売った価格がそのまま利益じゃない？マンション売却の利益とは？

マンション売却時に必ずかかる税金・費用とは？

中古マンションの売却時には売却価格がそのまま売主様の利益になるわけではありません。売却益にかかる税金や売却に必要な費用があるからです。マンション売却による手取り額の目安を立てられるよう、売却時に課される税金や控除について説明します。

中古マンション売却にかかる税金と必要な費用

売主様がマンション売却の際に必要とするお金には、次のようなものがあります。

印紙税

印紙税は国税で、経済的取引などに関連して作成される文書に課税されます。
中古マンションを売る場合に必ず作成する売買契約書もその対象です。印紙税は郵便局などで購入できる収入印紙を契約書に貼付し、印鑑で消印すれば納めたことになります。

印紙税の税額は売買契約書に記載された売買価格によって決まっています。例えば、契約金額が1000万円超 5000万円以下であれば、印紙税は1万円です。本来は2万円なのですが、2022年3月31日までに作成される不動産譲渡契約書等には印紙税の軽減措置が適用されます。

印紙税は契約書1通につき課税されます。そのため、契約書を売主様・買主様が保管するために複数作成する場合は、それぞれに印紙を貼ることになります。
もし、売買契約書に印紙を貼っていない、もしくは決められた税額に満たない場合などは、所定の印紙税の3倍の過怠税が課されることになります。

通常は不動産会社の担当者が収入印紙を用意し、売主様・買主様が印紙代を負担するため、貼り忘れや税額の間違いを心配する必要はありません。しかし、個人で印紙を用意する場合は注意しましょう。

登録免許税

登録免許税も国税で、登記の手数料のような位置付けです。
売却するマンションの住宅ローンが残っている場合は、その全額を返済し抵当権を抹消するのが一般的です。このとき＜＞抵当権の抹消登記のために登録免許税を納めなければなりません。
通常、登記は司法書士に依頼することになりますので、登録免許税とは別に司法書士に支払う報酬が必要になります。

住宅ローンの繰り上げ返済手数料

住宅ローンを全額返済するための資金と、それに伴って金融機関に支払う返済手数料も準備します。
一括繰り上げ返済は金融機関の窓口に申し込んで行います。手数料は金融機関によって異なるため、事前に調べておくとよいでしょう。
例えば、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供するフラット35の場合、手数料は無料です。繰り上げ返済の1ヶ月前までに金融機関に申し込むことになっています。

仲介手数料

マンションの売却を依頼した不動産会社が販売活動を行い、成約したときには仲介業務の報酬として仲介手数料を支払います。
仲介手数料は宅地建物取引業法で細かく決められています。

譲渡所得税

マンションを購入したときよりも高く売却し、利益（譲渡所得）が出た場合には、その譲渡所得に対して所得税と住民税が課税されます。
ただ、多くの場合は「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用され、無税となります。

課税譲渡所得金額

課税の対象となる課税譲渡所得金額を算出する式は次の通りです。

収入金額	売却時の金額
取得費	取得時の購入価格（減価償却費相当額を控除）・取得時の仲介手数料・印紙代・登記費用・不動産取得税等
譲渡費用	売却時の仲介手数料等
特別控除額	一定のものについては、最高3,000万円

収入金額はマンションを売ったことで受け取った金額です。
取得費には売却したマンションを取得したときに購入価格のほか、取得に伴ってかかった仲介手数料、売買契約書に貼った印紙代、登記費用、不動産取得税などが含まれます。取得費を計算するときには、マンションの減価償却費を考慮します。減価償却費とは建物を買ったときの金額から経過年数分の価値の減少を差し引く仕組みです。マンションは47年で価値がゼロになるとして計算されます。
譲渡費用は売却のために支出した仲介手数料などです。

そして特別控除として代表的なものが、3,000万円特別控除です。居住用財産を売ったとき、所有期間の長さに関係なく譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。

譲渡損失の繰越控除

マンションの売却によって損失が出る場合もあります。例えば、4000万円で購入した物件を2500万円で売却したなら、譲渡損失は単純計算で1500万円です。

譲渡損失の繰越控除という制度では、売却した年分の確定申告で所得から譲渡損失を控除しきれないとき、翌年以降3年間にわたって繰越控除ができます。つまり、計4年間にわたって譲渡損失を計上できるということです。
自宅マンションが値下がりしたため、買い替え・住み替えが難しいと感じている売主様にとって大きなメリットがある制度です。

まとめ

マンションの売主様の手元に残るのは、ここでご紹介した税金や費用を差し引いた金額です。その金額を住み替え先の購入資金に充てる方も多いでしょう。それだけに、課税譲渡所得の計算方法や課税の特例を正しく理解しておくことをお勧めします。