【かんたんシミュレーション】相続不動産の売却時にかかる税金を完全ガイド

こんにちは！しずなびです。
静岡県でマイホームや投資用マンションの売却を検討するとき、真っ先に気になるのが「不動産売却における税金」の負担です。「譲渡所得とは何か」「3,000万円特別控除は自分にも使えるのか」――私も実家を売却した際に同じ疑問を抱え、夜遅くまで電卓とにらめっこした経験があります。本記事では、最新の税制改正を踏まえ、不動産売却における税金の基本から計算方法、節税テクニックまでを徹底解説します。
この記事を読むと
(1) 譲渡所得税と住民税の仕組み
(2) 売却前に準備すべき書類と計算ステップ
(3) 3,000万円特別控除や空き家特例で税負担を最小化する具体策
がわかります。相続した空き家を売却したいご家族や、住み替えを検討中の共働き世帯は、ぜひ最後までお付き合いください！

不動産売却にかかる税金の基本概念

不動産売却における税金の中心は譲渡所得税と住民税です。譲渡所得税には復興特別所得税が上乗せされます。課税対象となる譲渡所得は
売却価格 −（取得費＋譲渡費用）− 各種控除
で計算し、所有期間が5年を超える長期譲渡所得と5年以下の短期譲渡所得で税率が異なります。長期は所得税15％・住民税5％、短期は所得税30％・住民税9％、また長期と短期それぞれに復興特別所得税（所得税の2.1％）がかかります。税率が倍近く違うため、所有期間は税務計画の要になります。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の違い

所有期間は「売却年の1月1日現在」で判定します。2019年12月に取得した土地を2025年3月に売却しても、1月1日時点で5年未満なら短期扱いです。上記記載のあるように、短期と長期では税率に大きく差がありますので、節税において売却のタイミングは非常に重要なポイントになります。

譲渡所得とは何か

譲渡所得は資産を売却して得た利益から必要経費を差し引いた金額です。取得費には購入代金、仲介手数料、登録免許税、リフォーム費用などが含まれ、譲渡費用には売却時の仲介手数料や測量費、解体費などが該当します。

不動産売却時の税金計算方法

不動産 売却 税金を正確に計算するには、まず譲渡所得を算出し、その金額に税率を掛けます。ミスしやすいのは譲渡費用の計上漏れと特別控除の適用漏れです。

譲渡所得の計算式

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除
例：売却価格4,500万円、取得費3,000万円、譲渡費用150万円、特別控除0円
譲渡所得＝1,350万円

税率の適用手順

1. 譲渡所得を算出
2. 長期か短期か判定
3. 所得税と住民税を計算
4. 所得税に復興特別所得税（2.1％）を上乗せ

例えば、長期譲渡で譲渡所得1,350万円の場合
所得税：202万5,000円
復興特別所得税：4万2,525円
住民税：67万5,000円
合計 約274万円 となります。

復興特別所得税の加算

復興特別所得税は2037年まで継続します。「所得税額 × 2.1％」で計算し、1,000円未満は切り捨てです。確定申告書第2表で忘れずに反映しましょう。

シミュレーション事例

マイホーム売却における一般的なシミュレーション

譲渡所得0円 → 所得税・住民税とも課税なし、となります。

投資用物件売却における一般的なシミュレーション

合計 約456万円 となります。

ただし、上記シュミレーションは一般的な情報提供を目的としたもので、個別の税額計算や申告手続きを行うものではありません。具体的な税務判断は必ず税理士など有資格者へご相談ください。

不動産売却における特例と控除

3,000万円特別控除

居住用財産を売却すると、所有期間を問わず譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。要件は「前年も居住」「住まなくなってから3年以内の売却」などです。家族信託契約の場合は税理士に確認しましょう。

軽減税率の特例

所有期間10年以上のマイホームで、3,000万円特別控除後の課税譲渡所得が6,000万円以下なら所得税10％・住民税4％になります。控除と併用できるため効果が大きいです。

空き家譲渡の特例

相続した旧耐震基準の空き家を耐震改修または解体後に売却すると、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。適用期限は令和9年12月31日まで。売却額1億円超は対象外です。

譲渡損失の繰越控除

マイホーム売却で赤字が出た場合、他の所得と通算し、控除しきれない損失は最長3年間繰り越せます。

税金計算に影響を与える要因

• 領収書がないと概算取得費（5％）になる
• 測量費・解体費などの譲渡費用計上漏れ
• 短期から長期へ所有期間を延ばすタイミング調整

節税対策の方法

1. 売却タイミングのコントロール
2. 耐震・バリアフリー改修費の活用
3. 共有名義・配偶者控除による持分移転
4. 投資用物件の法人成り（費用対効果を要計算）

確定申告の手続きと流れ

必要書類

売買契約書、登記事項証明書、仲介手数料領収書、取得費・譲渡費用の領収書、特例計算明細書、本人確認書類など。

e-Tax活用

マイナポータル連携で入力時間を約3割短縮。PDF添付で郵送不要。電子納税なら窓口も不要です。

納税資金の確保

譲渡所得税資金ローン、契約時手付金、延納・振替納税制度でキャッシュフローを調整しましょう.

不動産売却の諸費用

1. 仲介手数料：売買価格 × 3％＋6万円＋消費税
2. 印紙税：1,000万円超5,000万円以下は1万円（軽減措置）
3. 登記費用（抵当権抹消）：1件15,000円前後
4. 測量費：30万〜50万円
5. 解体費：坪当たり約4万円～4.5万円前後

よくある質問

Q. 3,000万円特別控除と軽減税率は併用できる？

A. 控除後の課税譲渡所得に軽減税率を適用できます。

Q. 税金はいつ納付する？

A. 売却翌年の3月15日までに申告・納付します。電子納税なら振替日は4月中旬です。

Q. 取得費が不明な場合の対処法は？

A. 概算取得費を使うか、領収書の再発行を依頼しましょう。

Q. 空き家特例は解体せず使える？

A. 耐震改修を行えば利用可能です。要件は事前に確認してください。

地方税の納付方法と注意点

地方自治体によっては、まとまった資金が手元にない納税者向けに「分割納付」や「延滞金減免制度」を用意しています。静岡県内でも、申請書と所得状況の資料を提出すると最長１年程度の分割が認められるケースが多く、毎月の負担を平準化できます。納付書は普通徴収（紙払い）と口座振替を選択できますが、口座振替に切り替えると振込忘れによる延滞金を防げる点がメリットです。なお、分割納付中に売却代金を別目的に流用すると延滞金が加算されるため、資金管理計画を税理士と共有しておくと安心です。

買換え（特定居住用財産の買換え）特例

マイホームを売却して１年以内に新居を購入し、旧宅の譲渡益を全額以上充当すると「買換え特例」が使えます。3,000万円特別控除とは併用できませんが、課税を将来に繰り延べられるため、直後のキャッシュフローを重視する共働き世帯に有効です。例として、旧宅の譲渡所得が1,200万円、新居の取得価額が5,000万円の場合、譲渡所得課税は繰り延べとなり、資金を教育費やリフォーム費に回す余裕が生まれます。将来その新居を売却するときに繰り延べ部分が課税されるため、長期的なライフプランと合わせて活用を検討しましょう。

民法改正と共有名義売却の留意点

2023年の相続登記義務化に伴い、共有名義不動産の売却では共有者全員の登記が最新であることが前提になります。住所変更登記を怠ると、売却時に司法書士費用が１人あたり１万〜２万円追加で発生し、手続きが１〜２か月遅れるケースがあります。売却を計画した時点で、共有者が県外に転居している場合は早めに登記簿を確認しましょう。特に兄弟共有で相続した空き家は『持分放棄』手続きも選択肢となるため、税理士と司法書士が連携したサポート体制を整えることが重要です。

税理士に依頼するメリットと費用相場

譲渡所得の確定申告を税理士に依頼すると、取得費調査、特例判定、電子申告まで一括で任せられます。静岡県の報酬相場は「基本料５万円＋譲渡所得額の0.5〜１％」が目安で、売却益1,500万円なら総額約12万円です。自力申告と比較して高いと感じるかもしれませんが、測量費の計上漏れや空き家特例の適用ミスで数十万円単位の税額を払い過ぎる事例は少なくありません。「節税額 － 報酬」がプラスになるかを試算し、早期に見積もりを取りましょう。

インボイス制度と個人間売買

2023年開始のインボイス制度は通常、個人間の不動産売買には直接影響しません。しかし、売主が個人事業主として賃貸経営をしていた場合、売却と同時に課税事業者選択の要否を判断する必要があります。課税事業者を継続すると、修繕費や広告費の仕入控除が可能な一方、事務負担も増えます。売却後に賃貸業を廃業するなら「課税事業者選択不適用届」を出し、翌課税期間から免税事業者に戻す手続きを忘れないようにしましょう。

静岡県内で増えているインスペクション費用の取り扱い

中古住宅の売買契約では、住宅診断（インスペクション）費用を売主・買主のどちらが負担するか事前合意が必須です。売主負担で実施した場合は譲渡費用に計上可能となり、所得税・住民税を軽減できます。インスペクション結果を伏せたまま売却すると契約不適合責任のリスクが高まり、後日補修費を請求される事例も報告されています。安心して取引を進めるためにも、診断結果を開示し、費用計上で節税する二重のメリットを活かしましょう。

まとめ

不動産売却おける税金は、譲渡所得の計算、所有期間の判定、特例の活用可否で大きく変わります。3,000万円特別控除や空き家特例などの優遇策を積極的に使い、取得費・譲渡費用を漏れなく計上すれば手取り額を最大化できます。売却前のシミュレーションと、売却後の確定申告準備を早めに行いましょう。しずなびでは、新築・建売・中古住宅などの不動産を、静岡全エリアにてご提案しています。静岡県での不動産の購入・売却はしずなびにお任せください！