知れば安心！中古住宅の売却で起こりがちなトラブル

欠陥のある中古住宅を売った売主様の責任は？

中古住宅の売却後に雨漏りやシロアリの害などの問題が見つかったとき、売主様にはどのような責任があるのでしょうか。また、買主様からどのような請求を受ける可能性があるのでしょうか。
中古住宅の売買で起こりがちな問題や対策を事前に知っておくことで、安心して売買ができるようにしましょう。

契約不適合（瑕疵）

「瑕疵（かし）」という言葉を聞かれたことがあるかもしれません。瑕疵は改正民法が2020年4月1日に施行される前に使われていた用語で、もともとは「物理的に壊れている」という意味があります。
民法改正によって「瑕疵」は「契約不適合」という表現に置き換えられました。売買契約の内容に適合しないということです。
契約不適合の内容の例としては、屋根の雨漏り、床下のシロアリ被害、土台など建物の構造上主要な部位の木の腐食、給排水管の故障などがあります。
このような不具合があっても、売主様は自分が暮らしていた家に慣れているため、問題があると感じていないケースが多いものです。売主様・買主様のどちらも、中古住宅の売買の際には気づきにくい不具合や外見からは分かりにくい問題がある可能性を忘れないようにしましょう。

買主様から売主様に主張できること

民法の改正前、瑕疵があった場合に買主様に認められていたのは損害賠償請求か契約解除でした。

ところが、民法改正により、契約不適合があった場合に買主様が売主様に対する請求の選択肢が増えました。
増えた選択肢の具体例としては以下があげられます。

• 目的物（住宅など）の補修
• 代替物の引渡し
• 不足分の引渡し
• 代金減額

これらは、契約の内容に適合したものを提供するという債務を売主様が果たさなかった債務不履行責任に基づいて買主様から請求されるものです。補修や代金減額は、売主様に故意・過失がなくても請求されることがあります。

損害賠償請求

売主様に故意・過失があったとされた場合、損害賠償の義務が認められる可能性があります。例えば、売却した土地から大量の廃棄物が発見されたとき、売主様が廃棄物の存在を知っていたり、よく注意すれば存在を知ることができたりしたケースです。この場合、廃棄物の撤去費用や、買主様がすぐに転売できなかったことによる損害などの賠償義務が認められる恐れがあります。

契約解除

雨漏り、シロアリ被害、主要構造物の木部の腐食などの程度がひどく、補修もできないため、買主様にとって物件を購入した意味がないというときには、契約を解除されることがあります。契約不適合について売主様の故意・過失がなかったとしても、契約の内容に適合したものを提供する責任を果たさなかった債務不履行によって解除が認められるケースです。

目的物の補修

民法の改正前では売却した中古住宅に瑕疵があったとき、買主様が売主様に修繕を求められるのは、売買契約にそのような特約がある場合でした。
その点、民法改正後は特約がなくても補修請求を受ける可能性があります。
つまり、売主様は買主様から住宅の雨漏りなどを「直してください」と求められる可能性があるわけです。

代替物の引渡し、不足分の引渡しは現実性がない

民法は不動産だけでなく様々な契約を想定してつくられていますので、契約不適合があった際に請求できることとして「代替物の引渡し」「不足分の引渡し」が盛り込まれています。
ただ、不動産は同じ物が1つしかなく替わりがきかないものであるため、通常は「代替物の引渡し」「不足分の引渡し」は考えられないでしょう。

代金減額

改正民法では、雨漏りなどの契約不適合の補修を請求された場合に、売主様が補修に応じなければ、買主様からその分の代金減額を請求されることがあります。これは、損害賠償請求とは違います。売主様に故意・過失がないときは、損害賠償までは請求されません。

主張できる期間はいつまで？

売買された中古住宅に雨漏りなどの契約不適合があった場合、売主様は買主様から目的物の補修、代金減額、契約の解除、損害賠償などを求められることがあります。
では、買主様からそのような主張を受ける可能性がある期間はいつまででしょう。

改正民法では「不都合の事実を知った時から1年以内にその旨を売主に通知」しなければならないとされています。
買主様は不都合の事実を通知すればよく、1年以内に契約解除などの請求をすることまでは求められていません。
ただし、売主が不動産会社（宅地建物取引業者）で、買主様が不動産会社ではないときには、宅建業法が適用されますので、通知期間は引き渡しから2年以上となります。

買主様がわかっていた不具合

売買された中古住宅で、1回見学すれば誰でもわかるほどの不具合があったとしましょう。例えば、ドアや窓の損壊などです。

民法の改正前では、買主様が「通常の注意をしていれば発見できた瑕疵」については、売主様が瑕疵担保請求を受けることはありませんでした。ところが、改正民法では、買主様がわかっていた瑕疵や注意すればわかった瑕疵についても、売主様に責任を追及できるとされています。
ただ、どのような瑕疵でも売主様の責任が追及されてしまうのでは困ります。

改正民法によって買主様が守られる例としては、買主様が土地の瑕疵を知っていて、その瑕疵を直すために必要と考えていた費用と実際の費用がかけ離れていたようなときです。
このような場合、売主様が契約不適合責任を負ってもよいという考えがあります。
一方、今回の例のように誰でも気がつく程度のドアや窓の損壊は、売買契約の内容に取り込まれていたと考えるのが自然です。そのため、契約不適合と判断されないとみられています。

とはいえ、中古住宅の売却後のトラブルは避けたいものです。売買契約書や重要事項説明書、物件状況確認書には不具合や欠陥を隠さずすべて記入しておくべきでしょう。