買戻し特約とは？リースバックの買戻しとの違い

自宅を現金化してからも住み続けられる「リースバック」のメリットとは

家は売却したいが、今の家に住み続けたい。そんな悩みを解決する仕組みが「リースバック」です。

住宅ローン返済が苦しい。固定資産税の支払いが難しい。老後資金を準備したい。子どもの教育費を充実させたい。事業資金として活用したい…。様々な理由から住宅の売却を検討する売主様がぶつかるのが、「売却すると住む家がなくなってしまう」という問題です。

そのような売主様に利用されているリースバックの特徴をご紹介します。

リースバックの仕組み

自宅を売却して現金化した後も、同じ自宅に住み続けられるのが、「リースバック」という方法です。

リースバックでは不動産を売却した上で、元のオーナーである売主様と新オーナーの買主様がリース契約を結びます。そして、売主様から買主様に家賃（リース料）を支払っていくことで、契約前と同じ家に住み続けることができます。リースバックの売却代金は一括で支払われます。そのため、売主様は売却代金で住宅ローンを一括返済できます。

リースバックの例

不動産会社などが住宅を買い取る場合

リースバックの1つの形として、不動産会社などが買主となる場合もあります。 売主様は、新しく住宅の所有者となった不動産会社に賃料を支払いながら、これまで通りの生活を続けます。そして、リースバックの契約期間中に生活の余裕を取り戻すことを目指します。契約満了後には、住宅ローンを利用したり、貯めてきた現金を一括で支払ったりして住宅を買い戻すことができます。

売主様の親が住宅を買い取る場合

リースバックのもう1つの形に、売主様の親が住宅を買い取る場合があります。 売主様と買主様が親子ですので、売却の後に賃料を支払わないケースも多く見られます。そうして子である売主様が生活を立て直し、まとまったお金を支払えるようになってから、親にお金を返済して住宅を買い戻すという流れです。

リースバックのメリット

マイホームの競売を避けられる

住宅ローンの返済ができなくなり、金融機関と相談して返済を待ってもらうことも難しくなると、担保となっている住宅が競売にかけられる手続きが進みます。 競売にかかることになれば、住み慣れたマイホームを退去しなければならないほか、競売の事実を周囲に知られてしまうなど、様々な問題が出てきます。リースバックを利用することで、マイホームの競売を防ぐことができます。

マイホームで生活を続けられる

リースバックによって、これまでと同じ家で暮らすことができるため、引っ越しの手間や費用がかかりません。学校に通っている子どもの転校も避けられます。

現金化までの期間が短い

リースバックでは、仲介によって売却を目指す場合のように買主様を探す必要がないため、住宅を現金化するまでの期間が短くて済みます。自由に使える資金をすぐに必要としている売主様にとって大きなメリットと言えます。

固定資産税がかからなくなる

リースバックを利用すると、不動産の所有者が変わるため、売主様には固定資産税を支払う義務がなくなります。

売却を周囲に知られなくて済む

これまでと同じ家に住み続けることができるため、住宅を売却したことをご近所に知られる心配がありません。 不動産会社が仲介に入る売却の場合は広告を出すことがありますが、リースバックでは広告を出す必要性がまったくありません。

住み替えにも利用できる

完成前のマンションなどを購入したいとき、リースバックを利用すれば仮住まいなしで新居に移ることができます。リースバックによって現在の自宅を売却し、その売却代金で新居を購入後、家賃を支払って暮らしながら新しい家の完成を待つという流れです。

リースバックのデメリット

売却価格が安いことがある

不動産会社に仲介を依頼して買主様を探し、高値での売却を目指す場合と違い、リースバックを利用すると売却価格が相場よりも安くなることがあります。

オーバーローンでは利用できない

住宅の売却価格が住宅ローンの残債を下回ってしまうオーバーローン（債務超過）の場合、金融機関が住宅に設定している抵当権を抹消できないため売却ができず、原則としてリースバックの利用もできません。

親族に資力が必要

先ほど紹介したリースバックの2つの形のうち、売主様の親が住宅を買い取るパターンでは、親に資力があることが前提になります。売主様の親戚など協力をお願いできそうな人にも経済的な余裕がなければ、実現が難しくなります。

リースバックの買戻し期間

リースバック契約では、居住期間を定めないことも多く、売主様は居住期間中であればいつでも自宅を買い戻すことができます。 そのため、ある程度の期間をかけて、自宅を買い戻せるだけの経済的な余裕を取り戻すことができます。 リースバック契約前に住宅ローンを延滞してしまい、信用情報に事故として記録されてしまった場合にも、その事故情報が消えるのを待ってから住宅ローンを組める可能性があります。

とはいえ、リースバックを利用することを考えているなら、住宅ローンを滞納する前に不動産会社などに相談し、信用情報に問題を起こさないことに越したことはありません。

民法上の買戻し特約（民法579条）とリースバックの違い

民法にも買戻し特約の定めがあります。今回ご紹介しているリースバックと民法上の買戻し特約には、どのような違いがあるのでしょうか。

579条に定められているのは、不動産の売買契約を結ぶとき、売主様がその不動産を買い戻せるという特約です。特約は売買契約と同時に付けなければなりません。

買戻しに必要な金額

民法上の買戻し特約では、売主様が不動産を買い戻すためには、買主様が支払った代金や契約の費用を返還しなければなりません。この点が改正前民法とリースバックの大きな違いの1つでした。 しかし、民法の改正によって、「合意により定めた金額」を返還しても買い戻せることになりました。

買戻しの期間（580条）

民法上の買戻し特約では、リースバックとは異なり、買戻しの期間に制限があります。具体的には「10年を超えることができない」と定められています。

買戻しの特約の対抗力（581条）

民法上の買戻し特約は、特約の事実を登記できます。そのため、第三者に対しても効力を生じさせることができます。 これがどのようなときに役立つかというと、例えば、不動産売買契約に買戻しの特約を付けたにもかかわらず、買主がその不動産を第三者に売ってしまったときです。

そのような場合、売主様は買戻しの特約を登記してあれば、第三者に対して買戻しの権利を主張できます。 この点、リースバックは第三者への対抗力が弱いと言えます。買戻しの権利を確かなものにしたい場合は、登記の代わりに公正証書による契約を徹底する必要があります。

リバースモーゲージとの違い

リースバックと同様に自宅に住み続けながら資金を調達できる仕組みとして「リバースモーゲージ」があります。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは自宅を担保に金融機関からお金を借り、契約者が死亡した後に自宅を売却して、借りたお金を一括返済する方法です。

家賃が発生しない

リバースモーゲージは契約時点で自宅を売却しないため、契約者はリースバックよりも安心を感じるかもしれません。また、死亡後に一括返済する仕組みのため、毎月の家賃を支払うリースバックと比べ、生活への影響が少なくなります。この点が年金で暮らす方にとって大きな魅力です。 また、契約者が亡くなっても、利用条件を満たせば配偶者が契約を継続することができます。

年齢条件があることも

リバースモーゲージでは契約者が亡くなってから借りたお金を返済するため、生存中に融資枠を使い切ってしまうこともあり得ます。 そこで、契約者に60歳以上などの年齢条件を設けるのが一般的です。そのような理由もあって、リバースモーゲージは、不足する年金の補填や高齢者施設の入居費用など、老後の暮らしを豊かにするために利用されることが多くなっています。

相続を予定する人の同意

リバースモーゲージは契約者の死亡時に自宅を売却するため、相続人に遺産として家を遺すことができません。そのため、契約の際には、相続人となる可能性がある子どもなどから同意を取り付ける必要があります。

固定資産税

リースバックと違い、リバースモーゲージでは物件の所有権は移行しないため、固定資産税の納税義務がそのまま残ります。

早めの相談で短期の現金化も可能に

不動産会社を買主としてリースバックを利用するためには、不動産会社に相談した後、売主様の所有する不動産の価格査定が行われます。査定に問題がなく、売主様が契約内容に納得すれば1～10日間程度で契約を結ぶことになります。利用する不動産会社によっては最短1ヶ月ほどで買い取り代金を受け取ることができます。 リースバックの利用を検討されている売主様は早めに無料相談などを利用することをお勧めします。