不動産売却時の税金の特例をプロが解説！

不動産売却時に活用したい税金の特例

不動産を売却して利益が出た場合、他の資産を売ったときと同じく税金がかかります。しかし、様々な税制上の特例が設けられているため、要件を満たせば税金が減免されることがあります。今回は売主様に知っておいていただきたい特例をご紹介します。

3,000万円特別控除

マイホームを売却した場合の特別控除で代表的なのは「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。一般に「3,000万円特別控除」と呼ばれています。 自らが居住用として利用した家・土地を売却して譲渡所得が出た場合、最高で3,000万円まで控除される特例です。所有期間の長短に関係なく利用できます。賃貸用のマンションのようにマイホームではない不動産を売った場合、3,000万円特別控除は認められません。 この特例を受けるためには一定の書類を添えて確定申告をすることが必要です。

3,000万円特別控除の具体例

具体例を見てみましょう。 居住用の建物と土地を合わせて4,000万円で売却したとします。 この取引で生じる課税譲渡所得金額は、次のように計算できます。

このケースでは次のようになります。取得費は売った金額の5％相当額、譲渡費用は20万円とします。 4000万円 -（4000万円×5％＋ 20万円）- 3000万円 ＝ 780万円 つまり、課税の対象となる譲渡所得金額は780万円です。

マイホームを売るとは？

この特例で「マイホームを売却する」とは、自分が住んでいる家（建物）を売るか、家と一緒にその敷地や借地権を売ることを指します。

単身赴任のため現在は住んでいないマイホーム

単身赴任などの事情で別の家に住んでいる場合、特例を受けられるでしょうか。 元の家に配偶者等が引き続き居住していて、単身赴任などの事情が解消すれば再び元の家に住む予定ならマイホームに該当し、3,000万円特別控除の特例を受けられる可能性があります。

他の特例を受けていないか注意

マイホームを売った年の前年または前々年に3,000万円特別控除の特例を受けていると、適用除外となります。また、前年または前々年に「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けている場合も、3,000万円特別控除が認められません。 ほかにも、3,000万円特別控除と併用できない特例があるため、注意が必要です。

軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホーム（居住用財産）を売ったときには、所得税・住民税の軽減税率の特例があります。

通常の長期譲渡所得の税率

税率は通常、土地や建物の所有期間によって変わります。不動産を売った年の１月１日現在で、その不動産の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」の税率になります。所得税15％、住民税5％です。ただし、2037年までは復興特別所得税として所得税額の2.1%が加算されます。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

ところが、所有期間が10年を超えたマイホームの場合は、長期譲渡所得の税額より低い税率で計算する軽減税率の特例を受けることができます。軽減税率の特例は3,000万円特別控除と併用できるため、大きな節税効果が期待できます。 具体的には、譲渡所得6000万円までの部分については、所得税10.21％（復興特別所得税込み）と住民税4％を合わせて14.21％となります。

買い替えの特例

マイホームを買い替えた場合、一定の要件を満たしていれば売却の際に出た譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。これが「特定のマイホームを買い換えたときの特例」です。 課税が将来に繰り延べられると、マイホームを売却した年分で譲渡益への課税が行われません。所得税額・住民税額が発生するタイミングは、買い換えた新しい方のマイホームを売却したときです。この特例を受けるためには譲渡所得が0円の場合であっても、確定申告を行う必要があります。

マイホームの売却価額が買い換え価額より低い場合

旧マイホームの譲渡益が発生し、売却による収入金額のすべてを使って新しいマイホームを取得したケースです。このケースでは、旧マイホームの譲渡益を将来に繰り延べられます。言い換えれば、売った年については譲渡所得がなかったものとされます。

マイホームの売却価額が買い換え価額より高い場合

旧マイホームを売却し譲渡益が発生しました。その上で、売った金額より少ない金額でマイホームを買い換えたケースです。つまり、旧マイホームの売却による収入金額の一部が手元に残っています。 このケースでは、差額を収入金額として譲渡所得が計算され、所得税がかかることとなります。

譲渡損失の特例

旧マイホームを売却しても譲渡益が発生せず、損をしてしまった場合はどうでしょうか。このようなケースでは、「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が受けられます。 一定の要件を満たすものに限り、損失をその年の給与所得などから控除できる特例です。

損益通算

旧マイホームを2021年12月31日までに売却して損失（譲渡損失）が生じた上で、新しいマイホームを購入した場合に適用されます。 一定の要件を満たすものに限って、譲渡損失をその年の給与所得や事業所得などから控除（損益通算）できます。

繰越控除

損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年以内に繰り越して控除(繰越控除)できます。

専門家への相談は必須

不動産を売却した場合の税金には様々な特例があり、ここで紹介したものは一部に過ぎません。 さらに、それぞれの特例には細かい適用要件があり、特例を適用できる場合とできない場合の判別は容易ではありません。 知識不足による思い込みや見落としを防ぐためにも、不動産売却時の税金の特例については、税務署や税理士などの専門機関・専門家に必ずご相談ください。