マンションを早く売るために！ベストな売却時期とタイミング

マンションを売るなら知っておくべき売却のタイミング

1年の中でマンションを売りやすいタイミング

中古マンションの売却を考えるとき、季節によって売りやすさに違いはあるのでしょうか。 1年の中でベストのタイミングは年末から春までといわれます。転勤などをきっかけに4月までに引っ越しをする人が多いためです。4月までに引っ越しを完了させたい買主様は、12月から3月ころには中古マンションの購入を終えたいと考えます。

秋に異動を行う企業も多いため、同様の現象が秋にも見られます。この場合、買主様は夏前の6月ごろからマンション購入の活動を始めるため、売主様もその時期に合わせて動き出すとよいでしょう。

売主様の住み替えのタイミングも大切

当然ながら、売主様が住み替えのために中古マンションの売却を検討しているなら、ご自分が新居へ引っ越すタイミングも考慮して売却を進めることになります。所有マンションの売却と新居への入居の時期が離れてしまうと、仮住まいの費用が掛かります。反対に、新居へ引っ越した後に旧居を売却する流れになると、二重ローンを抱える可能性があり、負担が増してしまいます。

「1日でも早く」という意見も

中古マンションを売却しやすい季節などを考えるよりも、「売却を決めているなら1日でも早く動き出すべき」という考え方もあります。 その理由は、マンションが売れるまでの時間が不透明だから。 マンションの売却は買主様が現れてはじめて実現します。そのため、市場価格よりも大幅に安い価格で売りに出すといったレアなケースを除き、売れるまでの時間は読めません。 そのため、1日でも早く売りに出し、市場の反応を見ることが大切という考え方には、一理あります。少なくとも、不動産売買の素人である売主様が、自分の判断で売却に動くタイミングを決めるより、早めに不動産会社に相談した方がよいことは間違いありません。

手入れをしていれば価値を保てる

　　

適切な修繕・リフォームの効果

マンションを所有されている方にとって、メンテナンスは重要です。築年数の経過による評価の下落を避けることはできませんが、修繕やリフォームなどを適切に行っていれば、ある程度の価値を保つことができるからです。 ここでいう修繕とは、壊れた設備を元通りに直すことです。リフォームは、設備の機能が失われているわけではないものの、老朽化や古臭く見えることによる価値の低下を防ぎます。壁紙や床の張替え、ペンキの塗り替えなどが良い例です。生活スタイルの変化によって使いにくくなった間取りを変更するといった大掛かりなリフォームもあります。

適切な修繕やリフォームを行わず、マンションの室内が壊れていたり老朽化していたりすれば、売却の際の査定価格が下がります。査定では、買主様が入居する前にリフォームが必要かどうかも判断され、リフォームが必要ならその費用分だけ査定額が下がる恐れがあります。

　　

売るためのリフォームはしない

しかし、売却を決断した後に、売却価格を上げるためにリフォームをすることはお勧めできません。 売却のために数百万円をかけてリフォームをしても、そのすべての金額が売却価格に上乗せされる保証はないからです。リフォームは自分の暮らしを快適にする程度にとどめておくべきです。

年数の経過や老朽化によって価格が手頃になった中古マンションは、リフォームを前提とする買主様に人気があります。そのような買主様は、とことん自分好みにリフォーム・リノベーションをしたいと考える方がほとんどです。

そこで、売主様が所有するマンションを売却前にリフォームするのではなく、「リフォームをすればこのような姿になります」という提案をするのもよいでしょう。具体的にはリフォーム・リノベーション業者に簡易なプランを作成してもらい、見積額と一緒に買主様に提案する方法があります。 この場合、リフォーム・リノベーション業者にもメリットがなければいけませんから、売買を仲介する不動産会社も踏まえ、利益を生むスキームをよく練る必要があります。

税金面では所有期間5年が基準に

　　

課税譲渡所得金額がプラスなら課税される

中古マンションを売却して利益が出た場合、税金を納めることになります。税金は課税譲渡所得金額に対して課せられます。 課税譲渡所得金額は、次の式で求められます。

収入金額は中古マンションの売却価格のことです。 取得費にはマンションを購入したときの価格や、その際に掛かった仲介手数料などが含まれます。 譲渡費用は売却に掛かった仲介手数料や印紙税などです。

この課税譲渡所得金額がプラスなら、売主様は所得税と住民税、東日本大震災の復興のための復興特別所得税（2037年まで）を納めます。

しかし、居住用の中古マンションの売却では多くの場合、課税譲渡所得金額がマイナスになります。なぜなら、上に記した計算式の「特別控除額」として、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」を用いることができるからです。 これは、マイホーム（居住用財産）を売ったとき、所有期間の長さに関係なく譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。

　　

所有期間5年を境に税率が変わる

所得税と住民税の税率は、マンションの所有期間によって変わります。 マンションを売った年の１月１日現在で、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」の税率、５年以下の場合は「短期譲渡所得」の税率になります。 具体的な税率は次の通りです。

• 長期譲渡所得

  所得税	15％
  住民税	5％

2037年までは復興特別所得税があるため、所得税15％＋復興特別所得税0.315％（所得税額の2.1%）＋住民税5％で計20.315％

• 短期譲渡所得

  所得税	30％
  住民税	9％

2037年までは復興特別所得税があるため、所得税30％＋復興特別所得税0.63％（所得税額の2.1%）＋住民税9％で計39.63％

見てわかる通り、所有期間5年を境に税率が大きく変わります。つまり、5年を超えて所有するマンションの売却は税金面で有利と言えます。 マンションの売却を判断する際の材料としてください。

　　

所有期間10年超のマイホームを売るときの軽減税率

マンションの所有期間が10年を超えている場合は、長期譲渡所得の税額よりもさらに低い軽減税率が適用されます。 その場合、税率は次のようになります。

• 課税所得金額が6,000万円までの部分

  所得税	10％
  住民税	4％

2037年までは復興特別所得税があるため、所得税10％＋復興特別所得税0.21％（所得税額の2.1%）＋住民税4％で計14.21％

• 課税所得金額が6,000万円を超える部分

  所得税	15％
  住民税	5％

2037年までは復興特別所得税があるため、所得税15％＋復興特別所得税0.315％（所得税額の2.1%）＋住民税5％で計20.315％

売れないときの売却価格値引きのタイミング

マンションの売り出し価格から値引きをするタイミングについては、仲介の不動産会社と相談して事前に決めておくとよいでしょう。希望の売却金額と、いつまでに売れなければ値引きするという計画を立てておくのです。

　　

3ヶ月が1つの目安

不動産会社との媒介（仲介）契約の期限となる3ヶ月が、値引きを行う時期の1つの目安になります。 売主様と不動産会社が結ぶ媒介契約には3つのタイプがあります。どのタイプにも共通しているのは、契約の有効期限が3ヶ月以内であり、売主様が申し出ることで再契約ができることです。一般媒介契約の場合は自動更新の特約が付くこともあります。 売主様は再契約や更新のタイミングで値引きを決めたり、契約の終了を待って別の不動産会社と媒介契約を結んだりすることができます。

　　

高値での売却が期待できる期間

マンションが高く売れる可能性が高いのは、売り出してから2～3ヶ月です。 その理由としては、売主様のマンションやエリアにもともと関心があった個人や不動産会社が、売り出してからすぐに内覧を申し込む可能性が高いからです。つまり、購買意欲の高い買主様は、売り出して間もない時期にアクションを起こすと考えられます。 このような傾向を踏まえ、売却活動の初期には売主様が希望する価格を設定しておき、高値での売却が期待できる期間が過ぎてから価格改定を考えるという流れが一般的です。

買主様の気持ちになって考える

マンションをできるだけ早いタイミングで売却するためには、買主様の立場になって考えることも大切です。 買主様の仕事や年齢、家族構成などを具体的にイメージすれば、購入意欲に訴えられる価格や売却の時期を設定できますので、マンションを購入するのはどのような買主様なのか、どのような層をターゲットにすればよいのかについて考えておきましょう。

季節やマンションの築年数、税金という面から見たマンション売却のタイミングについてご紹介しました。 これらのタイミングも頭に入れた上で、ターゲットとなる購買層が動き出す時期に適切な価格で売り出せるよう、不動産会社の担当者とよく相談しておきましょう。