土地取引件数4年連続増加！浜松市の中心商業地地価横ばいからプラスへ

（公社）静岡県不動産鑑定士協会は、12月26日、静岡県内の年間土地取引件数や相当価格（正常価格）に対する契約価格の開差率等をまとめた「2015年土地取引価格動向調査分析結果」を公表した。

同調査は15年地価調査や16年地価公示などを基に同協会所属の不動産鑑定士が調査・分析したもの。

それによると、まず15年は円安基調により外国人観光客が増加し、特に中国人観光客による爆買いがブームとなり、またガソリン安による燃料コスト軽減により景気は緩やかな回復基調で推移した。このような経済情勢を背景に、16年3月の地価公示は下落傾向が続く結果だった。しかし県内の土地取引件数は、15年に38,971件あり大きく落ち込んだ11年（35,238件）以降、4年連続で増加した。

成約価格動向調査※では、相当価格（正常価格）に対する、実際に把握した取引価格の割合を分析した結果、静岡市では年間の集計件数1,314件のうち開差率−10％超が425件、−10〜0％が308件、0〜10％が318件、10〜20％が124件、20〜30％が66件、30％以上が73件と、取引価格はおよそ半数が「概ね安定」しているけれども、全体からみると「弱含み」「やや弱含み」の傾向が見られた。しかし「強含み」も、14年は全体からみると18％を占めていたが、15年は20％に増加した。

一方、浜松市は年間の集計件数1,479件のうち開差率−10％超が315件、−10〜0％が318件、0〜10％が541件、10〜20％が153件、20〜30％が72件、30％以上が80件と、およそ6割にあたる859件の取引が「概ね安定」と判断された。しかし全体的には「やや弱含み」より「やや強含み」とする見方が上回り、静岡市に比べて強気の取引が見られた。また「強含み」の傾向は、14年は全体からみると17％を占めていたが、15年は20％に増加。静岡市と同様に強含みの傾向が表れた。

■ 開差率でみる成約価格動向調査分析（2015年1～12月）《図表-4》

※成約価格動向調査とは、土地の取得者に、購入土地に関するアンケート調査を行い、不動産鑑定士が判断 する相当価格（正常価格）に対する契約価格の開差率の動向により地価が上昇局面か、下降局面かを分析する。相当価格（正常価格）に対して開差率が10％以上のプラスとなっているときには地価は強含み、10％以上のマイナスとなっているときには地価は弱含み、0％～±10％の範囲内にあるときは、概ね安定、あるいはやや強含みまたはやや弱含みと判断する。

【西遠】内陸部の浜北区や北区で需要！
浜松市の中心商業地、下げ止まりから上昇基調へ

浜松市（湖西市を含む）の住宅地で最も取引が多いのは、1,000〜1,500万円の物件で、次いで500〜1,000万円の物件となり両区間で全体の約55％を占めている。（図表-7） 市区別では、単価の高い中区が約2,173万円と最も高く、次いで平均地積の大きい北区、さらに東区、南区、湖西市、浜北区、西区、天竜区の順となっている。
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土地単価は、1㎡あたり6〜9万円の取引が最も多く全体の約33％を占め、次いで3〜6万円の取引で全体の約32％、両区間で約64.7％を占めている（図表-8）。市区別では、浜松市中区が平均85,540 円/㎡と最も高く、次いで東区の59,459円/㎡、南区の56,899円/㎡とつづく（図表-5）。15年は前年と比較して平均土地総額が約1.5％下落、平均単価は約2.6％上昇したが、上昇は南区、北区、天竜区で、その他の市区は下落した。全体的に地価は厳しい状況だが、単価の上昇や下落率の縮小が見られるとしている。

商業地は1㎡あたり6〜9万円の取引が最も多く全体の約25％を占める。次いで9〜12万円の区間が約22％、3〜6万円の区間が約21％とつづく。平均単価を市区別で見ると浜松市中区が147,221円/㎡と最も高く、次いで南区、東区、湖西市、浜北区、西区、北区、天竜区の順となっている（図表-6）。

浜松市の地価動向は、16年地価公示の結果によれば、住宅地は平均0.1％の下落を示しているが、下落幅は引き続き小さくなっている。東日本大震災を契機に、内陸部や高台の住宅地の選好性が高まっており、浜北区や北区に需要が集まっている。
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また商業地は平均＋0.2％となっており、前年の横ばいからプラスへと転じている。中心商業地の地価が上昇傾向にあるほか、周辺の近隣商業地や路線商業地の地価は値頃感、底値感から下げ止まっており、横ばいないしは上昇基調であるとしている。

編集協力 静岡情報通信