確定申告って必要？不動産売却に関する税制上の注意点

公開日時：2020年10月13日更新日時：2020年10月22日

不動産を売却した場合、翌年の2月16日から3月15日の間に所轄の税務署で確定申告を行うことになっています。不動産売却では確定申告が必要なケースと不要なケースがありますが、3,000万円特別控除を適用して課税譲渡所得金額がマイナスになった場合は、確定申告が必要です。その他にも売主様が知っておくべき税制上の注意点をご紹介します。

1 不動産売却で確定申告が必要になるケースとは？

不動産売却で確定申告が必要になるケースとは？

不動産を売却すると、翌年の2月16日から3月15日の間に所轄の税務署で確定申告を行うことになっています。ただ、不動産を売っても申告が不要な場合もあります。今回は、不動産売却で確定申告が必要なケースと不要なケースについて、また売主様が知っておくべき税制上の注意点をご紹介します。

確定申告は必要？不要？「譲渡所得」で決まる

不動産を売却したときに確定申告が必要かどうかは、譲渡所得の額によって決まります。譲渡所得とは、資産の譲渡（売却）よって生じる所得のことです。譲渡所得が発生したならば必ず確定申告をしなければなりません。譲渡所得が発生しなかった場合、確定申告は原則として不要です。ただし、不動産の売却で発生した譲渡損失を給与所得などから控除できる特例があるため、確定申告を行って損はありません。なお、不動産の売却にかかる税金は事業所得や給与所得など他の所得と分離して計算します（分離課税）。

不動産を売却した際、譲渡所得が発生した場合、確定申告をしなければなりません。
なお、譲渡所得が発生しなかった場合、原則として確定申告は不要ですが、控除の特例などもあるので確認した方がよいでしょう。

課税譲渡所得とは

確定申告によって税金がかかると言っても、不動産の売却額のすべてに課税されるわけではありません。4000万円で土地・建物を売ったとき、4000万円すべてに税金がかかるわけではないのです。税金は「課税譲渡所得」に対してかかります。課税譲渡所得は譲渡価額（売却価格）から、物件の取得費や譲渡にかかった費用と特別控除額を引いて計算します。

計算式は

課税譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額（一定の場合）

譲渡価額から差し引くことができる取得費や譲渡費用、特別控除には次のようなものが含まれます。

取得費

取得費は、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や仲介手数料などの合計額です。他にも土地の造成費用や測量費なども含まれます。建物は購入代金（建築代金）から減価償却費相当額を差し引いて求めます。

取得費を求める方法

取得費を求めるには2つの方法があります。 1つは実額法で、不動産購入時の契約書や領収書などを基に金額を拾い出す方法です。もう1つは概算法で、譲渡価額の5％相当額を取得費として計算する方法です。

実額法	不動産購入時の契約書や領収書などを基に金額を拾い出す方法
概算法	譲渡価額の5％相当額を取得費として計算する方法

概算法を用いる場合としては、実際の取得費の金額が譲渡価額の５％に満たないケースがあります。また、先祖伝来の土地など不動産取得時の書類がなく実際の取得費が不明な場合にも、用いることができます。例えば、3,000万円で売った土地の取得費が不明のときは、譲渡価額の5％相当額である150万円を取得費とすることができます。

減価償却費

取得費を計算するときには、建物の減価償却費を考慮します。減価償却は建物を使った分（経過年数分）を買ったときの金額から差し引く仕組みです。

譲渡費用

譲渡費用とは不動産を売却するために支出した費用を言います。具体的には、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、建物を取り壊して土地を売った際の取壊し費用、賃貸住宅を売るために賃借人に支払った立ち退き料などが含まれます。

特別控除額

一定の要件を満たす場合には、3,000万円特別控除などが認められます。買い替えの特例の適用を受けるときには、課税譲渡所得が0円の場合であっても確定申告の必要があることに注意しましょう。

不動産の所有期間で変わる税率

不動産売却後、課税譲渡所得がプラスになった場合、所得税、住民税、復興所得税がかかります。
またこれらは不動産の所有期間によって5年以下なら「短期譲渡所得」、5年以上なら「長期譲渡所得」の異なる税率が適用されることも知っておきましょう。

上記の方法で課税譲渡所得を計算し、プラスになった売主様には所得税と復興特別所得税、住民税がかかります。その税率は、売却した不動産の所有期間によって変化します。不動産を売った年の１月１日現在で、その不動産の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」の税率、５年以下の場合は「短期譲渡所得」の税率が適用されます。例えば、2020年中に売った場合は、その土地や建物の取得が2014年12月31日以前であれば「長期譲渡所得」に、2015年１月１日以後であれば「短期譲渡所得」になります。具体的な税率は次の通りです。

〈長期譲渡所得〉
（所得税）15％
（住民税）5％

2037年までは復興特別所得税があるため、所得税15％＋復興特別所得税0.315％（所得税額の2.1%）＋住民税5％で計20.315％

〈短期譲渡所得〉
（所得税）30％
（住民税）9％

2037年までは復興特別所得税があるため、所得税30％＋復興特別所得税0.63％（所得税額の2.1%）＋住民税9％で計39.63％

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税額0円でも申告が必要な例

課税譲渡所得を計算してみるとマイナスになる売主様が多いのは、3,000万円特別控除があるためです。これは、マイホーム（居住用財産）を売ったとき、所有期間の長さに関係なく譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例措置です。一般的に3,000万円クラスの居住用住宅を購入後、値上がりすることはほとんどありません。そのため、多くの売主様の課税譲渡所得がマイナスになります。

ここで注意しなければならないのは、3,000万円特別控除を適用して課税譲渡所得金額がマイナスになったからと言って、確定申告が不要になるわけではないということです。特例を利用している以上、税額は0円なのですが確定申告は必要なのです。