、100万円の1%に当たる1万円分の控除を受けられなくなります。 先ほどの①では借り入れから1年後に一部繰り上げ返済するため、残りの9年間にわたって毎年1万円ずつ、計9万円の控除を受けられなくなります。 ②の場合、この9万円分も含めた控除を受けられます。

 

それでも一部繰り上げ返済の方がメリット大

一部繰り上げ返済で利息を節約する一方、住宅ローン控除額が小さくなる①と、10年間は一部繰り上げ返済を行わずに住宅ローン控除額を最大にする②を比較すると、①の方がトータルでお得であることがわかります。 「住宅ローン控除を受けている間は、繰り上げ返済をしない方がよい」という説をそのまま受け入れずに、手元の資金に余裕があるなら一部繰り上げ返済を検討してもよいでしょう。

繰り上げ返済に慎重になった方がよいケース

資金に余裕があるなら、繰り上げ返済をしても問題ありません。しかし、元金を減らしたいばかりに繰り上げ返済を優先し過ぎると、後で困るケースもあります。 例えば、小さな子どもがいる家庭では将来の教育費に備える必要があります。そのため、手元の資金を減少させる繰り上げ返済を行うかどうかは慎重に検討すべきです。家族の介護が必要になる可能性や、将来の収入が減少する可能性も考えておくべきでしょう。

 

繰り上げ返済手数料

金融機関や住宅ローンの商品によっては、繰り上げ返済に手数料が掛かることがあります。一部繰り上げ返済の額が小さい場合には、利息の節約効果が手数料で打ち消されてしまいますので、注意してください。 将来の繰り上げ返済を考えているなら、住宅ローンを組む際に繰り上げ返済手数料を確認しておきましょう。

家計や資産状況に合った選択を

元利均等返済と元金均等返済のメリット・デメリット、そして繰り上げ返済のタイプや注意点をご紹介しました。 同じ金額を借りる場合でも、返済方法の選択や繰り上げ返済のタイミングによって負担が変わります。住宅ローンを利用するときには現在と将来の家計の状況をしっかり考慮し、金融機関がインターネット上で提供しているローンシミュレーターも利用して返済方法などを決断するようにしてください。

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