購入してから5年以内の不動産を売却する場合に注意したいこと

事前計画

公開日時：2020年08月04日更新日時：2020年09月18日

不動産を購入して5年以内に売却し、利益が出た場合は税金がかかります。5年を超えてからの売却では税率が有利になるため売却時期が適切かタイミングを考えることが大切です。

1 保有期間が5年以下の不動産売却。利益が出る場合には要注意

保有期間が5年以下の不動産売却。利益が出る場合には要注意

購入してからわずか数年の不動産を売却することで利益が出る場合、税金について注意が必要です。ポイントは、その不動産の所有期間が5年を超えているかどうか。5年を超えてから売却すると税率が有利になるからです。

不動産の売却益（譲渡所得）には税金がかかる

不動産を購入価格よりも高く売却し、利益（譲渡所得）が出れば、当然ながら税金がかかります。不動産の売却益は分離課税の対象となるため、給与所得などとは分けて計算し、確定申告をしなければなりません。

税金は譲渡所得に対して課される

保有期間5年以下の不動産を売却し、利益が出た場合、税金がかかります。税金は利益（譲渡所得）部分に課せられるので注意が必要です。

税金は不動産の売却価格の全額に対して課されるわけではありません。税金は利益（譲渡所得）に対して課せられます。
課税の対象となる課税譲渡所得金額は、次のように計算します。

収入金額 – (取得費＋譲渡費用) – 特別控除額＝課税譲渡所得金額

収入金額とは不動産の売却価格（譲渡価額）を指します。
売却によって利益が出たかどうかは、この課税譲渡所得金額で判断されます。この金額がプラスならば課税対象となります。

課税譲渡所得はどう計算するか

すでに計算式で示したように、課税譲渡所得金額は、土地や建物を売った収入金額から取得費と譲渡費用、そして特別控除額を差し引いて計算します。

収入金額（売却価格、譲渡価額）

土地や建物を売ったことによって買主様から受け取った金額です。

取得費

売却した不動産を購入したときの価格や、その際にかかった仲介手数料などの合計です。取得費を求めるためには、不動産購入時の契約書や領収書などを基に金額を拾い出します。
しかし、先祖伝来の土地など、購入当時の資料が残っていないこともあります。そのような場合には、収入金額の5％相当を取得費とすることができます。また、実際の取得費が収入金額の5％を下回る場合も、5％を取得費として計算してよいことになっています。

例えば、土地建物を3,000万円で売った場合に取得費が不明のときは、売った金額の5％相当額である150万円を取得費とすることができます。
また、売却した不動産が建物の場合は、購入代金や建築代金から減価償却費相当額を差し引きます。減価償却とは、建物を買ったときの金額から経過年数分の価値の減少を差し引く仕組みです。

譲渡費用

不動産を売却するためにかかった費用です。不動産会社に支払った仲介手数料や、印紙税などがこれに当たります。土地を売るために建物を取り壊した費用や、賃貸住宅を売るために賃借人に支払った立ち退き料なども含まれます。

特別控除（3,000万円特別控除など）

土地や建物を譲渡した場合には様々な特別控除があります。代表的なものとして自分が居住中の一戸建てやマンションを売ったときの「3,000万円特別控除」があります。これは、マイホーム（居住用財産）を売ったとき、所有期間の長さに関係なく譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。

不動産の所有期間によって変わること

土地や建物を売って利益が出た場合、つまり課税譲渡所得金額がプラスの場合、所得税と住民税、東日本大震災の復興のための復興特別所得税（2037年まで）を納めることになります。
所得税と住民税の税率は、土地や建物の所有期間によって変わります。不動産を売った年の１月１日現在で、その不動産の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」の税率、５年以下の場合は「短期譲渡所得」の税率になります。
具体的な税率は次の通りです。

長期譲渡所得

所得税	15％
住民税	5％

2037年までは復興特別所得税があるため、所得税15％＋復興特別所得税0.315％（所得税額の2.1%）＋住民税5％で計20.315％

短期譲渡所得

所得税	30％
住民税	9％

2037年までは復興特別所得税があるため、所得税30％＋復興特別所得税0.63％（所得税額の2.1%）＋住民税9％で計39.63％

このように所有期間5年を境に税率は大きく変わります。不動産の売却時期が適切かどうかを考える際には所有期間を1つの判断材料としていただければと思います。

10年超所有軽減税率の特例

売却したマイホームの所有期間が10年を超えている場合は、長期譲渡所得の税額よりもさらに低い軽減税率が適用できます。
10年を超えているかどうかは売却した年の1月1日を基準に考えます。不動産の取得後に正月を11回迎えたなら10年を超えていることになりますね。
軽減税率を適用できるのは、3,000万円特別控除を適用した後の課税所得金額です。
具体的な税率は次のようになります。