「既存住宅流通量推計結果」によると、中古住宅を選ぶ人の割合は年々増加しており、購入時に消費税がかからない事やすまい給付金・住宅ローン減税の適用などがメリットとしてあげられる。

中古住宅に熱い視線!

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【購入する時】住宅ローン減税で最大400万円が控除される

住宅ローン減税は住宅ローンの金利負担を軽減するため、10年間にわたり、年末のローン残高の1%を所得税から控除するもの。この4月からは消費税率が5%から8%へアップしたことにともない控除額が従来の年間最大20万円から40万円に拡充された。また所得税で控除しきれない分について住民税から控除できる額も、従来の最大97,500円から136,500円に拡充された。

しかし、ここで注意しておきたいことは拡充後の「住宅ローン減税」が利用できるのは、住宅取得の際に消費税率8%が適用された物件だ。個人が売主の中古住宅の場合は消費税が課税されていないので従来の住宅ローン減税(年間最大20万円)が適用される。一方、業者が再販する中古住宅は建物部分が消費税率8%の課税対象となるので、一般住宅同様に年間最大40万円が適用される。

表:<中古住宅の場合>個人間売買の場合と業者の再販中古住宅の場合の、年末のローン残高の限度額、最大控除額(10年合計)、控除率・控除期間、住民税からの控除上限額 表:<新築住宅の場合>一般住宅の場合と認定長期優良住宅の場合の、年末のローン残高の限度額、最大控除額(10年合計)、控除率・控除期間、住民税からの控除上限額

【対象者の要件】

控除を受けようとする年の年間所得金額が3,000万円以下の人で、住宅取得後6ヶ月以内に入居し、適用を受ける年の12月31日まで引き続いて住んでいること。

【住宅の要件】

新築、中古、リフォームともに床面積が50m2以上で、床面積の1/2以上が自己居住用であること。
中古住宅の場合は、築後20年以内(耐火建築物は25年以内)または地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適合すること。
借入金の償還期間が10年以上であること。

【購入する時】中古住宅取得後に耐震改修工事を行うと…各種の特例措置が!

2014年度の税制改正により、特例措置として中古住宅を購入し、入居前に耐震基準への適合が確実な改修を行うと、住宅ローン減税、贈与税や不動産取得税の特例措置の適用が受けられるようになった。

住宅ローン減税では築後年数要件(20年〈耐火構造は25年以内〉)を超える住宅であっても、新耐震基準を満たせば住宅ローン減税の対象となる。また贈与税については、直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合、贈与税の非課税措置および住宅取得等資金に係る相続時精算課税制度の特例措置が適用になる。不動産取得税も同様に、耐震基準に適合することで、軽減措置が適用される。

(1)住宅ローン減税 (2)住宅取得資金の贈与税の非課税措置 (3)相続時精算課税制度の特例措置 (4)不動産取得税の特例措置

【手続の流れ】[中古住宅売買契約締結(耐震基準に適合しない中古住宅の売買契約を締結)] → [家屋の引渡し] → [耐震改修工事開始] → [耐震改修工事完了] → [入居(耐震改修工事の結果、耐震基準に適合する中古住宅に入居)]

【購入する時・した時】買ったあとに欠陥が見つかったら「かし保険」が保証。

購入した中古住宅に欠陥が見つかったら、補修費用が保険金で支払われるのが「既存住宅売買瑕疵保険」制度だ。中古住宅を購入しようとするとき、同保険に加入しているか否かは購入の判断材料といえるだろう。

この保険は、中古住宅の検査と保証がセットになった保険で住宅専門の保険会社(住宅瑕疵担保責任保険法人)が扱っている。売主が保険に加入し、購入者に安心をお届けするのが目的だ。

既存住宅売買瑕疵保険には2つのタイプがある。「業者が売主の場合」と「一般の個人が売主の場合」だ。前者は販売元の業者が売主となって瑕疵担保責任を履行し、後者は検査機関の保証責任によって保証する。いずれも売主の負担によって賄われ、住宅瑕疵担保責任保険法人が保険金の支払いを行う。業者が媒介する個人間売買では、加入しているケースは少ないので買主側から検査・保証依頼することも可能になっている。

保険期間は、業者が売主の場合は2年または5年間、個人間売買では1年または5年間で保険金額は500万円または1000万円となっている。

■ 宅建業者が売主のタイプ 保険金支払額=(補修費用等−10万円)×80% ※業者倒産時などの場合は100% ■ 個人間売買のタイプ 保険金支払額=(補修費用等−5万円)×100%

住宅瑕疵担保責任保険法人は、国土交通大臣が指定した住宅専門の保険会社。
現在5法人が指定されています。
(株)住宅あんしん保証
住宅保証機構(株)
(株)日本住宅保証検査気候
(株)ハウスジーメン
ハウスプラス住宅保証(株)

編集協力 静岡情報通信

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