住宅購入時の初期費用ってどのくらい？
目次
住宅購入の初期費用には、どのようなお金が含まれる？
諸費用とは
住宅を無理なく購入するためには、物件の価格だけでなく諸費用や税金についても知っておかなければなりません。そこまで考えなければマイホームの資金計画を立てたとは言えません。諸費用は決して軽視してはならず、それがなければ住宅を買えないほど重要なお金です。
諸費用には大きく分けて契約に関する費用、ローンに関する費用、そして登記に関する費用があります。
諸費用の目安
あくまで目安ですが、諸費用は新築物件の場合は物件価格の3～5％、中古物件や建売住宅の場合は仲介手数料も合わせて物件価格の6～8％くらいです。
これに頭金を合わせると、新築物件で物件価格の25%（頭金20%、諸費用5%）程度と考えておけば資金計画に無理が生じないでしょう。
諸費用は現金で用意する
諸費用は原則として現金で準備することになります。家づくりや住まい探しを始めてから慌てることがないように、多めの金額を用意しておくと安心です。
諸費用ローン
もし、諸費用を現金で用意できない場合には、諸費用ローンを利用する方法もあります。ただ、一般に諸費用ローンは住宅ローンと比べて利率が高くなっています。住宅を手に入れてから住宅ローンと諸費用ローンを併せて返済していくとなると、経済的な負担が大きくなります。その結果、せっかくのマイホームでの暮らしが節約一辺倒になってしまう恐れがあります。諸費用は原則通り、手持ちの現金で支払えるように備えましょう。
売買契約時に必要となる諸費用
建物や土地の売買契約を結ぶ際に買主様が支払う諸費用としては、仲介手数料（中古物件の場合）や収入印紙（印紙税）があります。
仲介手数料
中古物件を購入するとき、仲介の不動産会社に支払う仲介手数料は、売買契約のタイミングで半分を支払い、残りは物件の引き渡しの際に支払う方法が一般的です。 購入する物件が決まっていれば、仲介手数料の金額は不動産会社で確認できます。
成約価格が400万円超の場合、仲介手数料は成約価格の3%＋6万円＋消費税が上限です。あらかじめ計算しておくとよいでしょう。
収入印紙
売買契約書には印紙税がかかります。税額は売買価格によって決まります。 印紙税を納めるためには、郵便局などで販売されている収入印紙を売買契約書に貼り付け、印鑑で消印します。契約書を売主様・買主様それぞれのために複数作成する場合は、それぞれに収入印紙を貼付することになります。 仲介の不動産会社が入っていれば印紙を貼り忘れるようなことはありませんが、不動産会社を通さない個人間売買などで、印紙を貼らなかったり、税額に満たなかったりすると、所定の印紙税の3倍の過怠税が課されることになっています。
頭金
住まいを購入するために現金で用意しなくてはならないお金として、まず頭金を思い浮かべる方は多いでしょう。頭金とは住宅購入に当たって、物件の代金の一部を支払う現金のことです。
頭金を入れる時期
頭金は売買契約の段階で支払うこともあります。最も遅いタイミングとしては、物件の引き渡しを受ける融資実行に合わせて支払うケースもあります。
頭金の額
最近では頭金なしでもよい物件が多くなりました。しかし、子育てなどにお金がかかる時期に住宅ローンを支払っていくことを考えると、物件価格の2割程度の頭金を用意し、少しでもローン返済の負担を減らしたいところです。
担保割れ
物件価格の2割程度の頭金を入れない場合、将来の住宅の売却やローンの借り換えが難しくなることがあります。その理由は物件の担保価値にあります。 担保割れとは、物件の担保価値が住宅ローンの残債額より少ない状態を指します。 担保割れが起きる原因としては、新築物件に人が1日でも住むと中古物件となり、価値が大きく下がることが挙げられます。特に購入直後は価値のダウン幅が大きく、1割ほど減ってしまうこともあります。これにより、住宅の担保価値が住宅ローンの残額を下回ってしまうのです。
また、元利均等返済の住宅ローンの場合、借り入れ当初は元金がなかなか減っていかないため、担保割れになることがあります。 担保割れの状態の物件を売却したとしても売却代金だけでは住宅ローンを完済できません。それにより金融機関の担保を抹消できず、物件の売却や借り換えが困難になります。
頭金で担保割れを避けられる
担保割れを避けるために最も有効な策は、やはり物件価格の2割程度の頭金を用意することです。頭金を準備してから住宅ローンを組めば、頭金なしのケースに比べてローン残債額が少ない状態で返済がスタートするため、担保割れを避けられます。
頭金のために貯蓄ゼロは危険
だからといって、貯蓄を吐き出して頭金に充てるのもよくありません。子育て世代が住宅を購入する場合、教育費の増加などに備える必要があります。 また、誰にでも予想外の出来事によって収入が減ってしまう恐れがあります。そのような事態を迎えたとき、家計のゆとりがなければ行き詰まってしまいます。頭金の金額を決めるときには、新しい家で始まる暮らしのことも考えるようにしましょう。
住宅ローン契約時に必要となる諸費用
住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）を結ぶときにも現金で準備すべき諸費用があります。
融資事務手数料
住宅ローンを組むとき、金融機関に事務手数料を支払います。事務手数料の金額は金融機関によってまちまちで、3万円～5万円＋消費税という金融機関もあれば、金利が低い代わりに融資額の1～3％を事務手数料として徴収することもあります。
収入印紙
住宅ローン契約書（金銭消費貸借契約書）にも印紙税がかかります。税額は融資額などで決まります。
保証料
保証料は住宅ローン契約を締結するとき保証会社に支払う費用です。保証会社とは、住宅の買主様がローン返済の滞納を続けてしまった場合、買主様に代わって金融機関に返済した後、買主様に対して取り立てを行う会社です。 保証料は融資額の2％前後が一般的で、諸費用の中で占める割合が高いお金です。 なお、フラット35は保証料が不要です。
団体信用生命保険料
団体信用生命保険（団信）とは、住宅ローンの借主様（住宅の買主様）が死亡または高度障害状態になったときに、ローン残高を一括返済する保険です。 ほとんどの住宅ローンは団信に加入する必要がありますが、一部のローンでは任意加入とされています。しかし、万一の事態に見舞われたとき、住宅ローン残高が0円となるわけですから、加入中の生命保険と保障内容が重複している場合でもない限り、利用したい心強い制度です。
団信は健康に問題があると審査が通りにくく、住宅ローンの利用が難しくなってしまいます。そのような場合は、国内の生命保険会社とは審査が異なることもある外資系生保の団信を扱う金融機関で住宅ローンを申し込む方法があります。
引き渡し時に必要となる諸費用
住宅購入の最終段階である引き渡しのときにも、諸費用が必要となります。残代金の支払いと諸費用の支払い、登記手続きを総称して引き渡しと呼びます。
登記費用
売買によって買主様が取得した住宅の権利を明らかにするため、所有権の登記をすることが大切です。また、住宅ローンを利用して住まいを購入する場合、買主様が取得した不動産に金融機関が抵当権を設定します。 所有権と抵当権設定の登記には、登録免許税が掛かります。また、これらの手続きを司法書士に依頼する場合には、司法書士への報酬が発生します。
固定資産税・都市計画税の精算金
引き渡し日（残金決済日）からその年の12月31日までの固定資産税・都市計画税を日割り計算して支払います。 固定資産税は土地と建物に毎年課される税金です。固定資産税の税額は固定資産評価額の1.4%（標準税率）ですが、2022年3月31日までに新築される住宅には軽減措置があります。具体的には、新築一戸建ては3年間は半額、新築マンションは5年間は半額になります。ただし、軽減措置を受けるためには床面積などの要件があります。
その他
- 火災保険料
- 管理費・修繕積立金の精算金（マンションの場合）
引き渡し日から月末までの日割計算
- 引越費用
- リフォーム費用
- 電気・水道・ガス工事費
- 家具・家電の購入費
不動産取得税
不動産取得税は土地や建物の購入時に1度だけ課せられる税金です。物件の引き渡しを受けてしばらく経ってから支払いを求められます。 税額は固定資産税評価額の4％です（2021年3月31日までは住宅を取得した場合の特例措置として税率3％）。マンションでは専有部分と共用部分を併せた買主様の持分が課税対象となります。
諸費用を概算しておく
マイホームの資金計画を立てる際、忘れてはならないのが諸費用です。諸費用の内訳や支払い時期などの知識を押さえておくとともに、おおよその金額を計算しておけば、資金計画に無理が生じにくくなります。不動産会社の担当者に協力してもらい、諸費用として準備が必要な額を知っておきましょう。
