人気エリアのマンションの売却は妥当？それとももったいない？

公開日時：2020年08月25日更新日時：2020年09月18日

マンションを所有していて、使用する予定がない場合、有効活用の方法として売却と賃貸の選択肢があります。売却では時間とともに価値も下がるため売るタイミングが重要になります。賃貸では家賃収入を得られる一方で、後々売却する場合、評価が厳しくなります。それぞれのメリット・デメリットを理解して、自分にとって最適な方法を検討しましょう。

1 人気エリアのマンションは売った方がよい？貸した方がよい？

人気エリアのマンションは売った方がよい？貸した方がよい？

人気エリアのマンションや駅に近いマンションは資産価値が高い傾向にあります。
このようなマンションを所有していても使用する予定がない場合、売却すべきでしょうか？それとも賃貸に出すべきでしょうか？
資産を有効に活用したいマンションオーナーにとって悩みどころの「売却 or 賃貸」について解説します。

売却すると決めたらまず考えるべきこと

売却が決まっているならすぐにでも売りに出す

物件をいつかは手放すと決めているなら、すぐにでも売りに出すとよいでしょう。なぜなら、非常に人気が高いエリアに立地していたり、強い魅力を持っていたりする場合は別として、不動産の価値は時間とともに下がっていくからです。
また、中古マンションは市場価格より低い価格で売り出したりしない限り、買主様が見つかるまでの時間が読めないという問題もあります。
中古マンション市場の先行きはわかりにくいのですが、需要が大きく伸びる要素が見られないなら、時間が経つほど売却が難しくなると考えておくべきでしょう。

タイミングはプロに相談を

「早めの売却がよいと言われても、やはりタイミングが大切では？」という気持ちは誰にでもあるものです。
しかし、一般の方にとってマンションの売却タイミングの見極めはとても難しいことです。不動産市場は時として大きく動き、中古マンションがよく売れる時期もあれば、急に低迷期に入ることもあるからです。
不動産売買に不慣れな方がプロに相談せずにタイミングをはかれば、後悔を招きかねません。

築年数はわかりやすい指標

築年数はマンションの売却時期を判断する上でわかりやすい要素のひとつ。一般的なマンションでは最も価値が高いのは新築時で、築15年を超えると大幅に評価が下がります。そのため築10年～15年頃が売り時といえます。
マンションの売却時期を判断する要素の1つに築年数があります。築年数は客観的な数字であるため、不動産のプロではない売主様にとっても指標となりえます。
都心の超人気エリアなどを除けば、マンションの価値が最も高いのは新築のときです。購入してすぐに価値が下がり始め、築15年ほどを境に評価が大きく下がる傾向にあります。つまり、築10年～15年ごろは売却時期の1つの目安になります。
もちろん、築15年を超えた中古マンションが売れないということではありません。

売却が先か購入が先か

居住中のマンションを売却し、新しいマンションを買って移り住むケースで悩むのが、売却先行か？購入先行か？という問題です。

売却先行

売却を先行させるメリットとしては、買主様とじっくり交渉でき、売却価格をもとに新居購入の資金計画を立てやすい点があります。
デメリットは仮住まいが必要となった場合の家賃や、新居探しの時間的制約です。
売却先行を選ぶ売主様の例として挙げられるのは、転勤が多い方です。当分の間は各地を転勤する見込みのため、マンションを売って賃貸住宅で暮らすことを選び、仕事が落ち着いてから購入に踏み切ろうというプランです。
また、築年数が経過したマンションのため早期売却には期待せず、売れてから仮住まいや新居探しを始めるという進め方もあります。

購入先行

新居を先に購入することにすれば、住まい探しに時間をかけられます。仮住まいの必要がなく、1回の引っ越しで済むこともメリットの1つです。一方、住み替えローンの負担などはデメリットとなります。
購入先行で成功する例としては、希望の住み替えエリアに物件が少ない場合です。売却先行にしてしまうと仮住まいがいつまで続くかわからず、家賃の負担が重くなりますが、新居を先に購入すれば落ち着く先が明確になり、安心感が増します。

賃貸に出す際のメリット・デメリット

所有するマンションを売却せずに貸せば、家賃収入を得られます。使用する予定がないマンションを賃貸に出すメリットとデメリットについても触れておきます。

毎月の収支が黒字に

賃貸マンションとして建設された物件に比べ、分譲マンションはキッチンなどの設備のグレードが高く、家賃を高く設定しても借り手を探せます。
そのため、住宅ローンの返済額を上回る家賃収入を得ることができ、単月の収支が黒字になりやすいというメリットがあります。
所有するマンションを賃貸物件として利用すれば家賃収入が得られます。また、賃貸専用の物件と比べて分譲賃貸は価格を高めに設定することができるのもメリットと言えます。

経費として計上できる費用が多い

自分のマンションに居住しているとき、住宅ローン金利や固定資産税などはただの支出に過ぎません。
しかし、マンションの貸し出しによって不動産所得があるなら、それらの費用を経費として計上でき、控除の対象にできます。

空室の心配

賃貸に出せばすぐに借り手が見つかるとは限りません。マンションが空室でも住宅ローンの支払いなどは発生するので注意が必要です。

売却時の評価がシビア

貸し出していたマンションを売却したい場合、個人の居住用マンションではなく収益物件として売り出すことになります。その際に買い手となるのは収益物件を扱っているプロの場合がほとんどです。
プロは価格と家賃収入から計算した利回りで購入を判断するため、評価は自ずと厳しくなります。

ローン契約違反に注意

一般に、自分の居住用として住宅ローンを組んで購入した物件を他人に貸すと、ローン契約違反となります。そのため、住宅ローンが残っているマンションを賃貸に出すことは基本的にできません。
例外として定期借家契約で貸し出すという方法があります。定期借家契約は期間が終われば契約が確定的に終了し、家を明け渡してもらえる契約です。ただ、金融機関によってはローンの金利が引き上げられることもありますので、借入先によく相談しましょう。
また、フラット35を利用して購入したマンションは、やむを得ない事情で居住できなくなった場合、賃貸に出すことが可能です。転勤などで転居しても家賃収入を得ることができ、フラット35の返済に充てることができます。